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Valeur intrinsèque, valeur vénale: comment lire un rapport d'expertise?

Si vous êtes intéressé par un appartement ou une maison, vérifiez que le prix demandé est correct. Le rapport d'expertise peut vous y aider.
©Filip Ysenbaert

Si vous visitez un bien, il se peut que le vendeur ou l'agent immobilier vous remette un rapport d'expertise pour justifier le prix demandé. Il se peut aussi que votre banque exige un rapport d'expertise avant de vous accorder un crédit hypothécaire. Mais comment déchiffrer les montants repris dans le document?

Il n’existe pas de "modèle" de rapport d’expertise. Chaque expert choisit les données et informations qu’il estime pertinentes. Un rapport d’expertise bien ficelé détermine la valeur intrinsèque et la valeur vénale du bien. 

La valeur intrinsèque d’un bien est la valeur qu’elle a pour le vendeur. En théorie, la valeur d’un bien immobilier est la somme des valeurs respectives du terrain et de l’immeuble qui s’y trouve. Il faut aussi prendre en compte les volumes et plusieurs autres variables, comme l’usure, la performance énergétique, le degré de finition, etc.

La valeur vénale finale (le prix de vente proposé) est presque toujours inférieure à la valeur intrinsèque parce que d’autres frais supplémentaires entrent en ligne de compte. Ces frais pèsent sur le prix que vous êtes prêt à mettre pour le bien. Ils sont en effet principalement à votre charge, comme les droits d’enregistrement et les frais de notaire. Il faut aussi souvent y ajouter des coûts de rénovation, car l'habitation ne correspond quasi jamais à tous vos souhaits en matière de finitions et d'aménagement. 

Calculs détaillés

Dans un rapport d’expertise digne de ce nom, l’expert explique comment il aboutit aux montants proposés. Il calcule tout d’abord la valeur intrinsèque, qui se présente sous la forme d’une addition: la valeur du terrain ajoutée à la valeur de l’immeuble (détaillée). Vous obtenez ainsi un relevé des prix par mètre carré de surface habitable… Ces prix peuvent varier selon les finitions et l’isolation dans chaque partie de l’habitation: par exemple, 1.400 euros le mètre carré pour les véritables pièces de séjour et 800 euros le mètre carré pour le garage et la remise. Cette valeur prend en compte également le revenu cadastral, le score CPE et le niveau de finition.

Le rapport d’expertise peut par ailleurs être enrichi d’autres données. Certains experts donnent ainsi des points de comparaison: des biens similaires vendus dans le quartier avec, pour chaque habitation, le prix demandé et le prix de vente réel.

Enfin, l’expert mentionne le rapport entre la valeur intrinsèque et la valeur vénale, par exemple: "La valeur vénale normale est estimée à ± 85% de la valeur intrinsèque."

Liberté du vendeur

Si le vendeur a la conviction que le quartier concerné est entré dans une phase de "transition" et devient très "branché", il peut sans problème accroître de 10% le prix proposé par l’expert. Surtout s'il apprend que des biens comparables dans le quartier ont également atteint des prix plus élevés. Il peut aussi estimer que son habitation est nickel, aménagée dans un style qui ravira sûrement le primo-acquéreur que vous êtes et que vous ne trouverez rien de plus beau à des kilomètres à la ronde.  

Dans les quartiers recherchés, les acheteurs acceptent souvent de payer plus que le prix demandé parce qu’il y a vingt ou trente autres candidats intéressés. Dans une telle situation, ne traînez pas pour faire une offre!

Résumé
  • Il n’existe pas de «modèle» de rapport d’expertise. Chaque expert choisit les données et informations qu’il estime pertinentes
  • La valeur intrinsèque d’un bien est la valeur qu’elle a pour le vendeur. En théorie, la valeur d’un bien immobilier est la somme des valeurs respectives du terrain et de l’immeuble qui s’y trouve. 
  • La valeur vénale finale (le prix de vente proposé) est presque toujours inférieure à la valeur intrinsèque parce que d’autres frais supplémentaires, comme les droits d'enregistrement, entrent en ligne de compte. 

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