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Comment fonctionne le crédit hypothécaire pour une construction?

Lorsque vous faites construire votre maison, les fonds sont libérés par la banque au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Pour l’achat d’un logement déjà existant, votre banquier libérera les fonds, autrement dit le montant de votre crédit hypothécaire, en une fois. Mais ce procédé ne s’applique pas pour les acquéreurs d’une habitation en construction. "Lors d’un achat, tous les fonds du crédit sont libérés en une fois pour permettre à l’acheteur de financer son acquisition. Lors du financement d’une construction, les fonds sont libérés au fur et à mesure de l’avancement des travaux", explique Valéry Halloy, porte-parole de BNP Paribas Fortis, banque leader du crédit hypothécaire en Belgique.

"Lors du financement d’une construction, les fonds sont libérés au fur et à mesure de l’avancement des travaux."
Valéry Halloy
porte-parole de BNP Paribas Fortis

› Pourquoi un financement par étapes?

Les fonds sont libérés pour financer les travaux au fur et à mesure que ceux-ci avancent. "Cela permet au client de ne pas payer d’intérêts sur les fonds non prélevés. Et cela permet d’autre part à la banque de vérifier à chaque libération de fonds que l’état d’avancement des travaux est bien conforme à ce qui était prévu au départ", indique Valéry Halloy. 

› Comment libérer les montants nécessaires?

"Le montant du crédit qui sert à acheter le terrain est libéré lors de la passation de l’acte chez le notaire. Le montant du crédit qui sert à la construction est versé sous la forme de tranches à mesure que les travaux avancent. Les fonds sont libérés sur la base des factures relatives à la construction. Le montant peut être versé sur le compte du client ou directement à l’entrepreneur", explique la porte-parole de la banque Belfius, Ulrike Pommée. 

› Quel type de crédit?

Le crédit pour financer l'achat d'un terrain et de votre construction est un crédit hypothécaire classique, comme pour l'achat d'une maison ou d'un appartement existant. Plusieurs éléments jouent sur le taux que la banque accordera à l’emprunteur : apport de départ, risques, profil du client, revenus, durée du crédit, capacité de remboursement, historique avec la banque...  "Pour chaque dossier, les revenus du candidat acheteur et les frais qu’il devra honorer seront analysés", confirme Valéry Halloy. C’est ici que la sécurité d’un emploi et les revenus qui y sont liés prennent toute leur importance. "Nous analysons aussi le revenu disponible après le paiement de toute charge", ajoute le porte-parole, qui indique que le rapport entre charges et revenus doit se limiter à 40%.

Concernant l'apport en fonds propres, la règle générale veut qu’on emprunte maximum 80% de la valeur du bien immobilier. L’acquéreur doit donc apporter 20% de la valeur du bien en fonds propres, mais aussi les frais annexes (droits d’enregistrement, frais de notaires, etc.) liés à son achat.

› Quand faut-il passer chez le notaire?

"Le montant du crédit qui n'a pas été prélevé ne doit donc pas être remboursé."
Ulrike Pommée
porte-parole de Belfius

Outre pour l’achat du terrain, il faut également passer chez le notaire dans le cas où le crédit hypothécaire est couvert par une hypothèque, ce qui est souvent le cas. Le passage chez le notaire est nécessaire pour la prise d’hypothèque sur le terrain et la (les) construction(s) à ériger. Mais ensuite, il n’est plus nécessaire de passer chez le notaire pour chaque étape de la construction. "En principe, tous les bâtiments érigés sur le terrain appartiennent automatiquement au propriétaire du terrain", confirme Ulrike Pommée.

› Les taux d’intérêt sont-ils plus élevés?

Non, les taux d’intérêt appliqués à un crédit hypothécaire, qu’il soit destiné à un achat ou à une construction, ne varient pas selon le but du crédit. Les critères faisant varier les taux sont liés à la quotité, au revenu disponible, à la durée du crédit, au profil de l’emprunteur, etc. (lire ci-dessus). 

› Quid si le budget des travaux augmente?

Si, in fine, vous avez sous-évalué votre budget travaux, que quelques frais viennent s’ajouter et que ceux-ci dépassent le montant de votre crédit, vous devrez sortir l’argent de votre poche. Si vous n’avez pas de réserve propres, il faudra alors solliciter un nouveau crédit. "En fonction de la hauteur du montant supplémentaire demandé en crédit, il faudra reprendre une garantie hypothécaire sur le bien ou non", explique le porte-parole de BNPPF, qui ajoute: "D’où l’importance de bien boucler son budget au départ: le crédit auquel on ajoute les fonds propres forment ensemble les sources de financement. Le prix d’achat, le budget travaux et les frais forment ensemble les coûts. Les sources de financement doivent être supérieures ou égales aux coûts. Mais évidemment, ces coûts sont parfois difficiles à maîtriser."

"Les sources de financement doivent être supérieures ou égales aux coûts. Mais évidemment, ces coûts sont parfois difficiles à maîtriser."
Valéry Halloy
porte-parole de BNP Paribas Fortis

Autre solution: chez BNPPF par exemple, après trois ans de crédit, il est possible de financer par crédit 20% du crédit initial, en plus du capital déjà remboursé sans que la banque ne reprenne de garantie, ce qui constitue une économie de frais. Cela à condition que les emprunteurs répondent bien entendu aux critères d’acceptation classiques.

› Quid si le budget des travaux diminue?

Si, au contraire, le coût de la construction s'avère en réalité plus bas que prévu, "seuls les montants effectivement prélevés sont convertis en un crédit. Le montant du crédit qui n'a pas été prélevé ne doit donc pas être remboursé", indique Ulrike Pommée. 

Résumé
  • Pour financer une habitation en construction, les montants sont libérés en plusieurs étapes. 
  • Le montant du crédit qui sert à acheter le terrain est libéré lors de la passation de l’acte chez le notaire. 
  • Ensuite, les montants sont libérés par tranches en fonction de l'avancement des travaux. 
  • Si le budget des travaux est plus élevé, il faudra contracter un nouveau crédit, dans le cas contraire, le montant qui n'est pas prélevé n'est pas à rembourser.

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