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Comment calculer le montant de votre précompte immobilier ?

Le revenu cadastral de votre habitation détermine le montant du précompte immobilier. Avez-vous droit à des réductions ? Quand peut-il augmenter ?
©Filip Ysenbaert

Le précompte immobilier est un impôt annuel que vous payez sur la détention d'un bien immobilier. Il est calculé sur base du revenu cadastral de l'immeuble (RC). Pour l'habitation propre (celle dans laquelle vous êtes domicilié), la facture fiscale se résume au précompte immobilier. Vous ne devez en effet pas déclarer votre RC dans votre déclaration fiscale. 

1. Quels éléments déterminent le RC ?

Pour fixer le RC, on tient compte:

des caractéristiques physiques du bâtiment: type de construction (ouverte, mitoyenne…), superficie au sol, nombre d’étages et de chambres, qualité des finitions, présence ou non de caves ou grenier, garage, chauffage central, nombre de salles de bain, etc.

des loyers normaux de parcelles similaires dans le quartier. Les facteurs liés à l’environnement sont notamment la facilité d’accès ou la situation dans la commune et dans la rue.

Lorsque vous avez fait construire une maison, vous devez remplir un formulaire que vous devez fournir au bureau local de contrôle du cadastre dans les 30 jours de la mise en utilisation. Après la déclaration, le cadastre viendra sur place fixer le revenu cadastral.

2. Pourquoi le RC est-il un problème ?

Le RC ne correspond pas à un revenu locatif réel, mais à un revenu fictif fixé par la loi à un moment de référence qui est toujours… le 1er janvier 1975. Le RC est donc le loyer net annuel que vous pourriez obtenir dans des circonstances normales si le bien était loué le 1er janvier 1975. "Net" parce qu’on en retire un montant forfaitaire pour l’entretien et les réparations: 40% pour les immeubles bâtis et 10% pour les terrains.

La dernière péréquation date de 1979 et a été basée sur la situation en 1975. Pour compenser le fait qu’il n’y a plus eu de péréquation depuis lors, le RC est automatiquement adapté depuis 1991 à l’indice des prix à la consommation.

Selon la loi, l’administration doit faire une réévaluation générale – en jargon: une péréquation – pour pouvoir tenir compte du vieillissement du style architectural général, de meilleures conditions de confort, de l’évolution de facteurs environnants, etc. La dernière péréquation date de 1979 et a été basée sur la situation en 1975. Pour compenser le fait qu’il n’y a plus eu de péréquation depuis lors, le RC est automatiquement adapté depuis 1991 à l’indice des prix à la consommation. Pour l’année de revenus 2020, le coefficient de 1,8492 doit être appliqué pour obtenir le revenu cadastral indexé.

3. Comment calcule-t-on le précompte immobilier ?

Le précompte immobilier correspond à un pourcentage de votre revenu cadastral. Ce sont majoritairement les communes qui récoltent les recettes du précompte immobilier, suivies des provinces (ou agglomération dans le cas de la Région bruxelloise) et enfin des Régions.

Pour calculer votre précompte immobilier, vous devez connaître le montant non indexé de votre revenu cadastral, le coefficient d'indexation de l'année en cours ainsi que le taux d'impôt régional, les centimes additionnels provinciaux et communaux.

En Wallonie et en Région de Bruxelles-Capitale, le taux est de 1,25%. En Flandre, il est de 2,5% Mais nous allons voir que la taxe régionale pèse pour très peu dans le montant total du précompte immobilier, donc cela ne fait pas de grande différence. 

Prenons le cas d'un appartement situé en Région bruxelloise, précisemment à Anderlecht. Son revenu cadastral non indexé est de 1.000 euros. Son revenu cadastral indexé est donc de 1.849 euros (en 2020). 

- Précompte immobilier régional : 1.849 X 1,25% = 23,11 euros

- Centimes additionnels de l’Agglomération (989 centimes) : 22,79 X 9,89 = 228,55 euros

- Centimes additionnels de la Commune d’Anderlecht (3000 centimes) : 23,11 X 30 = 693,30 euros

Le précompte immobilier de cet immeuble, hors réduction, s'élève donc à 944,96 euros pour l'année 2020. 

4. Avez-vous droit à des réductions ?

Maison modeste 

Une réduction de précompte immobilier de 25% est prévue dans les trois Régions pour les habitations dont le revenu cadastral non indexé est inférieur à 745 euros, pour autant que vous soyez domicilié dans l’habitation. La réduction grimpe à 50%, pendant cinq ans, si le bien est neuf et que vous n’avez pas bénéficié de primes lors de sa construction.  

Enfants à charge 

Vous pouvez bénéficier d’une réduction de précompte immobilier si vous avez minimum deux enfants à charge. Si vous avez des locataires, vous devez leur rétrocéder le montant de la réduction obtenue.  

•  En Région bruxelloise, la réduction s’élève à 10% par enfant 

•  En Région wallonne, la réduction s’élève au montant forfaitaire de 125 euros par enfant.  

•  En Région flamande, le montant de la réduction dépend du nombre d’enfants à charge.  

Handicap/invalidité 

Si l’un des membres du ménage domicilié dans le bien souffre d’un handicap ou est reconnu comme grand invalide de guerre, vous pouvez obtenir une réduction de précompte immobilier. S’il s’agit de votre locataire, vous devez lui rétrocéder le montant de la réduction obtenue.  

•  En Région bruxelloise, la réduction s’élève à 20%.  

•  En Région wallonne, les personnes handicapées bénéficient d’une réduction de 125 euros (250 euros pour les mariés ou cohabitants, 325 euros si les deux conjoints sont handicapés). La réduction pour grand invalide de guerre s’élève à 250 euros.  

•  En Région flamande, la réduction correspond à celle accordée pour deux enfants à charge.  

Prime bruxelloise " Be Home " 

La prime " Be Home " est une prime forfaitaire de 131 euros (2020) destinée à tous les propriétaires d’une habitation bruxelloise dans laquelle ils sont domiciliés.  

131 euros
Prime
Le montant de la prime Be Home pour les Bruxellois qui sont propriétaires du logement dans lequel ils sont domiciliés.

Immeuble inoccupé 

En Wallonie, vous pouvez demander une réduction proportionnelle de votre précompte immobilier si votre immeuble est resté inoccupé pendant une période de minimum 180 jours dans le courant de la même année et à condition de démontrer le caractère involontaire de l’inoccupation.  

En Flandre aussi, la réduction de précompte immobilier pour improductivité existe aussi toujours. La grande différence avec la Wallonie est que le propriétaire peut solliciter la réduction à partir de 90 jours d’inoccupation 

Agence immobilière sociale 

Si vous mettez votre logement en location via une agence immobilière sociale, vous êtes exonéré de précompte immobilier en Région bruxelloise et en Région wallonne.  

Economies d’énergie 

En Flandre, les maisons très économes en énergie ou qui ont bénéficié d’une rénovation énergétique profonde peuvent bénéficier d’un précompte réduit.  

5. Le RC peut-il augmenter ?

Hors indexation annuelle, le revenu cadastral d'un bien peut être revalorisé suite à des améliorations de confort apportées au bien, ou à une prise de valeur du bien en raison d'une amélioration de son environnement. 

Vous devez demander une nouvelle estimation dans certains cas: travaux d’agrandissement, de reconstruction ou modifications importantes. Une modification importante est une modification qui entraîne un changement du RC d’au moins 15% ou 50 euros. Si initialement votre habitation ne disposait pas par exemple du chauffage central ou d’une salle de bain, qui a été installé plus tard, lors d’une rénovation, vous devez spontanément faire une déclaration. Vous devez aussi demander une nouvelle estimation en cas de réunion ou de scission d’immeubles et en cas de modifications de limites entre deux parcelles.

6. Pouvez-vous contester le RC ?

Si vous estimez que le revenu cadastral qui vous a été notifié est trop élevé, vous pouvez introduire une réclamation. Vous avez deux mois pour ce faire, à dater de la réception de la lettre recommandée qui vous a notifié le nouveau RC ou le RC modifié. Envoyez une lettre recommandée à l’antenne de l’administration Mesures & Évaluations où votre immeuble est situé, en précisant le RC que vous proposez.

Résumé
  • Le précompte immobilier est un impôt annuel calculé sur base du revenu cadastral de l'immeuble, c'est-à-dire sa valeur locative potentielle.

  • Ce revenu cadastral ne correspond plus à la réalité dans de nombreux cas (le confort des habitations s'est de manière générale amélioré), c'est pourquoi il est indexé automatiquement chaque année.

  • Certaines réductions du précompte immobilier sont prévues, selon les Régions. Elles sont notamment liées au nombre d'enfants à charge. 

  • Le revenu cadastral peut être relevé par l'administration, en raison d'améliorations apportées au bien. 

  • Il est toujours possible de contester le montant du revenu cadastral. 

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