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Quel type de taux choisir pour votre emprunt hypothécaire?

L’éternel dilemme: taux fixe ou taux variable? Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse. Tout dépend de votre situation personnelle et de vos préférences.
©Filip Ysenbaert

Au moment de contracter votre prêt hypothécaire, vous devrez faire un choix décisif concernant votre formule de taux, puisque celle-ci vous accompagnera (normalement) sur toute la durée de votre emprunt. La formule choisie n’est pas sans conséquence sur le montant des intérêts et donc sur vos mensualités. Mais les banques le soulignent: tout dépend de la situation personnelle de chaque emprunteur. "In fine, c’est le client qui prend la décision", rappelle Valéry Halloy, porte-parole de BNP Paribas Fortis.

In fine, c’est le client qui prend la décision.
Valéry Halloy
porte-parole de BNP Paribas Fortis

Taux fixe

Dans le cas d’un taux fixe, la mensualité est invariable. Elle ne change donc pas pendant toute la durée de votre emprunt, sauf si vous décidez de le refinancer votre emprunt à un moment donné. Si les taux, actuellement très bas, finissent par remonter, vous n’aurez donc pas de mauvaise surprise. Par contre, si les taux poursuivent leur baisse, vous n’en profiterez pas non plus. La formule fixe est celle qui est la plus souvent choisie: 86% des emprunteurs ont opté pour un taux d’intérêt fixe au troisième trimestre de 2019, selon les chiffres de l’Union professionnelle du crédit (UPC).

La différence entre taux fixe et taux variable est actuellement très faible.
Julien Manceaux
Economiste chez ING

Un taux fixe vous coûtera toutefois "plus cher" qu’un taux variable, puisqu’il est traditionnellement plus élevé. "Mais la différence entre taux fixe et taux variable est actuellement très faible", souligne Julien Manceaux, économiste chez ING.

Taux variable

Qu'est-ce qui détermine le niveau des taux?

La variabilité d’un taux en Belgique est fonction du taux des OLO (obligations linéaires). "Le taux de référence sur les marchés financiers est l’OLO à 10 ans, soit le taux de rendement du marché obligataire belge. Ce taux détermine ce que les banques récupèrent annuellement de l’État lorsqu’elles lui ont acheté des obligations et donc avancé de l’argent. Tous ceux qui souscrivent un emprunt hypothécaire sont directement concernés par les taux des emprunts publics belges. Ils servent de référence aux banquiers lorsqu’ils élaborent la grille tarifaire de leurs prêts logement. Le taux hypothécaire réclamé par la banque est naturellement plus important que le taux OLO. Ce placement est nettement moins sûr, du fait que ce sont les particuliers qui doivent rembourser des mensualités. Il faut donc pourvoir couvrir les risques", résume Valéry Halloy.

La mensualité d’un taux variable varie pendant la durée du crédit en fonction des échéances fixées dans votre formule. Un taux de base est fixé au moment de la souscription de votre crédit hypothécaire et augmente ou baisse aux échéances selon l’évolution du marché. Les formules de taux variables sont nombreuses: le taux peut être revu chaque année (1/1/1), tous les trois ans (3/3/3) ou bien tous les cinq ans (5/5/5), tout en ayant une variation minimum ou maximum appelée "cap", qui est déterminée au moment de l’offre de crédit.

Par exemple, dans la formule 3/3/3 (+1/-1), le taux est revu tous les trois ans. La variation (+1/-1) signifie que si le taux durant les trois premières années est de 2%, il pourra s’élever à minimum 1% (2-1 = 1) et à maximum 3% (2+1=3).

Un taux variable vous permettra de profiter d’une baisse des taux si elle advient. Par contre, si les taux remontent, le vôtre remontera à l’échéance déterminée. Cette formule est donc plus risquée que celle du taux fixe puisqu’elle évolue selon les conditions du marché. Le risque est toutefois "limité" en ce sens que la variabilité d’un taux est plafonnée: le taux peut au maximum doubler. Concrètement, si vous obtenez aujourd’hui un taux variable de 2%, il ne pourra jamais excéder 4% en cas de remontée des taux. À la baisse, il ne peut pas descendre en dessous de 0%. Notez que le taux de base d’un crédit à taux variable, c’est-à-dire au moment de souscrire un prêt, est en général plus bas qu’un taux fixe.

Taux semi-variable (ou semi-fixe)

Qu'est-ce qui détermine le niveau des taux?

La variabilité d’un taux en Belgique est fonction du taux des OLO (obligations linéaires). "Le taux de référence sur les marchés financiers est l’OLO à 10 ans, soit le taux de rendement du marché obligataire belge. Ce taux détermine ce que les banques récupèrent annuellement de l’État lorsqu’elles lui ont acheté des obligations et donc avancé de l’argent. Tous ceux qui souscrivent un emprunt hypothécaire sont directement concernés par les taux des emprunts publics belges. Ils servent de référence aux banquiers lorsqu’ils élaborent la grille tarifaire de leurs prêts logement. Le taux hypothécaire réclamé par la banque est naturellement plus important que le taux OLO. Ce placement est nettement moins sûr, du fait que ce sont les particuliers qui doivent rembourser des mensualités. Il faut donc pourvoir couvrir les risques", résume Valéry Halloy.

C’est la formule "mixte". Elle permet d’avoir une mensualité de remboursement fixe sur un certain nombre d’années, ensuite, le taux est revu à la hausse ou à la baisse selon l’indice de référence du marché. Mais une limite de variation (taux variable capé) a aussi été fixée dans le cas du taux semi-variable.

Par exemple, dans la formule 10/5/5 (+2/-2) avec un taux de base de 2,5%, votre taux restera fixe les 10 premières années. Ensuite, votre taux variera tous les cinq ans de +2% maximum ou -2% minimum. Votre nouveau taux au bout de 10 ans sera alors 4,5% maximum ou 0,5% minimum. Sachez que plus la période de taux fixe est longue, plus le taux de base sera élevé.

Crédit bullet

Le crédit bullet est une autre manière de payer ses intérêts... mais plus risquée. Il s’agit d’un crédit hypothécaire à terme fixe, où vous ne payez que les intérêts au cours de l’emprunt et remboursez la totalité du capital en fin de contrat. Ce type de crédit est plutôt à envisager pour un investissement immobilier – mais il n’est pas adapté à tous les investisseurs pour autant – et est en général déconseillé par les banques pour un crédit en vue d’acheter son propre logement. La quotité d’emprunt se limite généralement à 85% pour ce type de crédit et la durée de l’emprunt n’excède jamais 15 ans.

Le taux d’un crédit bullet est en général un peu plus élevé que pour un crédit classique. La banque applique en effet une prime de risque pour l’absence de remboursement avant le terme.

Crédit accordéon

Le crédit accordéon est un crédit à taux variable dont les mensualités restent fixes, mais la durée de l’emprunt peut varier. Concrètement, les emprunteurs optent pour un taux variable, mais le montant des remboursements mensuels reste constant. Si le taux augmente, la durée du contrat est prolongée, et inversement si le taux baisse (avec toutefois une durée maximale et minimale établie lors de la signature du contrat). Mais attention à la charge des taux d’intérêt: dans le scénario du pire, elle peut être très élevée.

Résumé
  • Le taux fixe ne varie pas pendant toute la durée du crédit. Vous ne profitez donc pas d'une éventuelle baisse des taux mais vous êtes protégé si, au contraire, ils remontent. 
  • Le taux variable varie selon les échéances conclues dans votre emprunt, mais avec toutefois un plafond: le taux peut au maximum doubler.
  • Le taux semi-variable est une formule "mixte": la mensualité est fixe pendant un certain nombre d’années, ensuite, le taux est revu à la hausse ou à la baisse, selon l’indice de référence du marché.

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