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Comment se déroule la réception d'une nouvelle construction?

This image has an empty alt attribute Lorsque la construction est achevée, l’entrepreneur doit en organiser la réception. Cette opération se déroule en plusieurs phases en vue de protéger le maître d’ouvrage contre d’éventuels défauts et erreurs.

Concrètement, la réception se passe en deux temps: la réception provisoire et ensuite la réception définitive, avec une période de test intermédiaire de douze mois minimum.

1. Réception provisoire

La réception provisoire vise à constater l’achèvement des travaux et donc également à vérifier si le résultat correspond bien aux plans et au cahier des charges. Cette réception provisoire consiste en une "visite guidée" en présence de l’architecte et de l’entrepreneur.12 moisRÉCEPTION PROVISOIREEntre la réception provisoire et la réception définitive doit s'écouler une période de douze mois minimum.

12 mois
réception provisoire
Entre la réception provisoire et la réception définitive doit s'écouler une période de douze mois minimum.

En votre qualité de maître d’ouvrage, vous avez le droit et le devoir de contrôler la présence de défauts visibles ou d’autres manquements. Il peut s’agir de dalles déchaussées, d’un espace entre deux plinthes, d’une griffe sur un parquet flambant neuf, etc.

Pour vous assurer d’effectuer un contrôle minutieux, vous pouvez faire appel à un expert indépendant qui vous assistera pendant la "visite". Aucun petit défaut ne devrait ainsi échapper à son regard aiguisé. Vous devez veiller également à noter en détail tous les manquements, mais aussi à fixer les délais de rectification des défauts constatés.

Ce tour de contrôle se termine par l’établissement d’un procès-verbal de la réception provisoire. Dès ce moment, vous devenez le propriétaire officiel du bien immobilier et devez donc également contracter les assurances nécessaires pour le protéger.

Cette loi réglemente la construction d'habitations en Belgique et offre une protection étendue au maître d'ouvrage ou à l'acheteur, puisqu'elle donne un contrat avec des informations sur le prix du projet, les modalités de paiement des travaux, etc. Elle fixe également les responsabilités et prévoit des garanties financières. Elle protège le futur propriétaire des risques d'insolvabilité du constructeur (entrepreneur, promoteur...). Cette loi s'applique aux contrats d'entreprises de construction, aux ventes sur plan, aux contrats "clé sur porte"... Elle stipule que la réception de l'habitation doit s'opérer en deux phases: la réception provisoire et la réception définitive, avec un an minimum entre ces deux réceptions.

"En résumé, vous constatez, lors de la réception provisoire, que les travaux sont achevés dans leur ensemble. Vous listez tout ce qui ne va pas et doit être résolu d'ici à la réception définitive, avec votre architecte ou un conseiller technique", explique l'avocat en droit de la construction Olivier Delogne.

Dans l’"année test" qui suit, il est de la responsabilité de l’entrepreneur de réparer tous les défauts. En votre qualité de maître d’ouvrage, vous avez le droit et le devoir de tester votre habitation durant les quatre saisons. Si des manquements supplémentaires apparaissent durant cette période, vous devez également les signaler à l’entrepreneur pour qu’il puisse y remédier. Ce n’est qu’au moment où tous les problèmes ont été résolus qu’on peut passer à la réception définitive.

2. Réception définitive

"La réception définitive constate en principe l'agréation des travaux. Les parties peuvent cependant conférer à la réception provisoire cet effet d'agréation. Pour les travaux soumis à la loi Breyne, la réception définitive a lieu au plus tôt un an après la réception provisoire", précise Olivier Delogne.

"La réception définitive ne peut pas avoir lieu tant que les problèmes listés lors de la réception provisoire n'ont pas été réglés."
Olivier Delogne
Avocat en droit de la construction

La réception définitive est l’approbation finale des travaux par le maître d’ouvrage. Au moment de la réception définitive, tous les défauts visibles qui avaient été constatés lors de la réception provisoire et pendant la période test doivent avoir été rectifiés. Ce n’est pas le cas? Vous pouvez refuser la réception définitive. C’est par ailleurs le point de départ de la responsabilité décennale, sauf disposition contraire dans le contrat.

"Après l’agréation des travaux, les constructeurs demeurent soumis à deux types de responsabilité: d'une part, la responsabilité pour vices cachés véniels (à actionner 'en temps utile') et, d'autre part, la responsabilité décennale (encore appelée "garantie décennale") pour les vices graves apparents ou cachés", indique l'avocat.

  • La garantie décennale, comme son nom l'indique, couvre tous les intervenants dans la structure du bâtiment (entrepreneurs de travaux, architectes, sous-traitants…). Elle protège aussi bien le maître d'ouvrage que les constructeurs durant dix ans – d’où son nom – contre tous les vices de construction dès la réception des travaux (problèmes graves de stabilité, malfaçons affectant le parement en maçonnerie des murs d’un bâtiment, etc.).  
  • La responsabilité pour vices cachés véniels couvre les vices qui, sans mettre la solidité de l'immeuble en péril, perturbent son utilisation normale et ne pouvaient être découverts lors de la réception provisoire/définitive, par une personne normalement attentive.

• La réception d'une nouvelle construction se passe en deux temps : la réception provisoire et ensuite la réception définitive (après douze mois minimum).

• La réception provisoire vise à constater l’achèvement des travaux et donc également à vérifier si le résultat correspond bien aux plans et au cahier des charges. Vous devez signaler les défauts éventuels. L'entrepreneur doit les rectifier avant la réception définitive.

• Après la réception définitive, la garantie décennale commence à prendre effet. 

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