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Comment investir dans une chambre d'hôtel?

©Pieter Van Eenoge

Exploitant, localisation, demande, prix d'achat et rendement: quels sont les critères à prendre en considération avant d'investir dans le tourisme?

Les investisseurs hésitent souvent à franchir le pas lorsqu’il s’agit d’acheter une chambre d’hôtel ou un bien dans un domaine de vacances. La complexité de la structure a tendance à les freiner. Mais tout dépend de la formule proposée par les grandes chaînes exploitant le bien. Dans certaines d’entre elles, l’investisseur ne dispose pas de la pleine propriété de la chambre ou du logement qu’il a acheté à la découpe. Parfois, la chambre et le terrain sur lequel l’hôtel a été construit sont vendus séparément. Le propriétaire du terrain cède dans ce cas un droit d’occupation pour une période de 27 à 99 ans au propriétaire de l’hôtel. Non sans impact pour l’investisseur, qui doit alors payer un bail emphytéotique au propriétaire du terrain… Bref, des formules compliquées qui rebutent les potentiels intéressés.

Le marché est-il intéressant?

→ Qualité de l’exploitant

Si vous envisagez d’investir dans un cottage de vacances, assurez-vous avant tout de la qualité de l’exploitant qui gérera la résidence hôtelière ou le village de vacances. Une bonne gestion et, partant, un taux d’occupation élevé garantiront des revenus plus stables dans la durée. Si l’exploitant est fiable, vous avez aussi plus de chances de récupérer votre logement dans un bon état. En bref, il faut croire pleinement dans le projet avant d’y placer ses deniers.

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Il est par ailleurs essentiel de s’associer à un exploitant professionnel qui a de l’expérience, car dans le cas de l’immobilier hôtelier, on investit également dans l’entreprise hôtelière. "L’exploitant doit être compétent et avoir de l’expérience dans son secteur. Investir dans un hôtel géré par une marque internationale est rassurant pour l’acquéreur, qui sera plus confiant. Le but est d’investir sans tracas", pointe Thomas Lecluse, de Bricks and Leisure, promoteur immobilier spécialisé dans le secteur.

Le temps passé à gérer son bien est quasi nul pour l’investisseur, puisque la gestion de la structure revient entièrement à l’exploitant. "En travaillant avec des hôtels, vous laissez votre investissement entre les mains de professionnels qui peuvent vous offrir plus de sécurité, car ils ont leur propre notoriété commerciale", conclut Thomas Lecluse.

→ Emplacement central

"Un hôtel dans un emplacement central a une meilleure chance d’occupation qu’un hôtel à la périphérie de la ville, car les visiteurs veulent rester à une distance de marche du centre-ville. Évidemment, cela peut avoir une influence sur le prix", explique Thomas Lecluse. Il conseille par ailleurs, dans le cas d’un investissement pur (le propriétaire n’a pas l’intention de séjourner lui-même dans le bien), d’investir en ville "car la clientèle y est présente 365 jours par an". "Plus l’endroit est prisé, plus l’hôtel aura du succès, c’est évident", appuie Jason Jacobs, expert immobilier chez Realis, spécialiste dans l’immobilier hôtelier.

→ Prix abordables

Le prix d’une chambre d’hôtel oscille en moyenne entre 100.000 et 150.000 euros. Pour une maisonnette dans un domaine de vacances, il faudra débourser un peu plus. Par exemple, un cottage dans le récent projet "Your Nature" près de Tournai, développé par Peronnes Invest, coûte minimum 155.000 euros. "Plus de 70% des biens de la première phase du projet, qui compte 188 maisons, ont déjà été vendus, alors que l’ouverture est prévue pour septembre 2020", explique Lorendana Vleminckx, commerciale chez Peronnes Invest.

→ Demande en hausse

Ce type d’investissement trouve de plus en plus preneur. "La demande de chambres d’hôtels continue d’augmenter en Belgique, car le tourisme se porte bien et les taux d’intérêt sont bas", indique Jason Jacobs.

→ Rendement garanti

En termes de rendement, l’investisseur doit rester aux aguets. Différentes formules coexistent. "Les établissements appliquent souvent un système de 'pool' locatif, qui permet à l’investisseur de percevoir des revenus, même lorsque sa chambre n’est pas occupée. Certains projets comportent aussi une garantie de revenus locatifs. Dans ce cas, les revenus sont garantis durant plusieurs années, indépendamment du taux d’occupation du bien", explique Jason Jacobs.

Your Nature, par exemple, garantit un rendement net de 5% durant 20 ans, quel que soit le taux d’occupation du bien. Pierre et Vacances Center Parcs (PVCP), qui a récemment rénové un village de vacances à Vielsalm, assure aussi un rendement de 5% aux investisseurs ayant acheté un cottage dans son domaine. Cette fois durant 15 ans, puisqu’ils ont directement signé à l’achat un bail de cette durée avec PVCP, renouvelable trois fois pendant 5 ans. La société propose également une formule de rendement garanti moins élevé, assorti d’un rendement lié à la performance du parc. Bricks and Leisure, qui a développé et commercialisé l’hôtel du Château de la Lesse, exploité par la chaîne Ibis Styles, ne parle pas de rendement garanti. Par contre, le bénéfice de tout l’hôtel est partagé entre les différents propriétaires.

Mieux vaut éviter les formules où le rendement est uniquement déterminé par la performance de votre propre bien. Les risques sont en effet plus élevés en cas de vide locatif puisque dans ce cas, le poids du chômage locatif n’est pas réparti entre les différents propriétaires.

Quelle fiscalité?

  • TVA et droits d’enregistrement - La TVA de 21% payée sur l’achat d’une chambre d’hôtel neuve peut, sous certaines conditions, être entièrement récupérée. Il faut pour cela que le prix demandé pour l’usufruit – transféré à l’exploitant (lire "Quel type de bail?") – représente au moins 97,5% du prix d’achat en pleine propriété.

  • Le bail emphytéotique – bien qu’il soit de plus en plus rare puisque la plupart des promoteurs vendent ensemble les chambres et le terrain – présente également certains avantages fiscaux: les investisseurs ne doivent pas acheter le terrain, tandis que les droits d’enregistrement d’un bail emphytéotique sont limités à 2%. A l’inverse, l’achat d’autres biens destinés à la location (seconde résidence) est frappé d’un droit d’enregistrement de 12,5% en Wallonie et à Bruxelles et de 10% en Flandre. Attention! Les baux emphytéotiques présentent aussi des inconvénients: le montant de l’emphytéose peut être indexé et suivre l’évolution des prix des terrains dans la zone, ce qui rend le rendement incertain sur le long terme.

  • Taxation des revenus - Investir dans une chambre d’hôtel peut être intéressant d’un point de vue fiscal: les indemnisations périodiques que les investisseurs particuliers perçoivent pour l’établissement du droit d’usufruit ne sont pas taxables en tant que revenu immobilier. Toutefois, si le revenu total tiré de l’usufruit est supérieur à la valeur de la pleine propriété au moment de l’achat, une taxe est due sur la différence. Cette plus-value doit être mentionnée sous la rubrique "revenus divers" de la déclaration fiscale et est taxée à hauteur de 16,5%. Attention! Si vous mettez en location plusieurs biens, vous devez veiller à ce que vos revenus locatifs ne soient pas requalifiés par le fisc de revenus professionnels si votre activité immobilière prend un peu trop d'ampleur. Voss opérations immobilières doivent être considérées comme des opérations de gestion normale d’un patrimoine privé pour ne pas être assimilées à une activité professionnelle. Dans le cas contraire, vous serez imposé sur la base de bénéfices ou de profits, et acquerrez la qualité d’indépendant (au moins à titre complémentaire). Vous serez alors soumis aux cotisations de sécurité sociale et aux systèmes de versements anticipés. La base imposable est celle des revenus professionnels nets, après déduction de toutes les charges. Ces revenus seront ajouté aux autres types de revenus soumis au taux progressifs à l’impôt des personnes physiques.

  • Avantages fiscaux - Dans le cadre d'une seconde résidence, le contribuable peut bénéficier de deux types d'avantages fiscaux: 
  1. Les intérêts payés procurent un avantage fiscal. La déduction ordinaire d’intérêts fédérale permet de déduire intégralement les intérêts payés du revenu immobilier imposable (en l'occurrence, le revenu cadastral multiplié par 1,4 pour les résidences secondaires situées en Belgique). Cette déduction ne se limite pas aux seuls intérêts payés pour l’emprunt qui finance cette seconde résidence, mais aussi aux intérêts liés à d'autres crédits liés à l'habitation (emprunt pour une nouvelle chaudière, par exemple). Cet avantage peut être cumulé avec les avantages accordés par les Régions pour une résidence principale, puisqu'il ne fait pas partie du même panier fiscal que le chèque-habitat wallon et le bientôt disparu bonus logement en Flandre.

  2. L'avantage fiscal que l'on peut obtenir sur les amortissements de capital dépend de si l'on a encore ou non un emprunt en cours pour sa résidence propre et du moment où cet emprunt a été conclu, puisqu’il ne peut pas être cumulé avec d’autres réductions d’impôts (chèque-habitant, woonbonus) accordées par les Région (sauf dans un nombre de cas limité) car elle fait partie du même panier fiscal. Concrètement, si vous bénéficiez du chèque-habitat wallon pour l'emprunt qui sert à financer votre résidence propre, seul cet avantage subsiste lors de l'achat d'une seconde résidence, la priorité étant toujours donnée aux avantages régionaux. Pour pouvoir prétendre à cet avantage fiscal, il faut également que votre crédit réponde à une série de conditions: l’emprunt court au moins sur 10 ans, il doit être garanti par une inscription hypothécaire, il doit être conclu pour une habitation située dans l’Espace économique européen (EEE) et auprès d’une banque située elle aussi dans cet espace. Les amortissements de capital et la prime éventuelle d’une assurance solde restant dû donnent droit à la réduction d’impôt fédérale pour l’épargne à long terme, soit 30%. Le montant qui procure un avantage fiscal est toutefois limité selon l’année de l’emprunt et vos revenus professionnels.
Quel rendement pouvez-vous espérer?

Ceux qui investissent dans une chambre d’hôtel peuvent compter sur un rendement annuel de 3,5% à 4%, indexé chaque année.

Certains exploitants assurent dans le contrat signé avec l’investisseur un rendement garanti, qui peut parfois aller jusqu’à 5%.

Le rendement peut aussi dépendre du taux d’occupation. Dans ce cas, l’investisseur doit être très vigilant quant à la capacité de l’exploitant à maintenir un taux d’occupation élevé. Pour calculer les revenus, on se base alors sur le taux moyen d’occupation de l’hôtel et non pas chambre par chambre. Dans la majorité des cas, 90% des bénéfices (chambres, restaurant, bar, parking, etc.) sont partagés entre les copropriétaires.

En tant qu’investisseur, il vaut mieux aussi se renseigner sur la façon dont les bénéfices sont calculés. Généralement, il s’agit du chiffre d’affaires diminué des frais de gestion.

Quel type de bail?

  • L’investisseur qui s’offre une chambre d’hôtel ou un cottage dans un domaine de vacances signe souvent un bail de longue durée avec l’exploitant, parfois renouvelable plusieurs fois. Lorsque le bail se termine, le propriétaire peut décider de reprendre le cottage pour son occupation personnelle ou le revendre.
  • Il existe un autre système, plus utilisé, qui prévoit que l’investisseur transfère l’usufruit à l’exploitant de l’hôtel ou du domaine. Ce dernier rémunère le propriétaire au moyen de versements échelonnés sur une période prédéterminée, ce qui peut se comparer à un bail locatif à long terme. Le taux d’occupation et les frais d’exploitation n’ont, dans ce cas, aucun impact sur le contrat.
  • Certains exploitants permettent au propriétaire du logement de profiter de séjours dans leur domaine ou dans leur propre bien. Il s’agit alors de ce qu’on appelle le "time-sharing", une formule de vacances qui permet au propriétaire d’occuper un logement de vacances durant un laps de temps défini par un contrat. Dans le cas d’une chambre d’hôtel, l’investisseur ne devient pas propriétaire et n’achète que le droit d’utiliser le bien. À l’inverse, si l’acheteur devient propriétaire via un acte notarié, il ne peut pas occuper son bien.
Avantages et inconvénients

Avantages

+ Possibilité d’occuper en partie le bien

+ Rendement intéressant s’il est garanti

+ Très peu de gestion

Inconvénients

- Vigilance quant aux formules d’exploitation proposées, parfois compliquées

- Immobilier géré

- Fiscalité avantageuse si l’usufruit est cédé

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