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Quels frais payez-vous à l'achat de votre logement?

En plus du prix d'achat, vous devez vous acquitter des droits d’enregistrement ou de la TVA, des honoraires du notaire ou encore des frais administratifs.
©Filip Ysenbaert

Les frais annexes liés à un achat immobilier ne doivent pas être pris à la légère, surtout pour les primo-acquéreurs, qui ne disposent pas forcément d'une épargne importante. Avant d’acheter votre bien, il est indispensable de calculer le montant de ces frais, qui diffèrent parfois d’une Région à l’autre.  

L’acquéreur d’un bien immobilier en Belgique doit payer soit des droits d’enregistrement (pour les immeubles anciens) soit la TVA (pour les immeubles neufs),voire les deux (pour les immeubles neufs sous certaines conditions).

 1. Droits d'enregistrement 

  • Wallonie

Le taux des droits d’enregistrement est de 12,5% en Région wallonne. Il existe toutefois un avantage fiscal pour les primo-acquéreurs.

Chèque-habitat wallon

Outre les droits d’enregistrement, les Régions peuvent déterminer si le capital et les intérêts remboursés dans le cadre d’un emprunt hypothécaire finançant l’habitation propre et unique donnent droit à une réduction d’impôts. Désormais, seule la Région wallonne offre une réduction d’impôts sur le long terme.  

Le chèque habitat, qui favorise les ménages à faibles revenus et avec enfants à charge (prime supplémentaire de 125 euros par an par enfant), s’élève à 1.520 euros par an et par acquéreur, pour autant que leurs revenus annuels nets imposables soient inférieurs à 21.000 euros par anAu-delà, plus ses revenus augmentent, plus le montant du chèque habitat diminue, pour tomber à zéro une fois que les revenus dépassent 81.000 euros net imposables par an. L’avantage est réduit de moitié au bout de dix ans et l’acquéreur ne peut bénéficier du chèque habitat que durant 20 ans maximum.  

En Région bruxelloise, le bonus-logement a disparu le 1er janvier 2017 et a été remplacé par une hausse de l’abattement fiscal sur les droits d’enregistrement 

La Région flamande a supprimé le bonus-logement le 1er janvier 2020 et l’a compensé par une réduction des droits d’enregistrement. 

 

Ils peuvent bénéficier d’un abattement de 20.000 euros. Concrètement, les droits d’enregistrement ne sont alors calculés que sur la partie du prix d'achat qui dépasse les 20.000 euros. Autrement dit, l’acquéreur ne paie pas de droits d’enregistrement sur la première tranche de 20.000 euros, soit une économie de 2.500 euros. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il faut toutefois répondre à plusieurs conditions : 

- Le bien doit être acheté par des personnes physiques.

-  Le bien doit être destiné à l’habitation.

-  L’acquisition doit porter sur la totalité du bien en pleine (co)propriété.

-  Le bien doit être vendu (pas acquis par donation ou héritage).

-  Les acquéreurs ne peuvent pas posséder d'autre habitation.

-  Les acquéreurs doivent y établir leur résidence principale dans les trois ans et y demeurer pendant au moins trois ans. 

Attention, si ces conditions ne sont pas réunies, vous devrez rembourser l’abattement et payer des droits complémentaires, calculés sur le montant de l’abattement.

Par contre, si vous avez payé le taux plein et que vous revendez votre bien dans un délai de deux ans après l’acquisition, vous pouvez demander une restitution des droits d’enregistrement à hauteur de 3/5 des droits que vous avez payés. 

Il existe également un taux réduit de 6% pour les habitations modestes (revenu cadastral maximum de 745 euros, majoré en fonction de la taille du ménage). Ce taux est appliqué sur une première tranche 163.125 euros. Cette tranche monte à 174.000 euros pour les communes qui se situent en zone de pression immobilière.

Le taux est de 5% si l’achat s’effectue au moyen d'un crédit hypothécaire social. 

  • Région bruxelloise
21.875 euros
Avantage fiscal
L'abattement fiscal en Région sur les droits d'enregistrement dans la Région de Bruxelles-Capitale procure une économie fiscale maximale de 21.875 euros.

Le taux des droits d’enregistrement bruxellois s’élève à 12,5%. Là aussi, il est possible de bénéficier d’un abattement fiscal en tant que primo-acquéreur, moyennant certaines conditions. L’abattement fiscal en Région bruxelloise s’élève à 175.000 euros. Les primo-acquéreurs ont donc la possibilité de ne pas payer de droits d’enregistrement sur cette première tranche, soit une économie de 21.875 euros. Il faut toutefois répondre à certaines conditions pour bénéficier de cet abattement fiscal:

-  Le prix total du bien ne peut pas dépasser 500.000 euros.

-  Les acquéreurs doivent être des personnes physiques.

-  Le bien doit être affecté ou destiné tout ou en partie à l’habitation.

-  L’acquisition doit porter sur la pleine propriété. 

-  Le bien doit être vendu (pas acquis par donation ou héritage).

-  Les acquéreurs ne peuvent pas posséder d'autre habitation.

-  Les acquéreurs doivent y établir leur résidence principale dans les cinq ans et y demeurer pendant au moins cinq ans. 

Si vous quittez votre logement endéans les cinq ans, il faudra restituer l’abattement (21.875 euros) et payer éventuellement des droits complémentaires.   

Par contre, si vous revendez votre bien dans un délai de deux ans après l’acquisition, vous pouvez demander une restitution des droits d’enregistrement à hauteur de 36% des droits que vous avez payés. 

  • Flandre
Reportabilité des droits d’enregistrement

Il est possible, dans certains cas, en Région flamande uniquement, de reporter les droits d’enregistrement payés antérieurement. Les droits payés lors de l’achat d’un premier bien servant de résidence principale pourront être imputés sur les droits d’enregistrement à payer lors de l’acquisition d’une nouvelle résidence principale. Seule la différence entre les deux montants devra alors être payée. Cette reportabilité est assortie de plusieurs conditions: il faut posséder un logement, vendre l’ancien logement, acquérir un nouveau logement et s’engager à habiter dans le bien. Le montant maximal de reportabilité est de 12.500 euros. 

 

Depuis le 1er janvier 2020, le taux en Région flamande en cas d’achat d’une habitation unique servant de logement familial s’élève à 6%. Dans les autres cas (résidence secondaire, terrain, etc.), le taux est de 10%. Pour bénéficier du taux réduit, il faut répondre à certaines conditions: 

- Les acquéreurs doivent être des personnes physiques.

- L’achat doit concerner le logement familial.

- L’habitation doit être unique, l’acquéreur ne peut pas posséder d’autre bien.

- L’acquisition doit porter sur la pleine (co)propriété.

-  L’acquisition doit être pure et simple.

-  L'acheteur doit se domicilier dans le logement dans les deux ans après la passation de l’acte.

Il est également possible de bénéficier d’un abattement fiscal sur la première tranche de 80.000 euros, soit une économie de 5.600 euros, si le prix d'achat de la maison est inférieur à 200.000 euros (ou 220.000 s’il est situé dans une commune principale ou dans une commune de la périphérie flamande autour de Bruxelles).

Si vous effectuez une profonde rénovation énergétique de l'habitation et sous conditions, vous pouvez bénéficier d'un taux réduit de 5%. Dans ce cas, l'abattement est limité à 4.800 euros si le prix d'achat de votre habitation est inférieur à 200.000 (ou 220.000 euros).

  2. Régime TVA

Si vous achetez une habitation neuve, celle-ci sera soumise à la TVA, au taux de 21%. Une habitation est considérée comme neuve jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit l’année de la première mise en service ou de prise de possession de l’habitation.

La TVA est due pour la vente du bâtiment et pour celle du terrain dans trois cas:

1. Il est permis de bâtir sur le terrain et le bâtiment qui est construit avec est vendu avec TVA.

2. Le terrain et le bâtiment sont vendus à la même personne.

3. Le terrain et le bâtiment sont cédés simultanément.

Si l’une de ces trois conditions n’est pas remplie, l’acquéreur paiera des droits d’enregistrement pour l’achat du terrain et la TVA sur le bâtiment. C’est pourquoi il n’est pas rare que certains promoteurs contournent la TVA en séparant la vente du terrain et celle du bâtiment via différentes sociétés ou en effectuant la vente en deux temps.

  3. Autres frais

  • Honoraires du notaire (+TVA)

On parle souvent de " frais de notaire ". En réalité, ils se composent essentiellement de frais qui n’iront pas directement dans la proche du notaire, comme les droits d’enregistrement, la TVA ou encore les frais administratifs. Ce que le notaire empoche sont ses honoraires, qui représentent au total 1% du prix de vente du bien. Pour la majorité des actes, les frais sont fixés par la loi et ne peuvent donc en aucun cas être négociés.

  • Frais administratifs (+TVA)

La loi impose une série de recherches et de formalités administratives préalables à la signature de l’acte. Il s’agit des recherches fiscales, urbanistiques, cadastrales, hypothécaires, liées à la pollution du sol, syndic, etc. qui engendrent des frais de délivrance d’attestations, de copies, d’inscription hypothécaire. Le notaire demande des provisions pour couvrir le coût de ces recherches et formalités administratives. 

Le montant de ces frais varie selon les Régions, communes et éléments du dossier. Une recherche urbanistique peut coûter plus cher d’une commune à l’autre, une vente avec plusieurs vendeurs coûte également plus cher qu’avec un vendeur unique… Il est donc impossible de déterminer ces montants avec précision, c’est pourquoi ils sont estimés dans une fourchette de prix allant de 800 à 1.100 euros. Selon ce que prévoit le compromis de vente, une partie de ces frais peut être à charge du vendeur. 

  • Transcription hypothécaire

Les actes notariés transférant la propriété sont, après leur signature, déposés par le notaire au bureau des hypothèques, où ils sont transcrits en entier. La transcription hypothécaire est donc une copie de l’acte notarié. Le coût de cette transcription s’élève à 230 euros. 

  • Mandat hypothécaire

La plupart du temps, la banque prend une hypothèque sur le bien pour lequel vous empruntez, mais celle-ci peut être remplacée (en partie) par une garantie moins élevée: le mandat hypothécaire. C’est en général la banque qui accepte ou non de constituer ce mandat hypothécaire. Il lui donne le droit de constituer, dans le futur, de manière unilatérale, une hypothèque sur votre bien immobilier. Il est conféré au moyen d’un acte signé devant le notaire. Par cet acte, vous donnez la possibilité à votre banque de prendre une hypothèque sur votre bien immobilier en cas de difficultés de remboursement du crédit.

Lorsque vous donnez un mandat hypothécaire à votre banque, celle-ci ne doit pas inscrire le bien auprès du conservateur des hypothèques, ce qui réduit sensiblement les coûts. Si vous empruntez 200.000 euros en ne donnant à la banque qu’un mandat hypothécaire, le coût se limitera à environ 1.250 euros. Soit nettement moins que dans le cas d’une inscription hypothécaire, qui coûterait dans ce cas environ 5.500 euros.  

Attention ! Le remboursement d’un crédit couvert par un mandat hypothécaire ne donne pas droit à l’avantage fiscal pour habitation propre et unique qui subsiste en Wallonie (le chèque-habitat), contrairement à l’hypothèque, sauf à concurrence de la partie couverte par le crédit hypothécaire.

Résumé
  • Lorsque vous achetez une habitation sur le marché secondaire, vous payez des droits d'enregistrement qui varient en fonction des Régions.
  • Sous conditions, vous pouvez payer moins de droits d'enregistrement pour l'achat de votre habitation propre et unique

  • A ces droits d'enregistrement s'ajoutent des frais de notaire et des frais administratifs

  • Le mandat hypothécaire permet de faire baisser la facture, mais la banque n'est pas obligée de vous l'accorder. 

  • Pour les biens neufs, c'est le régime TVA qui s'applique, parfois uniquement sur la construction, le terrain pouvant être soumis aux droits d'enregistrement sous conditions.

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