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Comment connaître la valeur d'un bien immobilier?

Plusieurs facteurs influencent l'estimation du prix d'une habitation par une agence, un expert, un géomètre ou certains outils en ligne. A qui faire appel?
©Filip Ysenbaert

Estimer le prix d’une maison ou d’un appartement reste un exercice extrêmement difficile. Il est d’ailleurs impossible d’en connaître la valeur exacte. Seule une estimation à titre indicatif peut être effectuée par certains spécialistes, sur la base de plusieurs critères, comme la situation, la configuration, l’accessibilité, l'état du bien, les matériaux utilisés ou encore la performance énergétique. La maison voisine n’a donc pas forcément la même valeur que la vôtre ou celle que vous convoitez. Et in fine, c’est le marché qui aura le dernier mot.

Cependant, les fourchettes de prix délimitées par plusieurs experts pourront vous aider à vous faire une idée. Quels sont ces spécialistes à qui faire appel?

1. Estimation par une agence immobilière

de 250 à 350
euros
Pour un rapport d’expertise, un agent immobilier facture en moyenne entre 250 et 350 euros.

Si l’habitation a été mise en vente via une agence immobilière, le prix demandé est souvent celui déterminé par l’agence elle-même. Ces spécialistes sont très actifs dans la négociation de logements sur le marché local et sont donc bien placés pour déterminer la valeur d’un bien. Les agents immobiliers se basent sur de nombreux points de comparaison, connaissent le marché, les biens plus ou moins recherchés, les quartiers prisés, etc. Mais la concurrence entre agents pour remporter un mandat de vente est rude, veilliez donc à ce que l’agent ne gonfle pas trop l’estimation du bien afin de se mettre le propriétaire dans la poche. Pour un rapport d’expertise, un agent facture en moyenne entre 250 et 350 euros.

2. Estimation par un expert immobilier

Un expert immobilier se base surtout sur la partie objectivable d’une habitation: les mètres carrés habitables, la superficie du terrain, les aspects techniques, l’état du bien, etc. Veillez toutefois à prendre un expert local, qui connaît bien la commune, voire le quartier, où se trouve le logement, afin de ne pas passer à côté de la valeur "coup de cœur" de celui-ci.

Le prix d’une expertise varie au cas par cas. Mais si elle est commandée par la banque dans le cas d’une demande de crédit hypothécaire, elle sera en général moins chère que dans le cadre d’une succession par exemple. Il n’existe aucun barème de prix. Le tarif dépend essentiellement du type et de la taille du bien. Par exemple, chez ING, le montant de l’expertise est de 180 euros. Chez KBC, le prix dépend de la valeur du bien (entre 225 et 675 euros). Chez BNP Paribas Fortis, c’est la superficie du bien qui joue: les frais d’estimation s’élèvent à quelque 300 euros pour une habitation jusqu’à 200 m² et peuvent aller jusqu’à 665,50 euros pour les biens jusqu’à 2.000 m².

3. Estimation par un géomètre

Un géomètre peut également estimer la valeur d’un logement. C’est un acteur affranchi du secteur immobilier et plus particulièrement un professionnel de la mesure. Il se base donc sur des critères objectifs, comme les dimensions du bien, mais aussi sa situation, l’état d’entretien, les travaux nécessaires, la qualité des matériaux, la performance énergétique, etc. Le géomètre analyse également le marché dans la zone du logement et livre un rapport plus ou moins détaillé selon votre choix. Il peut déterminer la valeur vénale du bien, la valeur locative, la valeur de vente libre ou forcée, la valeur de reconstruction et même réaliser des expertises préalables dans le cadre d’une succession.

Pour effectuer un examen "technique" du bien, il utilise plusieurs méthodes: celle des points de comparaison avec d’autres immeubles vendus dans le quartier, celle du revenu (rentabilité locative) et celle de la valeur intrinsèque (valeur du terrain, vétusté, etc.). Il vous permettra également de mettre le doigt sur certains problèmes de mitoyenneté, de servitudes ou d’urbanisme, ce qui vous permettra d’éviter les mauvaises surprises par la suite. Il fait en quelque sorte l’examen juridique de l’habitation.

Les honoraires d’un géomètre varient selon la complexité du dossier, le type de bien, sa situation, le type de rapport demandé, etc. Ils sont toutefois souvent plus élevés que ceux d’un expert ou d’un agent immobilier.

4. Estimation au moyen d'outils en ligne

Vous avez également la possibilité d’estimer votre bien en quelques clics sur le web. Plusieurs plateformes offrent ce service.

Immoprice par exemple, permet de se faire une idée de la valeur vénale du bien, de sa valorisation ou bien même de sa valeur locative en répondant à une série de questions sur la surface, l’état, la localisation, etc. du bien convoité. Cet outil se base sur un algorithme qui tient compte aussi bien de critères objectifs que subjectifs. Vous pouvez vous contenter de l’évaluation brute sans explication, qui est gratuite, ou obtenir un rapport complet pour 25 euros. Vous pouvez ensuite, si vous le souhaitez, faire appel à un expert qui se rendra sur place via ImmopriceExpert.

→ Un autre site, Realo, offre le même type de service. Vous pouvez obtenir un rapport d’estimation en 10 points de référence comprenant l’estimation, l’historique des prix, les tendances du marché local, l’évolution de l’estimation, la comparaison de quartier, etc. pour 20 euros. Un rapport détaillé en 50 points de référence est également disponible, cette fois pour 50 euros.

→ Plus connu, le site Immoweb dispose également d’un outil gratuit pouvant vous aider à vous faire une idée de la valeur du bien. Il suffit de rentrer quelques critères sur l’état du bien pour ensuite recevoir par e-mail une fourchette indiquant la valeur moyenne, inférieure et supérieure de l’habitation.

Résumé
  • Une expertise par un agent immobilier coûte entre 250 et 350 euros. Etant actif dans la négociation de logements sur le marché local, il est bien placé pour déterminer la valeur d'un bien. 
  • Un expert immobilier se base sur des éléments objectivables pour déterminer la valeur du bien: mètres carrés habitables, superficie du terrain, aspects techniques, état du bien, etc. Il n'existe pas de barèmes de prix, mais l'expertise dépend souvent de la taille du logement.
  • Un géomètre est un professionnel de la mesure. Il peut déterminer la valeur vénale du bien, sa valeur locative, de vente libre ou forcée, la valeur de reconstruction, etc. Il peut également détecter certaines servitudes et mitoyennetés, mais coûte souvent plus cher que l'expert ou l'agent.
  • Demander un rapport d'expertise en ligne est moins cher (entre 20 et 50 euros) - voire gratuit - et plus rapide, mais moins précis que le rapport d'un spécialiste s'étant rendu sur les lieux.

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