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Vaut-il mieux acheter ou louer?

Etre propriétaire de votre habitation représente surtout un avantage financier important lors de la pension. Mais la location n'a pas que de mauvais côtés.
©Filip Ysenbaert

Louer ou acheter ? Sur le court terme, la location coûte moins cher que la propriété, ce qui entraîne forcément un pouvoir d’achat plus élevé. Mais à long terme, une fois le prêt hypothécaire remboursé, la tendance s’inverse et le fait d’être propriétaire peut vraiment faire la différence une fois pensionné. Chaque formule a ses avantages et ses inconvénients. Voici une comparaison.

LOCATAIRE PROPRIETAIRE 
Vous n'avez pas besoin d'une épargne importante (deux mois de loyers). Vous avez besoin d'une épargne de départ importante (au moins 15% du prix d'achat). 
Vous ne vous constituez aucun patrimoine. Vous constituez un patrimoine immobilier. 
Vous pouvez plus rapidement déménager (attention au préavis et aux éventuelles indemnités en cas de renom anticipé). Pour déménager, vous devez vendre ou louer votre ancien bien et en trouver un autre. Vous devez idéalement attendre d'amortir les droits d'enregistrement payés lors de l'achat.  
Votre propriétaire peut mettre anticipativement fin à votre bail, sous conditions. Vous êtes chez vous, personne ne peut vous forcer à déménager, sauf si vous n'arrivez plus à rembourser votre emprunt. 
Votre loyer est a priori plus faible qu'une mensualité de crédit hypothécaire, mais il est indexé chaque année. Si vous avez choisi un taux fixe, vous rembourserez le même montant chaque mois. 
Vous n'avez pas de gros frais et peu de frais imprévus.  Tous les frais sont à votre charge, ainsi que le précompte immobilier. 
A la pension, vous devrez continuer à payer votre loyer. Dès que votre emprunt est remboursé, vous pouvez jouir pleinement de vos revenus professionnels, de votre pension ensuite. 
Vous n'avez pas droit à l'avantage fiscal du chèque habitat en Wallonie. Vous pouvez bénéficier du chèque habitat si vous achetez un bien situé en Wallonie. 

Acheter ou louer: simulation financière

Les pour et les contre pesés, entrons dans le concret. Nous avons calculé ce que coûte la location versus l’achat d’un bien. Nous n’avons pas tenu compte de l’inflation, de l’indexation du loyer, de l’éventuel rendement sur les montants épargnés ni des éventuels travaux effectués.

  • Propriétaire

Un couple de trentenaires décide d’acheter une maison de 250.000 euros. Ils empruntent le montant total du bien, soit 250.000 euros sur 25 ans au taux moyen de 1,62%. Ils auront alors payé à l’échéance de leur emprunt un montant total de 303.776 euros. 

L’achat d’un logement ne se résume toutefois pas au prix du bien et aux intérêts payés à votre banquier. Il faut aussi payer des frais de notaire et des droits d’enregistrement (15% environ) ou la TVA s’il s’agit d’un bien neuf (21%), l’assurance solde restant dû et un précompte immobilier annuel. Les montants des droits d’enregistrement varient d’une Région à l’autre, tout comme les avantages fiscaux (abattement sur les droits d’enregistrement en Région bruxelloise, chèque habitat en Wallonie, etc.).

Le taux du précompte immobilier diffère également d’une Région à l’autre et d’une commune à l’autre. Il dépend en outre du revenu cadastral, qu’il est impossible de généraliser.  Il est donc très difficile d’estimer le montant de tous ces frais tant il peut varier, mais il est indispensable de bien se renseigner sur ceux-ci avant de décider de passer à l’achat, car certains précomptes immobiliers peuvent s’avérer très élevés et certaines Régions offrent plus d’avantages fiscaux que d’autres. 

Une fois l’emprunt remboursé, le couple devra toujours payer un précompte immobilier annuel. 

  • Locataire

Le même ménage loue un appartement deux chambres pour un loyer mensuel de 950 euros sur une période de 25 ans. Il aura alors déboursé au total, 285.000 euros en loyers. Mais après ces 25 ans, il sera toujours locataire et devra continuer à payer un loyer. Si le couple reste dans ce même bien jusqu’à ses 85 ans, il aura déboursé au total 627.000 euros, sans tenir compte de l’indexation de son loyer. 

Conclusion 

Le couple resté locataire aura déboursé 627.000 euros en loyers à ses 85 ans, tandis que le couple propriétaire aura remboursé 303.776 euros pour son emprunt et payé une certaine somme pour les autres frais annexes, dont le précompte immobilier annuel. 

Si, de toute évidence, un loyer est souvent moins cher que le montant mensuel du remboursement d’un crédit hypothécaire - ce qui permet d’épargner un peu plus - le montant que vous aurez déboursé pour la location est en fin de compte le patrimoine potentiel dont vous vous êtes privé. Et, in fine, vous vous retrouverez les mains vides et  devrez continuer à payer un loyer jusqu’à la fin de vos jours, ce qui vous reviendra plus cher qu’en ayant acheté le même type de bien. Pendant ce temps, le propriétaire se sera constitué un patrimoine immobilier et disposera "pleinement" de ses revenus à la pension.

Résumé
  • Rester locataire coûte moins cher sur le court terme et permet donc de bénéficier d'un pouvoir d'achat plus élevé. Sur le long terme, la tendance s'inverse - surtout à la pension - puisqu'une fois l'emprunt remboursé, le propriétaire profite "pleinement" de ses revenus. 
  • Le propriétaire se constitue un patrimoine immobilier, alors que le locataire reste les mains vides. 
  • Être locataire permet d'être plus flexible et mobile, et d'éviter le paiement de certains (gros) frais liés à la détention d'un bien.

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