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Comment rédiger un acte d'achat qui protège votre conjoint?

Certaines clauses peuvent être ajoutées dans l'acte d'achat d'un bien en fonction du statut de votre ménage et de la protection désirée entre partenaires.
©Filip Ysenbaert

Un maximum de quatre mois s’est écoulé depuis la signature du compromis, place désormais à la signature de l’acte de vente. Que vous soyez mariés, cohabitants légaux ou de fait, avec ou sans enfant, mieux vaut se renseigner auprès d’un notaire afin de savoir quelles clauses ajouter à votre acte d’achat ou si vous devez éventuellement rédiger un testament. "Il n’existe pas ‘d’acte type’. Pour chaque cas, le notaire réalise un travail sur mesure, en étant à l’écoute des demandes du client ", explique la Fédération des notaires.

Quelles clauses inclure si vous n’êtes pas mariés?

Si vous n’êtes pas mariés et que votre partenaire décède, il faut, pour bénéficier de certaines protections, insérer des clauses particulières dans l’acte d’acquisition. Elles diffèrent selon que vous soyez cohabitants légaux ou de fait.

• Cohabitant de fait

Il est important de faire régulièrement un check-up des clauses de votre acte authentique de vente afin de vérifier s’il ne faut pas les adapter.

Si vous êtes cohabitants de fait, vous pouvez insérer une clause d’accroissement, ou clause de tontine, dans votre acte notarié, mais seulement si vous achetez le logement à parts égales (50/50). En cas de décès de l’un des deux acheteurs, elle permet au survivant d’être seul propriétaire de la maison. Aucune indemnité ne sera donc versée par le survivant aux héritiers du défunt. Cette clause peut être limitée à l’usufruit et limitée dans le temps. 

Il est important de faire régulièrement un check-up des clauses de votre acte authentique de vente afin de vérifier s’il ne faut pas les adapter. Car si vous décidez de devenir cohabitants légaux ou de vous marier, cette clause d’accroissement peut perdre son utilité et devenir coûteuse. Il peut dès lors être utile d’utiliser une clause d’accroissement dite "optionnelle".

Les cohabitants de fait peuvent également rédiger un testament, non sans inconvénients. Si un partenaire a des enfants, il ne peut pas donner la totalité de ce qu’il possède à son compagnon. Chacun doit laisser une part de ses biens à ses enfants: la moitié s’il n’y a qu’un enfant, un quart à chacun des enfants s’il y en a deux, puisque depuis le 1er septembre 2018, la partie des biens réservée aux enfants est toujours de 50% du patrimoine, peu importe le nombre d’enfants. Le testament ne peut donc pas porter sur la totalité de la pleine propriété de la maison.

Même dans le cas où il n’y a pas d’enfant et que le testament permet de laisser tous les biens au partenaire survivant, ce dernier n’est pas totalement protégé puisqu’un testament peut à tout moment être révoqué, déchiré ou autre. Les cohabitants de fait n’étant pas légalement parents, même si testament il y a, le survivant devra en outre payer des droits de succession sur le logement familial, calculés au tarif entre étrangers, variant de 30 à 80%. C’est le cas à Bruxelles et en Wallonie, mais pas en Flandre, où le cohabitant de fait est mieux protégé sous certaines conditions: en ce qui concerne le logement familial, la cohabitation doit avoir été ininterrompue depuis au moins trois ans au jour du décès.

• Cohabitants légaux

Si vous êtes cohabitants légaux, en cas de décès de votre partenaire, vous héritez automatiquement de l’usufruit du logement familial et des meubles. Mais ce droit peut être révoqué par testament puisque le cohabitant légal n’est pas, contrairement à un conjoint, un héritier réservataire (protégé). Si aucun testament contraire n’a été rédigé, le cohabitant légal survivant hérite de l’usufruit, mais pas de la nue-propriété de l’habitation, celle-ci revenant aux héritiers du défunt. Il est toutefois possible d’attribuer la nue-propriété à votre cohabitant légal en cas de décès en inscrivant une clause d’accroissement en pleine propriété dans l’acte d’acquisition ou par voie de testament, tout en respectant la réserve des enfants s’il y en a. 

• Futurs époux

Attention ! Si vous envisagez de vous marier un jour, mieux vaut insérer une clause d’apport anticipé dans votre acte d'achat, que vous soyez cohabitants légaux ou de fait. Elle vous permettra, si vous avez acheté ensemble un bien avant de vous marier, en pleine propriété et à parts égales, d’intégrer automatiquement le bien dans votre patrimoine commun au moment du mariage. L'apport du bien ne devra donc plus être prévu dans le contrat de mariage, ce qui vous évitera des coûts supplémentaires. 

Quelles clauses inclure si vous êtes marié?

"Si vous êtes déjà marié, il n’y a pas de clause particulière à inclure", indique le notaire François Catinus. Certaines peuvent toutefois être ajoutées selon votre régime matrimonial.

• Régime légal

Si vous êtes mariés sous le régime légal, soit celui qui est d’application lorsqu’il n’y a pas de contrat de mariage, les biens acquis durant le mariage – et donc votre habitation – ainsi que les revenus de biens appartenant à l’un des époux, pour les avoirs acquis avant le mariage, appartiennent en principe aux deux (excepté pour les biens possédés avant le mariage ou acquis pendant le mariage par succession ou donation). Le logement acheté ensemble sera donc directement intégré au patrimoine commun, ce qui protège chacun des partenaires en cas de décès ou de séparation. Vous pouvez toutefois modifier votre régime matrimonial et inclure une clause d’attribution de la communauté afin que le logement revienne intégralement au conjoint survivant en cas de décès. Cette clause peut être modalisée de manière optionnelle selon que l’on déplace le curseur vers plus de protection ou vers une fiscalité plus avantageuse.

• Séparation de biens

Pour les époux mariés sous le régime de séparation de biens, l'habitation et les autres biens sont considérés comme indivis et donc soumis aux règles de l’indivision.

Pour les époux mariés en séparation de biens, chacun conserve la propriété des biens acquis durant le mariage. Votre habitation et les autres biens sont considérés comme indivis et sont donc soumis aux règles de l’indivision. Concrètement, le bien appartient aux deux époux de manière indivise. Ils peuvent acquérir des quotités différentes du bien, mais doivent le préciser dans l'acte, sinon l’acquisition sera présumée être réalisée à concurrence d’une moitié pour chacun des partenaires. Il est toutefois possible de nuancer ou de corriger certains effets de ce régime matrimonial en établissant certaines clauses dans le contrat de mariage. 

• Communauté universelle

Si vous êtes mariés sous le régime de communauté universelle, tous les biens, et donc votre habitation, font partie du patrimoine commun, sauf les biens à caractère personnel ou ceux donnés ou légués à l’un des époux et dont il est stipulé qu’ils restent propres au bénéficiaire. 

Résumé
  • En particulier si vous n'êtes pas marié avec votre partenaire, il peut être utile d'insérer des clauses spécifiques dans l'acte d'achat de votre logement, afin de protéger le conjoint survivant en cas de décès (clause d'accroissement, optionnelle ou non).

  • Vous pouvez protéger votre conjoint par testament, mais en tenant compte des parts réservataires. Attention aussi aux droits de succession!

  • Pour les couples mariés, certaines clauses peuvent être ajoutées en fonction du régime matrimonial, comme celle de l'attribution de la communauté si le couple est marié sous le régime légal.  

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