Votre locataire s'en va: avez-vous droit à des indemnités de rupture?

©Getty Images/iStockphoto

Si un locataire résilie son bail de manière anticipative, vous pouvez dans certains cas lui réclamer des indemnités de rupture, en plus du préavis de trois mois. Mais les accords à l’amiable ne sont pas interdits!

Lorsque vous donnez un bien en location et que vous concluez un bail "classique" de neuf ans avec votre locataire, il arrive fréquemment que ce dernier souhaite quitter les lieux avant l’échéance. Il peut donner son renon sans motif particulier, tant qu’il respecte un préavis de trois mois. Mais s’il s’en va avant la fin de la troisième année du bail, il devra en plus payer des indemnités de rupture. Comme l’explique Patrick Willems, le secrétaire général du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC), "de nombreux propriétaires nous appellent parce que leurs locataires contestent le paiement des indemnités de rupture". Les locataires perçoivent en effet dans certains cas le préavis et les indemnités de rupture comme une double peine. Pourtant, ce sont deux choses bien différentes.

"Il arrive souvent que les locataires contestent le paiement des indemnités de rupture."
Patrick willems
secrétaire général du snpc

Préavis

Le préavis doit éviter un vide locatif. Le locataire qui désire rompre un bail de neuf ans doit "prester" un préavis de trois mois. Cela signifie qu’il doit prévenir son propriétaire trois mois avant son départ et continuer à payer le loyer pendant cette période. S’il quitte avant la fin du préavis, il doit donc s’acquitter des loyers restants. "En revanche, si le locataire quitte les lieux avant la période de trois mois mais que le propriétaire parvient à relouer le bien directement, il ne peut pas réclamer le paiement du préavis de la part de l’ancien locataire", précise-t-il.

Indemnités

La loi permet en outre au propriétaire de réclamer des indemnités de rupture si le locataire donne son renon au cours des trois premières années du bail. Ceci n’a rien à voir avec l’occupation du bien. Cela signifie que, même si le propriétaire réussit à relouer directement le bien, il peut réclamer les indemnités. Elles visent à indemniser le propriétaire des frais liés à une relocation: publicité pour relouer le bien, organisation de visites, remise en ordre de l’une ou l’autre chose, frais d’agence éventuels, etc. Celles-ci sont dues à la fin de la période de préavis ou dès que le locataire remet les clés s’il s’en va avant.

Bail non enregistré

Olivier Reyé (Trevi Services) rappelle tout de même que le preneur peut contester le paiement des indemnités de rupture dans deux cas bien précis:

1) L’obligation d’enregistrement n’est pas respectée par le bailleur;

2) Le preneur a mis en demeure le bailleur de faire enregistrer le bail dans un délai d’un mois et le bailleur n’a pas donné suite.

Le montant est fixé à trois mois de loyer hors charges et hors frais (sur la base du dernier loyer payé) si le locataire quitte l’appartement dans la première année du bail, à deux mois de loyer dans la deuxième année du bail et à un mois de loyer dans la troisième année du bail. Ensuite, le propriétaire ne peut plus réclamer d’indemnités. S’il s’agit d’un bail de courte durée (inférieure ou égale à trois ans), l’indemnité s’élève à un mois de loyer.

Faire preuve de souplesse…

Dans les faits, l’application de l’indemnité de rupture va dépendre de la relation entre le locataire et le propriétaire. "Si le propriétaire estime que le locataire a toujours bien payé son loyer, entretenu soigneusement le bien et qu’en plus, il parvient à le relouer rapidement, il ne va pas forcément réclamer les indemnités de rupture", explique Patrick Willems.

En outre, le locataire qui met fin anticipativement au bail peut proposer à son propriétaire de se mettre lui-même à la recherche d’un remplaçant pour négocier la suppression des indemnités de rupture. "Mais c’est le propriétaire qui décide unilatéralement d’accepter ou non ce procédé. S’il l’accepte, il n’est pas dit qu’il sera satisfait du nouveau locataire qui lui sera présenté, dans le respect toutefois des règles de non-discrimination", prévient-il.

… ou ne rien lâcher

Si le propriétaire décide de réclamer les indemnités de rupture, il est fréquent que le locataire qui a "presté" (ou payé) son préavis estime avoir "assez donné" et conteste le paiement des indemnités. Les propriétaires peuvent dès lors poursuivre le locataire devant la justice de paix.

Attention, le propriétaire ne peut pas utiliser la garantie locative en cas de non-paiement des indemnités de rupture. De fait, cette garantie est bloquée sur un compte et ne peut être libérée qu’avec l’accord des deux parties. Elle sert à compenser d’éventuels dégâts locatifs occasionnés au bien loué. Cependant, si l’affaire des indemnités est portée devant la justice de paix, le juge peut décider – s’il estime qu’elles sont dues – de débloquer la garantie locative au profit du propriétaire, ce qui accélère le processus de recouvrement.

Toutefois, il semble que les indemnités de rupture posent rarement problème lorsque le bien est placé en gestion locative. Comme l’explique Olivier Reyé, administrateur de Trevi Services, une division de Trevi qui gère plus de 1.000 lots pour le compte de particuliers, "nous sommes là pour faire appliquer à la lettre les dispositions contractuelles. Lorsqu’un locataire nous signifie un renon, nous lui envoyons directement le montant des indemnités éventuelles à payer. C’est plus facile lorsque le propriétaire ne fait pas directement face au locataire, donc ces indemnités ne font pas spécialement l’objet de contestations."

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