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Ce qui explique le succès des donations immobilières

Les Belges ont une brique dans le ventre et à l’heure de planifier leur succession, nombreux font donation de leur bien immobilier. Voici pourquoi.
©© Juice Images/Corbis

Sur les onze premiers mois de 2019, les notaires avaient déjà recensé près de 22.000 donations de biens immobiliers! En Région wallonne, on en compte 20 par jour. Leur nombre a bondi de 28% sur les onze premiers mois de l’année, par rapport à la période correspondante de 2018, selon les chiffres de la Fédération du Notariat (Fednot). Si le phénomène est un peu moins flagrant en Flandre (+ 11,8%) et surtout à Bruxelles (+ 2,4%), la tendance est néanmoins très claire.

Pourquoi un tel succès?

Il faut dire que la donation est une formule idéale pour planifier sa succession. Les droits de donation sont en effet généralement moins élevés que les droits de succession dont il faut s’acquitter si le défunt n’a pas organisé la transmission de son patrimoine de son vivant. Alors qu’aujourd’hui, on hérite de plus en plus tard, souvent lorsqu’on est déjà bien installé dans la vie, nombre de parents et grands-parents jugent préférable de faire profiter leur descendance d’un coup de pouce au moment où ils en ont le plus besoin, sans attendre l’héritage.

La réforme du droit successoral, entrée en vigueur le 1er septembre 2018, permet aussi d’attribuer une plus grande partie de son patrimoine (la moitié) à la personne de son choix, ce qui a probablement stimulé les donations.

Enfin, la Wallonie a été la dernière des trois Régions à assouplir la fiscalité des donations immobilières, en septembre 2018, ce qui explique le rattrapage observé. Aujourd’hui, les tarifs sont identiques partout dans le pays. Les droits de donation en ligne directe, époux et cohabitants légaux, qui s’appliquent aux biens immobiliers, varient de 3% à 27%. Entre les autres personnes plus éloignées, ils vont de 10 à 40%. Les droits de succession, qui sont bien plus élevés, varient en plus d’une Région à l’autre.

3%
Il est possible de transmettre 150.000 euros par parent et par enfant au tarif de 3% (hors frais et honoraires de notaire).

"La donation immobilière est devenue extrêmement intéressante, confirme Martin Vanden Eynde, fondateur de ‘successio.be’. Il est en effet possible de transmettre 150.000 euros par parent et par enfant au tarif de 3%, hors frais et honoraires de notaire. En Wallonie, la quasi-totalité des biens immobiliers peut donc même être transmise à meilleur compte que des avoirs bancaires." Les donations mobilières enregistrées, en ligne directe, sont en effet taxées à 3,3% en Wallonie (3% à Bruxelles et en Flandre).

Tout ce qui est donné ne figurera plus dans l’actif successoral. Attention toutefois, en Région wallonne, ces biens seront pris en compte pour le calcul des droits de succession si le donateur décède dans les trois ans qui suivent la donation. À Bruxelles, par contre, cette règle a été supprimée. "Il est donc possible de faire donation d’un immeuble in extremis pour éviter qu’il tombe dans la succession", observe Martin Vanden Eynde.

La progressivité de l’impôt peut en outre être atténuée grâce à la technique du "saucissonnage" des donations. En matière de donation immobilière, les compteurs sont en effet remis à zéro tous les trois ans. Concrètement, si vous respectez un délai d’au moins trois ans entre deux donations, vous serez taxé sur chaque somme séparément.

Beaucoup choisissent ainsi de donner un immeuble par tranches, de 150.000 euros, montant qui correspond à la première tranche, taxée à 3%. Un enfant unique qui reçoit un immeuble d’une valeur de 450.000 euros en trois donations espacées chacune d’au moins trois ans, ne paiera ainsi que 4.500 euros à chaque fois, soit un total de 13.500 euros. Alors qu’en une fois, les droits de donation grimperont jusqu’à 27% et il lui en coûtera 49.500 euros.

Pas toujours à conseiller

Mais attention, "dans certains cas la donation immobilière n’est pas conseillée", souligne le communiqué de Fednot, rappelant "la nécessité de tenir compte de la situation familiale et patrimoniale". Donné, c’est donné. Une donation est irrévocable. Il ne faut donc pas agir à la légère.

La résidence secondaire est la candidate la plus naturelle à la donation car ce geste aura moins de conséquences immédiates. Il est en revanche déconseillé de se défaire prématurément (et sans prévoir de mesure de précaution) du logement familial lorsqu’il constitue la principale voire l’unique composante du patrimoine familial. La donation est dans ce cas très risquée pour ceux qui ne peuvent compter que sur leur pension et n’ont pas ou peu de revenus financiers par ailleurs.

Le cas échéant, la donation de l’habitation familiale n’intervient en général qu’en fin de vie, ou avec certaines restrictions. Moyennant une réserve d’usufruit ou avec charge de rente, interdiction de revente, clause de retour conventionnel, etc.

Enfin, un couple qui fait donation à ses enfants de la moitié indivise d’un bien dont il se réserve l’usufruit a intérêt à prévoir une clause d’accroissement de l’usufruit. L’usufruit du survivant portera ainsi sur la totalité du bien donné.

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