Comment évaluer la valeur de votre bien immobilier

©Belfius immo

Expert, agent immobilier, notaire ou le voisin d’en face, tout le monde a un avis sur la valeur de votre bien. Mais au final, c’est toujours l’acheteur qui décide.

Que vous soyez dans la position de l’acquéreur potentiel d’un bien immobilier ou dans celle du vendeur, ce que vous voulez, c’est payer ou obtenir le prix juste. Mais il n’est pas si facile de valoriser correctement un bien. Même si vous savez que la maison de votre voisin d’en face a été vendue 350.000 euros, il n’est pas sûr que vous obtiendrez le même prix pour la vôtre. Pour la simple raison qu’elle ne bénéficie pas de la même exposition au soleil. Et il n’est pas dit que les acquéreurs valoriseront autant que vous le pensez le fait que vous avez refait votre cuisine, alors que celle de votre voisin était démodée. Bref, on ne vous apprend rien: on connaît seulement la valeur d’un bien lorsqu’il est vendu. Le prix d’équilibre reste déterminé par le marché. Pas par un agent immobilier, un expert ou la maison de votre voisin.

Les fourchettes de valeur calculées par les experts ou les agents immobiliers peuvent cependant vous aider à y voir plus clair. Selon Adrian Devos, cofondateur de Buyerside, qui conseille les acquéreurs dans leurs achats immobiliers, "la valeur du bien devrait se trouver quelque part entre celle fournie par l’expert immobilier, qui sera souvent un peu plus basse, et celle fournie par l’agent immobilier, qui sera souvent un peu plus haute".

De fait, les agents immobiliers sont très bien placés, avec les notaires qui sont encore actifs dans la négociation de biens immobiliers, pour déterminer la valeur d’un bien, étant donné qu’ils ont une connaissance du marché local. Ils disposent d’une multitude de points de comparaison et savent quels biens le marché recherche, lesquels ne se vendent pas, les coups de cœur habituels des personnes qui recherchent des biens dans tel quartier, etc. Mais le "problème", c’est que la concurrence entre agents immobiliers est rude. Pour remporter un mandat de vente, certains peuvent avoir tendance à gonfler un peu leur estimation pour séduire le propriétaire.

Expert local

Renaud Grégoire, porte-parole de la Fédération des notaires insiste sur la nécessité de faire appel à un expert local si vous décidez de vous adresser à un expert immobilier. "Ne prenez pas un expert d’Uccle pour faire expertiser une maison à Machelen", conseille-t-il. Les experts immobiliers se basent plutôt sur une partie objectivable (les m², la taille du terrain, l’état, les aspects techniques, etc.). S’il ne connaît pas bien le quartier, il pourrait passer à côté de la valeur "coup de cœur" que votre bien peut présenter. Si l’accès à la profession d’expert immobilier n’est pas protégé, les experts peuvent toutefois être affiliés à des chambres professionnelles comme l’ABEX ou la CIBEX.

Évaluez votre investissement

Immoweb a conclu un partenariat avec la start-up Investr, limité aux biens situés en Flandre, mais l’objectif est de s’étendre à la Wallonie et à Bruxelles. La plateforme propose de calculer le rendement des biens d’investissement proposés par les promoteurs. L’outil permet également de calculer l’optimisation d’un rendement via l’endettement. Cerise sur le gâteau, vous pouvez transmettre à Investr le lien d’un bien que vous convoitez et vous recevrez, gratuitement, dans les sept jours, une analyse de sa rentabilité.

Notez que dans certains cas, vous êtes obligé de passer par une expertise immobilière, notamment lorsque vous contractez un emprunt hypothécaire. La banque veut être certaine que, si vous faisiez défaut, elle pourrait se rembourser en vendant le bien qu’elle a pris en hypothèque. Par ailleurs, en cas de partage successoral, de divorce, etc., l’expertise immobilière indépendante est un passage quasi obligé.

Concernant le prix d’une expertise, c’est au cas par cas. Une expertise commandée par une banque sera en général moins chère qu’une expertise réalisée dans le cadre d’un partage successoral. Le tarif dépend également du type de bien et de sa taille. Il n’existe aucun barème de prix. Cela peut coûter 180 euros comme 700 euros…

Les algorithmes

Au début de la semaine, on apprenait que la plateforme de demande de crédits hypothécaires en ligne Hello home! (filiale de BNP Paribas Fortis) avait conclu un partenariat avec Immoprice pour permettre aux utilisateurs d’obtenir en quelques clics une idée de la valeur vénale (celle qui pourrait être obtenue dans des conditions normales de vente) du bien qu’ils convoitent.

Si vous voulez davantage de précisions, Immoprice a développé un outil poussé qui permet d’obtenir une fourchette de valorisation d’un bien et/ou de sa valeur locative en rentrant de nombreux critères. Cet outil se base sur un modèle de calcul permettant de systématiser la valorisation d’un bien, basé sur un algorithme qui tient compte tant des critères objectifs que subjectifs. L’utilisateur peut se contenter de l’évaluation brute, sans explications, ou s’acquitter d’un paiement de 25 euros pour obtenir le rapport complet. Il peut ensuite, s’il le désire, faire appel à un expert via ImmopriceExpert, qui se rendra alors sur place pour effectuer une expertise classique.

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