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Combien pouvez-vous emprunter pour acheter votre logement?

Sur quelles règles se base la banque pour calculer précisément votre capacité d'emprunt lors d'un achat immobilier?
©Filip Ysenbaert

Vous avez fait vos comptes et êtes désormais au fait de votre situation financière. Il est temps de passer à l’étape suivante, celle visant à déterminer votre capacité d’emprunt. Sur quels critères se basera votre banquier pour établir le montant de votre crédit hypothécaire?

1. Capacité de remboursement

Le premier élément que votre banque cherchera à connaître est votre capacité de remboursement. "Pour chaque dossier, les revenus du candidat acheteur et les frais qu’il devra honorer seront analysés", indique Valéry Halloy, porte-parole chez BNP Paribas Fortis, leader sur le marché hypothécaire en Belgique. C’est ici que la sécurité d’un emploi et les revenus qui y sont liés prennent toute leur importance. "Nous analysons aussi le revenu disponible après le paiement de toute charge", ajoute le porte-parole, qui indique que le rapport entre charges et revenus doit se limiter à 40%.

1/3
des revenus
En règle générale, l’acquéreur consacre maximum 1/3 de ses revenus au remboursement de son emprunt.

D’ordinaire, l’acquéreur consacre maximum 1/3 de ses revenus au remboursement de son emprunt. Mais le pourcentage dépend plus souvent des revenus nets de l’emprunteur. Si la règle de 1/3 prévaut, elle n’est pas figée. "Il est évident qu’un client ayant un revenu de 6.000 euros avec un ratio charges/revenus élevé n’aura pas les mêmes difficultés qu’un client qui a un revenu de 2.000 euros", illustre Valéry Halloy.

Pour chaque dossier, les revenus du candidat acheteur et les frais qu'il devra honorer seront analysés.
Valéry Halloy
porte-parole de BNP Paribas Fortis

Il est généralement considéré qu’un client qui dispose de 2.500 euros de revenus peut consacrer 33% de ce montant au remboursement d'un crédit. Avec 3.000 euros de revenus, ce pourcentage s’élève à 35%, puis à 40% pour 3.500 euros de revenus. Au-delà, ce pourcentage peut grimper à 40-45%, voire plus. Tout dépend de votre capacité de remboursement, qui conférera plus ou moins de souplesse à votre banquier.

2. Apport en fonds propres

La règle générale veut qu’on emprunte maximum 80% de la valeur du bien immobilier. L’acquéreur doit donc apporter 20% de la valeur du bien en fonds propres, mais aussi les frais annexes (droits d’enregistrement, frais de notaires, etc.) liés à son achat.

Ça, c’est en théorie. Dans les faits, certaines banques accordent, mais cela reste très rare, des quotités de 100%, voire plus. Depuis le 1er janvier 2020, la Banque nationale de Belgique (BNB) demande aux banques de limiter la quotité pour les propriétaires occupants à 90%. Elle laisse toutefois une plus large marge de manœuvre aux banques en ce qui concerne les primo-acquéreurs: 35% des crédits accordés à cette catégorie d’emprunteurs pourront dépasser la quotité de 90% et 5% de ces crédits pourront même dépasser la quotité de 100%. 

Et si vous n’avez pas d’apport de départ?

Les banques sont moins souples que par le passé quand il s’agit d’emprunter davantage que la valeur du bien convoité. Il était parfois possible d’emprunter une quotité pouvant aller, dans certains cas, jusqu’à 125% du prix d’achat. Aujourd’hui, c’est une autre affaire. Les banques sont beaucoup plus frileuses et la norme s’élève à 80-90% du prix d’achat.

Il n’est toutefois pas impossible d’emprunter sans apport de départ, mais il faut pour cela avoir un dossier en béton, s’attendre à des conditions d’attribution plus strictes et espérer pouvoir se trouver dans les 5% de crédits dépassant la quotité de 100%, que la BNB accorde comme marge de manœuvre aux banques commerciales.

Plus votre apport personnel est limité, plus le taux du crédit sera élevé. Chez Belfius par exemple, la différence de taux est de 6 points de base pour une quotité entre 80 et 90% et de 12 points de base pour une quotité oscillant entre 90 et 100%.

3. Durée du crédit

A quel moment faut-il passer chez son banquier?

"On encourage les primo-arrivants sur le marché de l’immobilier à d’abord passer en agence avant de signer un compromis (ou tout au moins de prévoir une clause suspensive) pour avoir une idée de leur capacité d’emprunt", conseille Valéry Halloy, de BNPPF, qui ajoute: "Le conseiller est aussi là pour vous aider à structurer toutes les informations utiles."

Plus le prêt s’étale dans la durée, plus le taux d’intérêt accordé par la banque sera élevé. La durée d’un crédit est extensible et peut parfois aller jusqu’à 40 ans. Elle est d’ordinaire adaptée au montant mensuel de votre remboursement.

L’âge de l’emprunteur a donc toute son importance, puisque la plupart des établissements estiment que le prêt doit être remboursé au 70e anniversaire du client. Certaines banques prévoient parfois une durée plus longue, jusqu’à 85 ans, mais seulement dans certains cas bien spécifiques. Elles veulent essentiellement s’assurer que l’emprunteur pourra continuer à rembourser son crédit une fois pensionné.

Dans le cas d’une primo-acquisition, la durée du crédit s’étale plus souvent sur 20-25 ans: "La proportion des durées de 25 ans pour le premier achat constitue de loin la majorité des cas (70 à 80%)", indique Vincent Bada, fondateur de la Centrale du crédit hypothécaire. "L'âge moyen des emprunteurs et une mensualité plus légère plaident souvent pour un choix sur 25 ans."

Résumé
  • Pour déterminer le montant que la banque vous accordera, votre banquier établira, en fonction de vos revenus, votre capacité de remboursement. La règle veut que l'acquéreur consacre 1/3 maximum de ses revenus au remboursement du crédit.
  • Votre banquier comptabilisera les fonds dont vous disposez pour l'achat du bien. Il est souvent demandé d'apporter minimum 20% de fonds propres.
  • La durée de votre crédit aura une influence sur le montant accordé par la banque.

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