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Comment acheter un bien immobilier en vente publique?

Sur la plateforme Biddit, créée par les notaires, vous pouvez enchérir sur un bien sans sortir de chez vous. Quel est le processus, quels sont les frais ?
©Filip Ysenbaert

À côté de l’achat "classique" de gré à gré, vous pouvez acheter un bien immobilier en vente publique, c’est-à-dire aux enchères. En Belgique, ces ventes publiques peuvent désormais se réaliser en ligne, sur la plateforme Biddit développée par les notaires. Vous pouvez donc devenir propriétaire sans bouger de votre canapé. Le processus ne dure que quelques semaines (contre quatre mois lors d’une vente classique) car toutes les recherches nécessaires pour pouvoir vendre le bien ont été effectuées au préalable par le notaire.

1. Annonces

Les annonces de vente publique sont disponibles sur Biddit. Vous effectuez votre recherche comme sur un site d’annonces immobilières classique. Sur chaque annonce se trouvent les renseignements habituels (localisation, superficie, état, etc.) ainsi que les documents obligatoires liés à la vente (certificat PEB, installation électrique, attestation du sol, renseignements urbanistiques). 

8 jours
Biddit
La période d'enchères dure toujours huit jours sur Biddit.

Sont également renseignées, les dates et heures de visite, ainsi que l’étude du notaire qui s’occupe de la vente. 

2. Conditions de vente

Sur l’annonce figure bien entendu la mise à prix du bien. Il s’agit du prix de départ des enchères. Cela vous permet de savoir directement dans quelle catégorie de prix le bien se situe.

C’est le notaire qui choisit le montant minimal de surenchère. Très souvent, ce montant est de 1.000 euros. 

Les conditions de vente peuvent prévoir une condition suspensive d’obtention de crédit. Dans ce cas, vous disposez d'un certain délai pour obtenir un crédit pour l'achat du bien. La vente n’aura pas lieu si vous ne parvenez pas à obtenir votre crédit hypothécaire. 

3. Enchères

La date de début des enchères est indiquée sur l’annonce, ainsi que la date de fin. La période d’enchères dure toujours huit jours

Vente "physique"

Seules les ventes publiques judiciaires ou amiables avec forme judiciaire (la grande majorité des ventes publiques) passent obligatoirement par Biddit. Dans le cas d’une vente publique volontaire, c’est le vendeur qui décide de la manière dont la vente se déroulera: physique ou dématérialisée.

Les ventes «physiques» continuent donc d’exister. A la différence des ventes en ligne, il n’est pas obligatoire de fixer une mise à prix. Par ailleurs, la vente peut prévoir une faculté de surenchère, ce qui signifie qu’un nouvel enchérisseur peut se manifester dans les quinze jours après l’adjudication. La surenchère doit être de 10% minimum, avec un maximum de 6.200 euros.  

Si vous souhaitez placer une enchère, vous pouvez le faire sur ordinateur ou sur mobile, en utilisant votre carte d'identité électronique ou l'application Itsme. Vous ne pouvez donc pas enchérir en restant anonyme. 

Vous pouvez enchérir manuellement ou de manière automatique. Dans ce cas, le système place automatiquement une nouvelle enchère dès qu’un autre enchérisseur s’est manifesté. Vous définissez un montant maximal, que personne d’autre ne connaît. 

Comme souvent en ligne, les enchères ne commencent réellement qu'au cours de la dernière heure. Pour éviter que tous les candidats ne fassent offre à la dernière minute, le système fonctionne avec un sablier. Si une offre arrive au cours des cinq dernières minutes du processus d’offre, le délai est prolongé de cinq minutes.

Les offres sont contraignantes. Si vous faites une offre et que vous avez remporté les enchères, vous ne pouvez plus changer d’avis. Notez qu’un vendeur ne peut pas non plus se retirer du processus de vente, sauf si le prix souhaité n’a pas été atteint. "Le prix souhaité n’est pas forcément le prix de départ. Donc le vendeur peut se retirer du processus après que les enchères soient terminées, même s’il y a eu des enchères supérieures au prix de départ", précise Tom Jenné, porte-parole de la Fédération des notaires. 

4. Fin de la vente

Si vous avez remporté les enchères, l’acte de vente est signé le plus rapidement possible dans l’étude du notaire vendeur. Dans certains cas, la date de l’acte est déjà incluse dans les conditions de vente. Le processus total n’aura duré que quelques semaines (contre quatre mois lors d’une vente classique) car toutes les recherches nécessaires ont été effectuées au préalable par le notaire.

5. Paiement 

Vous devez payer le prix d’achat du bien dans les six semaines suivant l'adjudication définitive. Les frais de la vente (droits d’enregistrement, honoraires du notaire) doivent être payés dans les cinq jours suivant la date à laquelle l'attribution devient définitive.

Attention : l’attribution du bien va de pair avec le transfert des risques vers le nouveau propriétaire, même si vous n’avez encore rien payé. Vous devez donc par exemple souscrire une assurance habitation au plus vite. 

Avantages et inconvénients

Avantages 

  • Vous devenez propriétaire en quelques semaines.  

  • Vous avez le temps de vous préparer sans pression extérieure, car entre la publication d'une offre immobilière et la clôture des offres, il faut compter en moyenne six semaines. 

  • Vous assistez en temps réel à la montée des enchères, ce qui assure la transparence du processus. 

  • Le système d’enchères garantit que le prix atteint est celui du marché. 

  • Toutes les vérifications concernant le bien ont été effectuées à l’avance par le notaire.

Inconvénients 

  • La condition suspensive d’obtention du crédit hypothécaire n’est pas toujours prévue. 

  • Vous devez réunir vos fonds plus rapidement que lors d’une vente classique. 

  • Les frais sont un peu plus élevés que dans une vente de gré à gré.  

 

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