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Comment investir à la Côte ou dans les Ardennes

Investir pour louer à des touristes demande beaucoup d'efforts de gestion, pour un rendement élevé à la clé. ©Pieter Van Eenoge

Investir dans un logement en Belgique en vue de le louer de façon saisonnière est devenu un parcours du combattant. Le rendement en vaut-il la peine?

Qui n’a jamais rêvé posséder un pied-à-terre pour y passer de temps à autre un week-end au calme tout en le louant une partie de l’année? Il faudra dans ce cas trouver un compromis entre ses propres aspirations et les préférences des touristes.

Le marché est-il intéressant?

→ Côte versus Ardennes

Lorsqu’on pense résidence secondaire dans le plat pays, la première image qui vient à l’esprit est celle d’un appartement sur la digue ou d’une maison de campagne en Ardennes. Eh bien, chiffres à l’appui, ce n’est pas dans ces lieux que l’on achète le plus de résidences secondaires. Seulement 6% d’entre elles sont achetées à la Côte, contre 4% dans les ArdennesLes 90% restants sont répartis dans le reste du pays, selon le baromètre 2018 sur les secondes résidences publié par BNP Paribas Fortis (BNPPF), leader du crédit hypothécaire en Belgique.

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- Comment votre investissement est-il imposé?

- Quel type de bail pour quel bien?

 

L’air iodé de la mer est donc un peu plus recherché par les investisseurs que les balades en forêt wallonne. Les acquéreurs d’une seconde résidence ont plutôt tendance à opter pour un appartement lorsqu’ils achètent à la Côte belge (57% des prêts accordés), alors qu’en Ardennes ils choisiront plutôt une maison (85% des prêts accordés), révèle le baromètre. Parmi ces biens, peu ont pour objectif de dégager des revenus locatifs: seuls 14% des biens achetés sur la digue sont destinés à être donnés en location. Ce pourcentage est encore moindre pour les biens situés dans les Ardennes puisqu’on retombe à 10%, les autres logements étant réservés aux loisirs du propriétaire.

→ Knokke, chouchou des investisseurs, pas des touristes

Sur le marché de la résidence secondaire, la ville la plus recherchée à la mer est Knokke, suivie d’Ostende et de Blankenberge, indique BNPPF. Et le soufflé ne semble pas retomber pour le Saint-Trop’ belge. En conséquence, les prix y explosent: il faut en moyenne débourser 516.527 euros pour un appartement. Pour avoir vue sur la mer, le montant moyen atteint même 841.840 euros.

Le marché à la Côte reste très animé: le nombre de transactions immobilières a augmenté de 7,6% au premier trimestre de 2019 par rapport à la même période un an plus tôt, selon le baromètre côtier de la Fédération du notariat (Fednot). Le notaire Bart van Opstal, porte-parole de Notaire. be: "Au 1er semestre 2019, la Côte représentait 4,3% du nombre total de transactions immobilières dans notre pays. Pour la province de Flandre Occidentale, le littoral représente un peu plus d’un tiers (34,3%) du nombre de transactions."

Voilà pour le marché immobilier. Et les touristes dans tout ça? Ils ont été moins nombreux à se rendre à la Côte cette année: environ 5,7 millions de touristes s’y sont rendus cet été, soit un million de moins qu’en 2018, selon les chiffres de l’office provincial du tourisme Westtoer. La faute à qui? Sûrement pas au soleil. Les hôtels ont cependant enregistré un taux de réservation stable par rapport aux années précédentes, à 82% en moyenne, selon l’association Kusthotels.

Quant au choix de la destination, les touristes n’ont pas forcément les mêmes intérêts que les investisseurs. Coxyde est la ville où le nombre de nuitées enregistrées en 2018 est le plus élevé, suivie par Ostende et Le Coq. Knokke, ville très recherchée pour une seconde résidence, ne figure donc pas dans le top trois des villes côtières préférées des touristes belges et étrangers.

→ Les Ardennes plus accessibles

L’investisseur qui dispose d’un budget relativement limité aura plus de chances de trouver son bonheur dans les Ardennes qu’au littoral. Les prix y sont (nettement) moins élevés. En moyenne, une maison s’achète pour 166.238 euros à Verviers… bien loin des 516.527 euros pour un appartement à Knokke. À Durbuy, l’investisseur paiera en moyenne 179.138 euros pour sa maison de campagne. Et un prix d’acquisition moins élevé pèsera évidemment moins lourd sur le rendement dont bénéficiera le propriétaire.

Les trois villes les plus prisées par les investisseurs belges dans cette région de la Wallonie sont Verviers, suivie de Theux puis Durbuy, qui reste, elle, la destination ardennaise préférée des touristes, puisqu’ils y ont passé le plus grand nombre de nuitées l’an dernier, devant Vielsalm et Spa. L’intérêt des touristes pour nos forêts wallonnes va grandissant: les hébergements touristiques ont connu un taux d’occupation de 72% durant l’été 2019, soit une hausse de 0,4% par rapport à l’été 2018, constate l’Observatoire wallon du Tourisme.

179.138
euros
À Durbuy, l’investisseur paiera en moyenne 179.138 euros pour une maison de campagne. On est bien loin des 516.527 euros qu’il devra débourser en moyenne pour un appartement à Knokke.

→ Une gestion fastidieuse

Avant de porter votre dévolu sur la Côte ou les Ardennes, il convient de prendre en compte les réglementations encadrant l’hébergement touristique propres à la Région dans laquelle se situe le bien. Autant le savoir, louer une maison de vacances n’est pas toujours chose aisée en Belgique. Avant de pouvoir exploiter son bien, il faut en effet, surtout en Région bruxelloise, remplir une série de documents et effectuer de nombreuses démarches administratives (lire "Quel type de bail?"). L’investisseur doit parfois s’armer de patience et de temps s’il veut obtenir le précieux sésame du rendement très élevé promis à la location de courte durée.

Qui dit rendement élevé dit par ailleurs efforts de gestion non négligeables. Le roulement entre les différents locataires dans une location saisonnière est très intense. Le propriétaire peut toutefois, s’il le souhaite, déléguer la gestion de son bien. Mais les commissions qu’il paiera à un intermédiaire auront inévitablement un impact sur la rentabilité du bien.

Quelle fiscalité?

  • TVA et droits d’enregistrement - Les biens neufs sont soumis à la TVA, au taux de 21%. En achetant un bien ancien, l’investisseur sera soumis aux droits d’enregistrement et non pas à la TVA. Leur taux varie selon la Région dans laquelle se situe le bien: 12,5% en Régions wallonne et bruxelloise, 10% en Région flamande. S’agissant d’un investissement et non pas de l’achat de sa première résidence principale, l’acquéreur n’obtiendra pas de taux réduit ou d’abattement fiscal.
  • Avantages fiscaux - Dans le cadre d'une seconde résidence, le contribuable peut bénéficier de deux types d'avantages fiscaux: 
  1. Les intérêts payés procurent un avantage fiscal. La déduction ordinaire d’intérêts fédérale permet de déduire intégralement les intérêts payés du revenu immobilier imposable (en l'occurrence, le revenu cadastral multiplié par 1,4 pour les résidences secondaires situées en Belgique). Cette déduction ne se limite pas aux seuls intérêts payés pour l’emprunt qui finance cette seconde résidence, mais aussi aux intérêts liés à d'autres crédits liés à l'habitation (emprunt pour une nouvelle chaudière, par exemple). Cet avantage peut être cumulé avec les avantages accordés par les Régions pour une résidence principale, puisqu'il ne fait pas partie du même panier fiscal que le chèque-habitat wallon et le bientôt disparu bonus logement en Flandre.
  2. L'avantage fiscal que l'on peut obtenir sur les amortissements de capital dépend de si l'on a encore ou non un emprunt en cours pour sa résidence propre et du moment où cet emprunt a été conclu, puisqu’il ne peut pas être cumulé avec d’autres réductions d’impôts (chèque-habitant, woonbonus) accordées par les Région (sauf dans un nombre de cas limité) car elle fait partie du même panier fiscal. Concrètement, si vous bénéficiez du chèque-habitat wallon pour l'emprunt qui sert à financer votre résidence propre, seul cet avantage subsiste lors de l'achat d'une seconde résidence, la priorité étant toujours donnée aux avantages régionaux. Pour pouvoir prétendre à cet avantage fiscal, il faut également que votre crédit réponde à une série de conditions: l’emprunt court au moins sur 10 ans, il doit être garanti par une inscription hypothécaire, il doit être conclu pour une habitation située dans l’Espace économique européen (EEE) et auprès d’une banque située elle aussi dans cet espace. Les amortissements de capital et la prime éventuelle d’une assurance solde restant dû donnent droit à la réduction d’impôt fédérale pour l’épargne à long terme, soit 30%. Le montant qui procure un avantage fiscal est toutefois limité selon l’année de l’emprunt et vos revenus professionnels.
  • Taxation des revenus locatifs - Les revenus locatifs imposables sont calculés sur la base du revenu cadastral de l’immeuble (RC) indexé, majoré de 40%. Dans le cas d’une location de vacances, le bien est toujours meublé et les revenus tirés de la location des meubles sont imposés comme tels, à savoir au taux de 30%. Le fisc déduira 50% de ce revenu mobilier à titre de frais professionnels, si bien que le bailleur ne sera in fine imposé qu’à 15% sur cette partie du revenu. Si des services sont prestés en complément, comme le petit-déjeuner, il s’agira de revenus divers, taxables quant à eux à 33%. Attention! Si vous mettez en location plusieurs biens, vous devez veiller à ce que vos revenus locatifs ne soient pas requalifiés par le fisc de revenus professionnels si votre activité immobilière prend un peu trop d'ampleur. Voss opérations immobilières doivent être considérées comme des opérations de gestion normale d’un patrimoine privé pour ne pas être assimilées à une activité professionnelle. Dans le cas contraire, vous serez imposé sur la base de bénéfices ou de profits, et acquerrez la qualité d’indépendant (au moins à titre complémentaire). Vous serez alors soumis aux cotisations de sécurité sociale et aux systèmes de versements anticipés. La base imposable est celle des revenus professionnels nets, après déduction de toutes les charges. Ces revenus seront ajouté aux autres types de revenus soumis au taux progressifs à l’impôt des personnes physiques.
  • Le propriétaire doit aussi s’acquitter du précompte immobilier et de la taxe régionale sur les hébergements touristiques si son bien est enregistré comme tel (uniquement à Bruxelles). Celle-ci tient compte du nombre de nuitées où le bien est occupé par des touristes.
  • En outre, certaines communes de la Côte et des Ardennes appliquent sur les secondes résidences une taxe communale qui peut varier de 300 à 1.000 euros selon la commune, parfois même selon la localisation dans la commune.
Quelle rentabilité pouvez-vous espérer?

La location de courte durée offre en général le rendement le plus élevé en matière d’investissement immobilier. Il oscille entre 5% et 7%.

Mais si le propriétaire souhaite lui-même profiter de temps en temps de son bien pour y passer un week-end de détente, ce ne sera plus un bien de pur investissement et le rendement diminuera sensiblement.

Quel type de bail?

Le bien loué de manière saisonnière est considéré comme un hébergement touristique. Les réglementations varient d’une Région à l’autre. C’est à Bruxelles qu’elle est la plus stricte.

→ En Région wallonne

  • L’utilisation de certaines appellations (gîte, chambre d’hôte, etc.) est réglementée mais pas la location en tant que telle. Rien n’empêche dès lors le propriétaire de proposer en location un bien sur des sites de location temporaire entre particuliers (Airbnb ou autre).

→ En Région flamande

  • La législation impose au minimum une notification écrite préalable pour la location de chambres entre particuliers ou la location de vacances.
  • Pour l’hébergement entre particuliers, l’exploitant doit obtenir une autorisation écrite préalable (à demander à Toerisme Vlaanderen) si le logement possède plus de deux chambres ou peut accueillir plus de huit personnes.
  • L’hébergement touristique doit répondre à certaines normes spécifiques d’hygiène et d’entretien ou encore de protection contre l’incendie.

→ En Région bruxelloise

  • Tout hébergement touristique situé en Région de Bruxelles-Capitale doit être enregistré avant d’être exploité par son propriétaire.
  • Les conditions diffèrent selon le profil d’hébergement: hôtel, hébergement chez l’habitant, etc. La catégorie qui nous occupe (location d’un bien entier) est celle de la "résidence tourisme", pour laquelle le propriétaire doit introduire une demande auprès de Bruxelles Économie et Emploi afin d’être enregistrée. Il doit pour cela rassembler plusieurs documents, comme l’attestation de sécurité incendie, l’attestation de respect des normes en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme.
  • Pour exploiter une résidence tourisme, il faut:

- respecter plusieurs conditions, notamment en matière d’hygiène, d’entretien et de normes de sécurité.
- déterminer la capacité maximum de l’hébergement.
- signer un contrat de location entre les parties.
- que le logement dispose de certains équipements, comme une cuisine, un espace de séjour et autres.
- que le logement ait une réception accessible en journée du lundi au vendredi.

Avantages et inconvénients

Avantages

+ Rendement élevé en cas

d’occupation maximale

+ Prix d’acquisition peu élevé dans les Ardennes

+ Possibilité d’en profiter soi-même

Inconvénients

- Gestion fastidieuse

- Prix d’acquisition élevé dans certaines villes de la Côte

- Démarches administratives pour que l’hébergement touristique soit en règle

- Incertitude réglementaire et fiscale

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