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Acheter ou louer? Faites le calcul!

On dit souvent que celui qui dispose de moyens financiers suffisants a intérêt à acheter une maison plutôt que de rester locataire. Est-ce (toujours) vrai? Faites le calcul avec notre outil interactif.
©Photo News

Les Belges sont relativement riches par rapport à leurs voisins européens. Une situation due au fait que, dans notre pays, la plupart des ménages possèdent leur propre maison. C’étaient les conclusions d’une étude menée par les banques centrales européennes. Concrètement, le Belge dispose – immobilier compris – d’un patrimoine net de 206.200 euros et près de 70% des ménages possèdent leur propre logement. À titre de comparaison: un Allemand moyen a un patrimoine de 51.400 euros. Ce chiffre s’explique par le fait que l’Allemagne est un pays de locataires.

La question qui se pose est de savoir si la Belgique pourra conserver cette richesse à l’avenir. La hausse du prix des habitations rend l’accès à la propriété de plus en plus difficile pour les jeunes ménages. D’autant que la crise financière a incité les banques à se montrer plus réticentes à accorder un prêt d’un montant supérieur à la valeur de la maison. Cela se reflète dans les chiffres. Selon l’agence de conseil Immotheker, une famille à deux revenus qui a acheté sa première habitation l’an dernier a investi en moyenne 75.000 euros de fonds propres dans son projet. C’est environ 6.000 euros de plus qu’en 2011 et même 16.000 euros de plus qu’en 2007.

Acheter ou louer? Faites vous-même le calcul !

On nous a appris qu'acheter une maison coûtait moins cher que la location. Mais est-ce encore vrai lorsqu'on voit les prix élevés de l'immobilier? Tout dépend de votre situation personnelle et de vos attentes. Faites le calcul avec l'outil que nous avons mis au point.

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Tout le monde n’a donc pas forcément le choix entre acheter ou louer. Celui qui ne peut fournir aucun apport personnel n’a pas d’autre choix que de reporter son rêve de maison à plus tard. Et c’est bien dommage: différentes simulations montrent qu’il est souvent plus intéressant d’acheter que de louer. Deux variables jouent ici un rôle essentiel: le rendement de l’épargne et l’évolution du prix des habitations. Pour les locataires, le rendement de l’épargne est important. Ils peuvent en effet mettre de côté chaque mois un montant plus important que les acheteurs. Plus les taux sont élevés, plus il est intéressant de louer. Pour les acheteurs, l’évolution du prix des habitations est importante. Plus la maison a de la valeur, plus le patrimoine de l’acheteur est élevé au moment où il devient propriétaire.

Celui qui veut donc mettre en balance l’intérêt d’être locataire ou propriétaire doit faire une prévision sur l’évolution des taux d’intérêt de l’épargne et des prix des logements dans les années à venir.

Si nous partons d’un taux net moyen de 3% sur l’épargne et d’une hausse annuelle du  prix du logement de 3%, l’achat est le meilleur choix dans toutes les simulations. Si le taux de l’épargne augmente, par exemple à 4%, en supposant que le prix des maisons stagne, la location devient plus intéressante.

Acheter ou louer? Rien n’est donc tout blanc ou tout noir. Dans le climat actuel, alors que les  taux hypothécaires sont faibles, la plupart des analystes estiment que l’achat est le meilleur choix pour celui qui en a les moyens.

Fin 2012, ING a interrogé les Belges pour savoir dans quel délai ils estimaient que l’achat d’une maison était rentable. Plus de 65% des personnes interrogées ont jugé que l’achat serait rentable dans les cinq ans. Traduction: ces personnes tablaient donc sur une augmentation du prix des maisons d’au moins 5% par an. Seule une petite minorité s’attendait à voir les prix stagner et estimait dès lors qu’il faudrait plus de 7 ans pour rentabiliser un achat. "Les Belges étant optimistes au sujet des prix immobiliers, il est normal qu’ils pensent que leur investissement sera rapidement rentable. Ce ne sont donc pas de fervents partisans de la location.

En Europe, nous constatons d’ailleurs que dans les pays où les ménages préfèrent louer, le marché immobilier a subi de sévères corrections", souligne-t-on du côté d’ING. Bref,  celui qui ne s’attend pas à une sévère correction a intérêt à envisager un achat.

Acheter

En principe, vous devez au moins pouvoir mettre sur la table les droits d’enregistrement et autres frais de notaire liés à l’achat d’une habitation. Ces frais dépendent de la valeur du bien. Ainsi pour une maison de 350.000 euros avec un revenu cadastral de 2.100 euros, en 2013, vous devrez fournir  environ 1.400 euros. Celui qui paie une partie du prix d’achat de ses propres deniers jouit d’un avantage supplémentaire. Il peut faire pression sur le taux de l’emprunt hypothécaire. C’est lié à la quotité. Une quotité de 100 signifie que vous empruntez 100% de la valeur de l’habitation. Une quotité de 80 veut dire que vous empruntez 80% de la valeur de l’habitation: pour une maison de 200.000 euros, vous empruntez alors 160.000 euros. Le taux d’intérêt que vous paierez pour votre emprunt hypothécaire est fonction de la quotité. Avec une quotité plus limitée,  l’intérêt à payer sur l’emprunt sera plus faible.

La quotité n’est pas le seul facteur qui détermine le taux hypothécaire. Il faut aussi tenir compte du taux du marché qui est pour l’instant exceptionnellement bas. 
Celui qui emprunte pour 20 ans avec un taux fixe peut obtenir un taux d’intérêt moyen de 3,75% selon Immotheker. Ce taux historiquement faible est toutefois compensé par des conditions de crédit plus strictes imposées par les banques.

Celui qui conclut un emprunt hypothécaire peut aussi bénéficier d’avantages fiscaux. Depuis 2005, le bonus logement vous permet de déduire dans votre déclaration annuelle un certain montant des remboursements de capital et des intérêts payés. Par contribuable, le plafond pour l’année de revenus 2013 est de 2.260 euros (amortissements de capital, intérêts et assurance de solde restant dû ensemble). Au cours des dix premières années, on peut y ajouter un supplément, actuellement de 750 euros. Et le fait d’avoir au moins trois enfants donne droit à quelque 80 euros supplémentaires.

Pour les revenus de 2013, un couple marié avec trois enfants pourra ainsi déduire 6.180 euros dans sa déclaration. Le montant que ce couple récupèrera effectivement dépend de son taux d’imposition marginal. À un taux de 40% par exemple, il récupèrera 2.472 euros.

Voilà pour ce qui est des avantages fiscaux. Mais un propriétaire doit aussi mettre la main à la poche. Chaque année, il doit s’acquitter du précompte immobilier sur le revenu cadastral. Ce précompte varie d’une Région à l’autre et d’une commune à l’autre. Et il faut aussi tenir compte des frais d’entretien qui  ne sont pas forcément faciles à estimer. Mieux vaut donc mettre un peu d’argent de côté chaque mois.

Tous ces frais, les locataires ne doivent pas les assumer: pas de remboursement d’emprunt, pas de précompte immobilier et pas de gros frais d’entretien. Généralement, le loyer est en outre inférieur au montant mensuel consacré au remboursement d’un emprunt. La différence entre le coût du loyer et de l’emprunt, le locataire peut donc systématiquement la verser sur un livret d’épargne ou l’utiliser pour in­vestir. Ceci n’est pas négligeable. Plus le taux d’intérêt sur votre placement est élevé, plus il sera intéressant de louer. Mais le rendement doit quand même dépasser 8% par an avant que la location ne s’avère plus intéressante. Enfin, une seconde variable à prendre en compte est l’évolution des prix des logements. Si votre maison prend beaucoup de valeur en quelques années, l’achat se révèlera d’autant plus intéressant.

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