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Combien coûte la construction d'une maison?

Construire coûte (beaucoup) plus cher qu’acheter. Cette différence s’est encore accentuée avec les nouvelles normes énergétiques.

Si vous possédez déjà un terrain, la construction d’une maison pourrait devenir une option intéressante, même si cela restera un choix moins économique que l’achat d’un bien existant. Les terrains à bâtir sont en effet devenus une denrée rare. Les petits terrains sont en outre proportionnellement plus chers que les grands.

En Belgique, le prix moyen d'un terrain à bâtir s'élève à 143.536 euros (chiffres de la Fédération du Notariat pour 2020), soit 216,9 euros/m². Mais d'une région à l'autre, les prix peuvent fortement varier. En Région bruxelloise, le nombre limité de terrains disponible, ce qui ne permet pas de donner une moyenne ou une médiane de prix, fait littéralement exploser les prix. Mais pour vous donner une idée, selon les derniers chiffres relevés par Statbel en 2014, le prix moyen au m² à Bruxelles s'établissait à 622,09 euros/m², contre 178,12 euros/m² en Flandre et 50,54 euros/m² en Wallonie. Plus récemment, selon les chiffres 2020 pour la Flandre et la Wallonie de FedNot, le prix moyen d'un terrain s'élevait à 176.403 euros au Nord du pays (soit 288,5 euros/m²) alors qu'un terrain coûtait en moyenne 86.649 euros Wallonie, soit 87,9 euros/m².

Par ailleurs, vous devrez encore payer 21% de TVA sur les travaux, alors qu'une ancienne habitation est soumise au régime fiscal plus favorable des droits d'enregistrement.

Les banques n’acceptent d’ailleurs pas facilement d’intégrer dans le crédit hypothécaire les coûts supplémentaires spécifiques à la construction d’une habitation, comme la TVA, les honoraires de l’architecte et d’autres frais éventuels. Pour obtenir votre prêt hypothécaire, vous devrez donc en général disposer d’un pourcentage de fonds propres par rapport au coût total plus élevé pour une construction que pour un achat.

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• Coût au m²

1.800 euros
prix/m²
Vu le durcissement des normes énergétiques, il faut compter 1.800 euros au m² pour la construction d'une maison.

Vu le durcissement des normes énergétiques, vous devez compter un coût de construction de 1.800 euros en moyenne par mètre carré. Et si vous voulez vous équiper d’une pompe à chaleur, ajoutez-y un investissement de 15.000 à 20.000 euros. Les logements neufs, pour lesquels un permis de bâtir sera demandé en 2021, seront en moyenne 10% plus chers que les maisons comparables construites durant la période 2017-2018.

• Fiscalité

Si vous faites construire une habitation, la construction ne sera non pas soumise aux droits d’enregistrement mais à la TVA de 21%. Dans un nombre limité de centres-villes, le taux est réduit à 6% si la construction est érigée sur un terrain où a été démolie une ancienne habitation.

L'achat d'un terrain est soumis aux droits d'enregistrement. Ce taux est de 10% en Flandre (et non de 6% comme pour les habitations propres et uniques) et de 12,5% en Région bruxelloise et en Wallonie. Vous pouvez, si vous entrez dans les conditions, bénéficier de l'abattement de 20.000 euros sur les droits d'enregistrement (soit une économie fiscale de 2.500 euros) en Wallonie.

Si vous achetez un terrain en Région de Bruxelles-Capitale, le montant de l’abattement s’élève à 87.500 euros, ce qui représente une économie fiscale de 10.937,50 euros. Cet abattement ne s'applique qu'aux terrains dont le prix est inférieur à 250.000 euros.

TVA à 6%

Depuis le 1er janvier 2021, le taux de TVA sur les démolitions-reconstructions est réduit à 6% sur tout le territoire belge, alors que précédemment il ne concernant que 32 centres-villes.

Cette mesure est toutefois temporaire (jusqu’à la fin de 2022) et assortie de conditions strictes. Ce taux de TVA est réservé à l’habitation familiale dite "propre et unique". Il doit donc s’agir d’une maison ou d’un appartement que vous habitez. Il suffit que le bien soit utilisé principalement à titre privé. Une partie de votre habitation peut donc servir aussi à exercer votre profession. Vous ne pouvez pas être propriétaire d’une autre habitation. Mais cette exclusion ne vise pas les logements dont vous êtes devenu copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier à la suite d’un héritage. La superficie habitable autorisée de l’habitation reconstruite ne peut pas dépasser 200 mètres carrés. Retrouvez ici toutes les conditions pour bénéficier du taux réduit de TVA sur les démolitions-reconstructions.

• Honoraires 

Un architecte se rémunère en général via un pourcentage de la valeur des travaux, de 7 à 8% habituellement.

Un architecte se rémunère en général via un pourcentage de la valeur des travaux, de 7 à 8% habituellement.  

Sur certains (grands) chantiers, un coordinateur de sécurité est requis. Ici aussi, les tarifs ne sont pas fixés: le coût dépend du volume de construction ainsi que de la complexité et de la durée des travaux. Vous devrez sans doute également avoir recours aux services d'un consultant en énergie

• Raccordements

Les raccordements aux réseaux publics comme l’eau, l’électricité et le gaz coûtent entre 2.500 et 5.000 euros. 

Exemple

Supposons que vous achetiez une parcelle pour 200.000 euros en Wallonie et y construisiez une maison de 400.000 euros. Vous investissez 10% en fonds propres dans le terrain à bâtir, soit 20.000 euros. Ensuite, commence l’addition des coûts "supplémentaires": 25.000 euros de droits d’enregistrement sur le terrain, auxquels s’ajoutent 84.000 euros de TVA sur les travaux et 28.000 euros pour l’architecte.

Vous devez donc disposer de plus de 150.000 euros de fonds propres pour envisager ce projet. Cependant, il arrive que les banques accordent une quotité d'emprunt plus importante dans certains cas. Cela peut concerner de jeunes ménages qui n’ont pas encore pu épargner beaucoup, mais qui disposent de revenus élevés. 

Résumé

 Faire construire coûte beaucoup plus cher qu'acheter un bien déjà existant. Le prix du terrain peut parfois lui-même représenter l'équivalent d'une maison "ancienne". 

• La construction est par ailleurs soumise à la TVA de 21% et non aux droits d'enregistrement.

• Au coût de construction (environ 1.800 euros/m²) viennent s'ajouter les taxes (TVA et droits d'enregistrement)  ainsi que les honoraires des différents intervenants (architecte, conseil énergétique, etc.). 

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