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Une révision cadastrale visant les maisons "modestes" est en cours

Depuis cet été, le Cadastre vérifie si les maisons modestes qui sont vendues sont toujours aussi modestes que le vendeur le prétend… et si elles donnent donc bien droit au taux réduit de droits d’enregistrement en Wallonie.
©BELGAIMAGE

Cet été, l’Administration du cadastre du SPF Finances a lancé une procédure pilote visant à vérifier les revenus cadastraux des biens dits "modestes". Comment? En procédant à quelques vérifications au moment de la vente d’un tel bien, particulièrement en Wallonie.

Pour comprendre, rappelons que les biens dont le revenu cadastral (RC) est inférieur à 745 euros sont considérés comme modestes. Il y en a 276.000 en Belgique, soit 4,3% des parcelles. En Région wallonne, ils bénéficient d’un taux de droits d’enregistrement réduit à 6% (contre 12,5%) sur les 154.614 premiers euros, ce qui représente un avantage net qui peut atteindre 10.000 euros pour l’acquéreur.

Or, pour appliquer ce taux réduit, le notaire a besoin de la matrice cadastrale du bien, un document délivré par l’Administration du cadastre sur lequel est mentionné le RC.

""Subitement, le Cadastre a commencé à vérifier que le prix de vente du bien était bien conforme à l'état du bien, en fonction de la commune, selon une grille qu'il a établie. "
renaud grégoire notaire

Mais désormais, le Cadastre exige de connaître le prix de vente du bien avant de délivrer la matrice. ""Subitement, le Cadastre a commencé à vérifier que le prix de vente du bien était bien conforme à l'état du bien, en fonction de la commune, selon une grille qu'il a établie. S’il n’entre pas dans la grille, le Cadastre procède à des vérifications qui peuvent mener à l’augmentation du RC et éventuellement à la perte du taux réduit de 6%", explique le notaire Renaud Grégoire.

Testée depuis l’été, "cette procédure vient d’être généralisée récemment", confirme le SPF Finances. Concrètement, l’acquéreur peut toujours refuser de communiquer le prix de vente, mais doit alors livrer une description détaillée du bien, ce qui aura exactement le même effet sur une éventuelle révision du revenu cadastral.

Les notaires peuvent ajouter une clause suspensive dans le compromis de vente, liant la signature de l’acte à l’obtention du taux réduit, d’autant plus que le vendeur aura souvent utilisé le label "maison modeste" comme argument de vente, même s’il sait que les travaux qu’il a réalisés – et qu’il n’a pas déclarés – risquent d’avoir un impact sur le RC.

Beau timing

Cette nouvelle procédure tombe plutôt à pic pour le gouvernement wallon, qui avait écrit dans sa stratégie fiscale qu’il entendait (on ne sait pas quand, ni comment, ceci dit…) "lier l’obtention du taux réduit d’enregistrement à la vérification du revenu cadastral et/ou de lier cette obtention à la valeur vénale du bien".

Un RC plus élevé que l’accord moins fréquent de droits d’enregistrement réduit est une bonne nouvelle pour les finances wallonnes.

De fait, la Région n’a aucune emprise sur la fixation des revenus cadastraux, qui est une compétence fédérale. En revanche, c’est elle qui touche les droits d’enregistrement (et donc qui finance le manque à gagner lors de l’application du taux réduit) et c’est elle encore qui touche une (petite) partie du précompte immobilier, la plus grande partie revenant toutefois aux communes. Un RC plus élevé que l’accord moins fréquent de droits d’enregistrement réduit est une bonne nouvelle pour les finances wallonnes.

Bien sûr, le mot est lancé… La dernière péréquation cadastrale – une remise à niveau générale des revenus cadastraux en fonction du niveau de confort du bien et de l’évolution de son contexte géographique – date de 1975. Depuis, il n’en a plus été question, car c’est matériellement très cher et compliqué à réaliser. Politiquement, c’est très "touchy" quand vous dirigez un pays dans lequel plus de trois habitants sur quatre sont propriétaires. Bref, personne n’a envie de s’y coller.

RC indexés

Pour pallier l’absence de péréquation, les montants des RC sont indexés depuis 1991. Et puis, il y a les adaptations ponctuelles. Ainsi, théoriquement, les propriétaires qui effectuent des travaux améliorant le confort de leur habitation doivent les déclarer au Cadastre. Les travaux qui nécessitent un permis d’urbanisme sont eux, automatiquement signalés.

De nombreuses communes, surtout bruxelloises, incitent depuis quelques années leurs habitants à vérifier si les données cadastrales de leurs biens correspondent à la réalité.

Mais d’autres initiatives se sont multipliées. Ainsi, de nombreuses communes, surtout bruxelloises, incitent depuis quelques années leurs habitants à vérifier si les données cadastrales de leurs biens correspondent à la réalité. Elles récoltent les données via un simple questionnaire à remplir, ce que certains considèrent comme du "fishing fiscal" étant donné le caractère non contraignant de la procédure. Le SPF Finances a ainsi reçu des milliers de dossiers.

 

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