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Baisse des droits de donation sur l'immobilier à Bruxelles. Quel impact?

Dans le cadre du tax shift, et de la refonte globale de la fiscalité immobilière qu’il suppose, la Région bruxelloise envisage la simplification et la baisse substantielle des droits de donation sur l’immobilier. Objectif sous-jacent: attirer ou faire revenir la classe moyenne. Qui en profiterait?
©Photo News

La Région de Bruxelles-Capitale envisage de stimuler l’acquisition d’une propriété en encourageant les transferts patrimoniaux, notamment. C’est en tout cas ce qui ressort des conclusions du rapport final de sa task force "réforme fiscale" que le ministre du Budget, Guy Vanhengel (Open Vld) a reprises à son compte, et dont L’Echo a dévoilé la substance mardi.

Outre une réforme en profondeur de la fiscalité immobilière (suppression du bonus-logement, augmentation de l’abattement sur les droits d’enregistrement, à 230.000 euros), les experts préconisent une baisse et une simplification drastiques des droits de donation sur les biens immeubles. De quoi encourager les (grands-) parents à faire don de leur (seconde) résidence à leurs (petits-) enfants et refaire le plein de classes moyennes? Les spécialistes que nous avons interrogés y voient certainement un signal très bienvenu mais, à la lumière de leur expérience, apportent chacun des nuances.

Situation actuelle

Les taux exorbitants des droits de donation appliqués aux biens immobiliers sont particulièrement rébarbatifs. La technique est donc peu utilisée car même dans le cercle familial (en ligne directe ou entre conjoints) où les tarifs sont censés être plus avantageux, l’opération est longue et coûteuse. Au point que "la vente est parfois la seule solution envisageable, quitte à donner l’argent ensuite, puisque rappelons-le, les droits de donations sur les biens mobiliers sont beaucoup moins élevés", explique Charles Kesteloot, Head of Estate Planning chez Petercam.

Précisément, l’abaissement des droits de donation sur les biens immobiliers rétablirait quelque peu l’équilibre avec les donations mobilières. Les autorités ont d’ailleurs pu observer que les taux très généreux (jusque 3% en ligne directe et entre époux et à 7% pour les autres catégories) réservés aux donations mobilières ont engendré une forte hausse des recettes. Tout bénéfice pour tout le monde…

©mediafin

Jusqu’ici, certaines parades sont utilisées en planification patrimoniale pour tenter de limiter les coûts:

  • La donation par tranches, tous les 3 ans, qui permet de casser la progressivité de l’impôt.
  • La technique du double acte (donation-partage)
  • La vente d’un bien à des tiers ou à un membre de la famille… Mais il faut tenir compte des droits d’enregistrement. Et attention à la valorisation de l’immeuble.
  • L’apport en société patrimoniale (transformer de l’immobilier en du mobilier). Une technique désormais peu utilisée car devenue beaucoup moins intéressante.
  • Et pour les nouveaux biens, l’achat scindé (les parents achètent l’usufruit et les parents la nue-propriété) ou l’achat en indivision: les parents achètent 80% et les enfants 20%, par exemple, et ils font ensuite jouer le droit de partage (1%) lorsque les enfants rachètent la part des parents. Une technique ne présentant pas de risque d’abus fiscal.

Impact sur le patrimoine

"Un allégement substantiel de la fiscalité constituerait incontestablement un encouragement à procéder de son vivant au transfert de la propriété immobilière à la génération suivante", réagit Hélène Casman, notaire et professeur de droit familial et de droit notarial à l’ULB et à la VUB. "Cela peut s’avérer positif pour celui qui souhaite se débarrasser des soucis liés à la gestion de ce patrimoine et un ballon d’oxygène pour celui qui se retrouve propriétaire plus tôt, augmentant ainsi son patrimoine et ses possibilités de crédit", souligne la spécialiste à qui l’ex-ministre de la Justice, Annemie Turtelboom avait demandé de plancher sur la modernisation du droit successoral.

À Bruxelles, si le projet passe en l’état, recevoir un bien immobilier en donation sera plus avantageux qu’en hériter, observe Charles Kesteloot. "Les droits de donation sur un immeuble d’un million d’euros, donné par un couple à ses deux enfants, baisseraient de 36%, ce qui est remarquable. Ce régime pourrait même, dans certains cas, être plus favorable que celui de la Région flamande". Il ne faut toutefois pas perdre de vue que "des droits de donation perçus aujourd’hui, c’est davantage de recettes, mais aussi des droits de succession qui ne seront pas perçus plus tard", pointe le spécialiste de la planification successorale, estimant que l’on peut dès lors s’interroger sur la pérennité d’un régime aussi favorable…

 

Les limites de la donation

Mais "tout le monde ne peut pas se permettre de faire une donation immobilière. Il faut déjà un certain niveau de patrimoine, et par exemple, être multipropriétaire", explique le notaire Olivier Neyrinck. C’est d’ailleurs entre autres pour cette raison que le donateur souhaite en général se réserver le droit d’usufruit. "Cela arrive dans 80% des cas", poursuit-il, rappelant que "des mécanismes de protection peuvent être envisagés dans le cadre d’une donation immobilière: la donation avec charge, l’interdiction de revente". Dans les rares cas où le donataire prend la pleine propriété du bâtiment, souvent, des problèmes se posent…

  • C’est le domicile du donateur qui génère l’impôt (NDLR: Région où il a résidé pendant le plus longtemps durant la période de 5 ans qui précède la donation), et pas la Région dans laquelle le bien est situé.
  • La réduction des droits de donation sur l’immobilier, envisagée à Bruxelles concerne donc exclusivement les Bruxellois, pas les Wallons ou les Flamands ayant des biens à Bruxelles… qui subiraient par contre l’éventuelle hausse du précompte immobilier bruxellois.
  • Il est possible de contourner l’obstacle. Pour profiter d’une fiscalité plus favorable, il "suffit" théoriquement de se domicilier dans une Région et d’attendre deux ans et demi avant de faire sa donation.
  • Le donateur doit survivre trois ans à sa donation. S’il décède dans les trois ans, la donation retourne dans sa masse successorale et sera soumise à des droits de succession.

Il faut en effet réfléchir aux conséquences des actes que l’on pose. Hélène Casman insiste: l’avantage fiscal lié à la donation ne doit en aucun cas être l’argument décisif. Une donation est en principe irrévocable. Il faut donc bien étudier sous quelles conditions on peut profiter de cet avantage fiscal sans subir les effets indésirables d’une telle décision. "Car une donation immobilière peut avoir un impact immense, tant sur la vie et le confort de celui qui donne que de celui qui reçoit, avertit la spécialiste. Donner de son vivant peut signifier un appauvrissement dont le donataire ne mesure pas forcément la portée au moment de son geste généreux. Le vieillissement et la maladie induisent souvent des besoins financiers plus conséquents. Quant au donataire qui se retrouve prématurément à la tête d’un patrimoine il n’a pas toujours la maturité ou l’expérience requise pour le gérer en bon père de famille…"

Si l’allégement des droits de donation est certainement un signal positif qui ouvrirait la voie à de nouvelles formules, aux yeux du notaire Neyrinck, "pour favoriser l’accès à la propriété, rien de tel qu’une hausse de l’abattement sur les droits d’enregistrement (12,5% à Bruxelles)", également envisagée dans le cadre du tax shift. "Une mesure automatique et simple, dont les candidats à la propriété mesurent directement l’impact sur leur budget. Bien plus efficace qu’un cadeau fiscal de type déduction d’intérêt ou qu’une prime dont ils profiteront ‘un jour’ après avoir rempli un formulaire".

Concurrence entre Régions?

Comme le montre clairement l’exemple ci-dessous, si les propositions de la task force étaient approuvées, la fiscalité bruxelloise serait parée de très beaux atours. Préférant parler d’une "influence" mutuelle que d’une réelle concurrence fiscale, Charles Kesteloot observe qu’en prenant le lead en matière de fiscalité – que ce soit avec l’exonération du logement familial pour le conjoint survivant ou ici, l’abaissement des taux des droits de donation sur l’immobilier -, la Flandre a systématiquement suscité des réactions de la part des autres Régions. À chaque annonce, c’est le même scénario: flot de questions de la part des clients et dossiers en cours mis à l’arrêt. "En Flandre, les gens ont mis leurs dossiers en attente aux mois de mai et de juin, et dès l’entrée en vigueur des nouveaux droits de donation au 1er juillet dernier, les notaires ont enregistré un afflux massif".

Le ministre wallon du Budget Christian Lacroix, a déploré dans Le Soir que la Région bruxelloise engage ce type de réforme sans concertation avec sa voisine et jette ainsi les bases d’une concurrence fiscale. Un projet qu’il juge "problématique car susceptible de favoriser un exode fiscal vers la capitale d’une population aisée qui vit dans le Brabant wallon. Inadmissible!"

Le ministre admet toutefois que la Région wallonne n’a peut-être pas suffisamment anticipé la prise en charge de la fiscalité par une administration correctement outillée. Contactée, sa porte-parole, Charlotte Quevedo nous a déclaré que "si des discussions sont actuellement en cours au gouvernement, ce dossier n’est pas considéré comme urgent. Chaque Région a ses particularités et priorités… Ce sujet sera traité dans le cadre d’une approche globale de la fiscalité (immobilière)."

©Mediafin


Droit fiscal… et droit civil

Pour conclure, soulignons qu’idéalement, la lisibilité et la stabilité des mesures doivent s’inscrire dans un cadre global. Charles Kesteloot souligne ainsi que "pour bien faire, le droit civil et le droit fiscal devraient évoluer et aboutir conjointement". Or, faisant usage de leurs nouvelles compétences en matière de droits d’enregistrement et de droits de donation/succession, les Régions ont pris de l’avance. Le dossier de la modernisation du droit successoral, du ressort du fédéral, est en rade depuis la fin 2014… A suivre, donc!

Le ministre bruxellois du Budget, Guy Vanhengel (Open Vld) a encore été un pas plus loin en suggérant dans De Morgen, qu’une personne non-membre de la famille puisse hériter au tarif "famille", c’est-à-dire aux taux les plus favorables. Un voisin, un ami ou compagnon de longue date… Voilà qui devrait faire plaisir aux personnes seules. "Souvent elles ne comprennent pas qu’elles ne soient pas autorisées à faire un testament au profit de ceux qui leurs sont chers, à tarif réduit, comme peuvent le faire des personnes qui ont des enfants et/ou un conjoint. Ou qu’une ASBL puisse jouir d’un taux nettement plus avantageux que leur nièce chérie", met en contexte le Professeur Hélène Casman. La difficulté consiste ici à définir qui il est possible de désigner. "Un critère objectif est nécessaire", souligne-t-elle. Enfin, "l’augmentation du risque de ‘captation’ (influence indue qu’exerce un tiers sur le testateur pour obtenir sa désignation comme légataire) doit être prise en considération. Il faut envisager d’instaurer des clapets de sécurité."

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