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Belfius Immo veut vendre 300 appartements par an

Depuis avril dernier, Belfius permet à ses clients fortunés d’investir dans des appartements et des maisons, à côté des produits financiers classiques.
©Belfius immo

L’objectif de Belfius Immo est de proposer un placement attractif dans un bien réel alors que les portefeuilles mobiliers peinent à offrir un rendement satisfaisant. Les biens immobiliers sont neufs et situés dans les centres villes. Les projets sont développés par Belfius Immo (filiale à 100% de Belfius Banque) en coopération avec des groupes immobiliers. "À chaque fois, nous nous lançons avec un développeur régional sur la base d’un partenariat 50/50, souligne Vincent Sneyers, administrateur-délégué de Belfius Immo. Ce n’est pas obligatoire, mais c’est le format que nous avons choisi pour le moment afin de garantir un équilibre dans le partenariat".

Emprunt hypothécaire dans 75% des cas

Si Belfius Immo est davantage en charge de l’aspect commercial, le développeur est en premier rang pour la construction et la gestion des différents fournisseurs. "Nous allons aux réunions de chantiers et nous participons quatre fois par an aux réunions du conseil d’administration de chacune des sociétés créées pour coordonner le développement d’un bien. Nous intervenons également avec notre équipe d’architectes dans la conception du projet et nous devons donner notre accord pour chaque décision importante".

L’objectif est, à terme, d’atteindre un rythme de croisière de 300 appartements/maisons disponibles à la vente chaque année. "Certains projets, comme celui de Salzinnes, proposent des lots à partir de 100.000 euros, tandis que d’autres requièrent un ticket d’entrée plus élevé". Dans 75% des cas, les clients (typiquement entre 50 et 65 ans) prennent également un emprunt hypothécaire (chez Belfius Banque ou dans une autre banque) afin de profiter des avantages fiscaux.

Rendement brut de 3 à 3,5% brut

La mise en place de ce projet nécessite une sélection rigoureuse, afin d’avoir le moins de mauvaises surprises possibles lors du développement et de la commercialisation. "Notre but reste de garder de bonnes relations avec nos clients et de leur éviter de faire de mauvaises affaires", poursuit Vincent Sneyers.

Une attention toute particulière est portée à la capacité du marché local à encaisser l’offre de nouveaux appartements, qui seront essentiellement destinés au marché de la location par les clients qui font l’acquisition des biens. "Seulement 25% des biens acquis l’ont été par des particuliers qui ont l’intention de vivre dans le bien. Il faut donc être certain que le marché locatif local sera en mesure d’intégrer cette nouvelle offre".

Les autres critères de sélection intégreront notamment le prix du bien et du terrain. Les projets peuvent venir de différentes sources: des développeurs, du secteur public avec lequel Belfius continue d’entretenir de bonnes relations, voire de clients qui disposent d’un bien à valoriser.

"Dans l’ensemble, nous ne sélectionnons qu’un projet sur vingt que nous recevons. C’est plus cher de construire en ville, et il faut que l’investisseur puisse dégager un rendement satisfaisant, entre 3 et 3,5% brut", indique Vincent Sneyers.

Le portefeuille

Le portefeuille de Belfius Immo comprend actuellement trois projets en constructionun projet signé et une poignée en discussion.

-> Auderghem (Bruxelles): le projet est en train de sortir du sol et devrait être livré pour octobre 2018. Les 54 appartements sont déjà vendus à 60%.

-> Salzinnes (Namur): le projet est aussi en train de sortir du sol, avec une livraison également prévue pour la fin 2018. Au sortir de l’été, 6 appartements sur 27 ont déjà trouvé preneur.

-> Waregem: la vente a débuté fin mai. 12 appartement sur 47 sont déjà vendus. Les fondations du projet sont terminées.

-> Bruges: complexe de 25 maisons et de 15 appartements, dont la construction devrait commencer en novembre 2017 une fois les permis délivrés.

-> Braine l’Alleud: le projet de 80 appartements (+ parkings) est toujours en attente du permis de construire sur le site d’un ancien lycée au centre-ville. La démolition est en cours et la construction devrait démarrer dans le courant 2018

-> Watermael-Boisfort/Boom/Forest/Mons: quatre autres projets actuellement en discussion avec des promoteurs.

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