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Comment financer votre bien d'investissement?

©Pieter Van Eenoge

Votre assurance groupe ou même votre compte-titres peuvent servir à financer un projet d'investissement immobilier à côté du crédit hypothécaire classique.

Les records de taux bas sur le marché belge du crédit hypothécaire se succèdent. De quoi donner le tournis, ou l’envie à ceux qui disposent d’un capital – petit ou grand – de l’investir afin d’en tirer des revenus locatifs. En 2018, 25% des prêts accordés par BNP Paribas Fortis (BNPPF) étaient destinés à l’achat d’une résidence secondaire, quel qu’en soit le but (locatif ou récréatif), contre 20% l’année précédente.

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Parmi ces prêts, il faut distinguer ceux qui sont destinés à mettre en location un bien de loisir et ceux en vue de financer une seconde résidence dans le but d’en profiter personnellement, voire un mélange des deux.

De fait, l’achat d’une seconde résidence n’est pas forcément un investissement immobilier qui doit engendrer des revenus supplémentaires, le propriétaire peut en effet souhaiter utiliser son appartement à la Côte belge pour profiter de l’air iodé. Cela étant, des crédits accordés en 2018 par BNPPF pour financer l’achat d’une seconde résidence, 60% ont pour but de dégager un revenu locatif. Concrètement, six résidences secondaires belges sur dix ont un but locatif.

Dans son dernier rapport de stabilité financière, la Banque nationale de Belgique (BNB) relève, de son côté, que la part de crédits buy-to-let (crédits destinés à la location) représentait 12,5% du total des crédits hypothécaires octroyés en 2017. Les possibilités d’investissement immobilier sont, il est vrai, multiples: appartement, kot étudiant, garage, rez commercial, etc.

Si vous envisagez, vous aussi, de vous diriger vers un investissement en immobilier, voici les possibilités de financement qui s’offrent à vous.

1. Le crédit hypothécaire classique

L’effort propre demandé au client est plus important que pour une acquisition classique.
Valéry Halloy
Porte-parole de BNP Paribas Fortis

La plupart des investisseurs optent pour un prêt hypothécaire classique – comme pour le logement familial – lorsqu’il s’agit de financer une seconde résidence. Plusieurs éléments influencent, dans ce cas, le taux que la banque accorde à l’emprunteur: apport de départ, risques, profil de l’investisseur, etc.

Ainsi, BNP Paribas Fortis a adapté ses critères pour l’octroi d’un crédit hypothécaire "buy to let". Elle ne tient pas uniquement compte des revenus locatifs pour déterminer la capacité d’emprunt du client, mais aussi d’éléments comme le vide locatif. "L’effort propre demandé au client est aussi plus important que pour une acquisition classique", indique encore Valéry Halloy, porte-parole de la banque. Belfius, aussi, a renforcé ses conditions d’octroi pour ce type de crédit si le client dispose de moins de 37.500 euros d’épargne.

2. Le crédit "bullet"

À terme, ce mode de financement revient donc plus cher car vous aurez payé des intérêts sur la totalité du montant emprunté pendant toute la durée de l’emprunt.

Il s’agit d’un crédit à terme fixe, mais il ne s’adresse pas à tout un chacun. L’emprunteur ne paie en fait que les intérêts de l’emprunt pendant la durée du contrat. À son terme, il rembourse le capital emprunté. Il a donc une véritable épée de Damoclès au-dessus de la tête. C’est pourquoi il est important de bien réfléchir au moyen de solder l’emprunt le moment venu (attente d’une rentrée d’argent importante provenant d’une assurance groupe, d’une assurance-vie ou de la vente d’un autre bien par exemple).

"Les conditions d’octroi d’un crédit ‘bullet’ sont toujours plus strictes, vu son caractère plus risqué, et ce quel que soit le but", indique Marie-Lise Verschelden, porte-parole d’ING. Les taux d’un crédit "bullet" sont aussi un peu plus élevés que ceux d’un crédit classique. À terme, ce mode de financement revient donc plus cher car vous aurez payé des intérêts sur la totalité du montant emprunté pendant toute la durée de l’emprunt.

3. La reprise d’un crédit existant

Si vous avez un emprunt en cours pour votre habitation principale et qu’il touche à sa fin, vous pouvez demander la reprise de ce crédit pour financer votre investissement. Cela vous fera économiser les frais de notaire, d’hypothèque et d’enregistrement. Cependant, ce n’est pas le taux d’origine qui sera appliqué, mais les taux en vigueur au moment de la reprise.

4. Le compte-titres

Deutsche Bank permet de financer un projet d’investissement en mettant les avoirs de son compte-titres en gage. Comment ça marche? Le produit proposé par la banque, DB Investment Loan, est un prêt à tempérament avec lequel vous financez un besoin de liquidités par le biais de vos placements, mais sans devoir les vendre. Deutsche Bank analyse votre compte-titres en tenant compte d’une série de critères afin d’obtenir une valeur de nantissement, c’est-à-dire un point de départ pour déterminer le montant maximal que vous pouvez emprunter.

Non seulement vous ne devez pas vendre vos titres, mais vous évitez aussi une inscription hypothécaire. Le minimum requis pour l’ouverture d’un DB Investment Loan est de 50.000 euros, tandis que la durée du crédit est de 6 mois minimum et 20 ans maximum. Il existe deux formules de remboursement: celle classique et la formule "bullet" (voir ci-dessus).

"Ce produit permet d’économiser certains frais, comme ceux d’hypothèque et de notaire, et est donc plus flexible qu’un crédit classique", explique Jean-Michel Segers, porte-parole de Deutsche Bank, qui indique que 80% des projets financés par DB Investment Loan ont un caractère immobilier: "Rénovation, achat d’une seconde résidence en Belgique ou à l’étranger… La formule a du succès. Il y a une demande."

5. L’assurance groupe

Si vous disposez d’une assurance groupe, d’une pension libre complémentaire pour indépendant (PLCI) ou d’un engagement individuel de pension (EIP), vous pouvez l’utiliser pour financer en partie une acquisition immobilière. Vous avez le choix dans ce cas entre trois formules: l’avance, la mise en gage et la reconstitution de capital.

→ L’avance

L’assureur libère une partie du montant de vos réserves (entre 60 et 75%) pour financer l’acquisition d’un bien situé dans l’Espace économique européen (EEE). Cependant, vu que l’assureur gagne chaque année entre 50 et 100 points de base sur les réserves qu’il gère, vous devrez lui rembourser le manque à gagner. Cette formule permet toutefois d’éviter les frais d’inscription hypothécaire.

→ La mise en gage

Mettre en gage son contrat d’assurance groupe permet de négocier un crédit ou un taux hypothécaire auprès de votre banque en lui offrant des garanties supplémentaires. Avec cette formule, l’organisme créditeur devient en fait bénéficiaire de votre contrat d’assurance groupe. Il s’agit d’un simple document signé sous seing privé, qui n’entraîne pas de frais.

→ La reconstitution de capital

Le capital pension n’est pas sollicité en tant que tel: vous utilisez le capital projeté afin d’obtenir un crédit à terme fixe (crédit "bullet"). La compagnie d’assurance qui vous accorde le crédit "bullet" hypothèque votre bien immobilier (ou un autre) puisqu’elle n’a pas la certitude que vous constituerez effectivement le capital projeté (changement de vie, accident de parcours ou autre). Si vous êtes en société, la société paie les primes d’assurance pension tandis que les intérêts du crédit sont payés en personne physique, les deux opérations étant fiscalement encouragées. Au terme, le capital constitué sert à solder le crédit "bullet".

S’il ne contracte pas d’emprunt, l’investisseur ne pourra pas prétendre aux avantages fiscaux accordés par l’État fédéral qui lui permettent de diminuer sa facture fiscale…

Emprunter pour avoir accès aux avantages fiscaux

On le voit, les formules de financement d’investissement ne manquent pas. Mais pourquoi passer par cette étape si vous pouvez apporter la totalité du montant d’achat en fonds propres? C’est ici que la fiscalité entre en jeu. S’il ne contracte pas d’emprunt, l’investisseur ne pourra pas prétendre aux avantages fiscaux accordés par l’État fédéral qui lui permettent de diminuer sa facture fiscale… "Même si l’on peut payer intégralement l’achat d’une seconde résidence avec ses fonds propres, il est intéressant de conclure un crédit hypothécaire. De cette manière, il ne faut pas utiliser (complètement) ses réserves financières, tout en bénéficiant, en principe, d’un avantage fiscal", indique Ulrike Pommée, porte-parole chez Belfius.

Quelles assurances conclure pour votre investissement immobilier?

Certaines assurances sont recommandées lorsqu’un propriétaire donne son bien en location. Personne n’est à l’abri, en effet, d’un sinistre qui peut parfois se révéler financièrement catastrophique.

→ L’assurance incendie

Elle n’est pas obligatoire mais reste incontournable, estiment les experts. Elle couvre les dégâts causés par le feu, une tempête, l’eau, les catastrophes naturelles, les collisions et la responsabilité civile vis-à-vis de tiers. Pour un appartement de 200.000 euros, la prime annuelle est d’environ 160 euros.

→ L’assurance responsabilité civile (RC)

Elle n’est pas obligatoire mais fait quasi toujours partie de l’assurance incendie. Elle peut être conclue en supplément de l’assurance incendie si ce n'est pas le cas. La RC indemnise tout dommage causé à des tiers (une tuile qui tombe sur une voiture, une fuite d’eau qui provoque des dégâts chez le voisin, etc.). La prime annuelle tourne autour de 25 euros pour un appartement.

→ L’assurance loyers impayés

Elle couvre, selon le type de contrat, le défaut de paiement des locataires. Il existe plusieurs formules qui varient selon la durée d’indemnisation, le remboursement des frais juridiques et l’indemnisation en cas de dommage. La prime va de 2 à 7% des revenus locatifs, selon le degré de risque et la couverture choisie.

→ L’assurance défense en justice

Lorsqu’un litige ne peut pas être résolu à l’amiable, cette assurance couvre par exemple les frais d’avocats et d’experts. Le plus souvent, l’assurance défense en justice peut être conclue en complément de l’assurance incendie. La prime annuelle s’élève à quelque 25 euros par appartement, mais peut grimper à 200 euros si le propriétaire opte pour une formule "all in", qui couvre tous les risques (y compris les litiges locatifs).

→ L’assurance solde restant dû

Cette assurance rembourse intégralement ou partiellement le crédit hypothécaire en cas de décès de l’emprunteur. Cette assurance n’a cependant pas la même importance dans le cas d’un achat d’un bien immobilier à titre d’investissement que lors de l’achat de l’habitation familiale. En général, l’acquéreur apporte davantage de fonds propres dans le cas d’un investissement ayant un but locatif que pour l’achat de son habitation propre. Les investisseurs tablent aussi sur les revenus locatifs pour couvrir le remboursement du crédit. Sans compter que le bien peut toujours être revendu.

 

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