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Qu'est-ce que la garantie décennale, à quoi sert-elle?

On parle de garantie décennale dans le cadre d’une nouvelle construction. Mais que couvre-t-elle, à qui s’applique-t-elle? Explications.

Votre nouvelle habitation fraîchement construite est couverte par une garantie décennale, mais en quoi consiste-t-elle au juste?

1. Qu’est-ce que la garantie décennale?

La garantie décennale est une garantie obligatoire que tout professionnel du bâtiment, autrement dit intervenant dans la structure du bâtiment (entrepreneurs de travaux, architectes, sous-traitants…) doit offrir à l’acheteur. Elle protège ce dernier durant dix ans – d’où son nom – contre tous les vices de construction dès la réception des travaux. Pendant cette période, l’acheteur a donc un recours contre le vendeur, l’entrepreneur ou bien l’architecte pour les problèmes de stabilité et d’étanchéité.

2. Qui doit offrir cette garantie?

Ce sont les constructeurs: "Lorsqu’on parle de ‘constructeurs’, on vise largement les entrepreneurs de travaux, les architectes, les sous-traitants mais aussi les autres potentiels intervenants dans la construction ou la réalisation de travaux immobiliers (en ce compris les travaux préalables à une construction, comme des tests de stabilité ou de résistance, par exemple). Ces constructeurs supportent, le cas échéant côte à côte, une responsabilité spécifique, additionnelle à la responsabilité qui incombe à tout prestataire de services rémunérés: la garantie décennale", explique Catherine Delforge, professeure à l’Université Saint-Louis Bruxelles. 

3. Que couvre-t-elle?

La garantie décennale est régie par le Code civil. "Cette responsabilité est d’ordre public car elle tend à protéger la sécurité publique. C’est d’ailleurs ce qui explique qu’elle soit soumise à des conditions strictes", détaille Catherine Delforge. "La garantie décennale est mise en œuvre dès que le travail immobilier est réalisé: nouvelle construction, travaux dans un immeuble ou partie d’immeuble, travaux de rénovation…"

"La garantie décennale est mise en œuvre dès que le travail immobilier est réalisé: nouvelle construction, travaux dans un immeuble ou partie d’immeuble, travaux de rénovation…"
Catherine Delforge
professeure à l’Université Saint-Louis Bruxelles

"Elle joue au bénéfice du maître de l’ouvrage, bien entendu, mais peut également être invoquée par un (sous-)acquéreur du bien. Elle offre la possibilité à celui qui s’en prévaut d’obtenir une exécution conforme des travaux et l’octroi de dommages et intérêts. Lorsque l’action est introduite contre un architecte, toutefois, seule une indemnisation se conçoit dès lors que celui-ci n’a pas pris l’engagement de réaliser les travaux, mais uniquement de les concevoir et de les contrôler."

Quels sont les autres recours possibles? 

Si les conditions pour bénéficier de la garantie décennale ne sont pas rencontrées, "le client n’est pas pour autant privé de toute possibilité", indique Catherine Delforge: "Les constructeurs supportent, en effet, par principe, une responsabilité civile en cas de retard, de mauvaise exécution ou d’inexécution de leurs engagements. Et dans ce cadre, ils répondent des vices dits ‘apparents’ au moment de la réception des travaux ainsi que des vices cachés de moindre gravité qui apparaissent ultérieurement."

Parmi les vices graves reconnus, on retrouve: les malfaçons affectant le parement en maçonnerie des murs d’un bâtiment, celles provoquant des inondations et un phénomène d’humidité constant en sous-sol, la formation de rouille affectant les panneaux métalliques d’une façade, les désordres affectant le réseau de distribution d’eau et de canalisations du chauffage central, la non-étanchéité des châssis extérieurs, des fissures traversantes et crevasses…

La garantie décennale joue pendant dix ans à dater de la réception des travaux, "c’est-à-dire à dater du moment où, l’ouvrage ayant été livré au client, ce dernier a été à même de l’inspecter et de constater certains défauts", précise Catherine Delforge.

4. Quelles sont ses conditions?

"Il faut établir l’existence ou le risque de survenance d’un vice de construction ou d’un vice du sol suffisamment grave, en ce sens qu’il met en péril la stabilité ou la solidité du bâtiment ou de ses parties maîtresses. Peu importe, par contre, que ce vice ait été décelable ou non par le client. La garantie décennale jouera, par contre, en présence de désordres qui affectent le parement en maçonnerie d’un bâtiment ou les éléments porteurs de celui-ci. Enfin, et surtout, il faut encore établir une faute du constructeur, prouver qu’il ne s’est pas comporté conformément à ce qu’exigeaient le contrat ou les règles de l’art."

5. Dans quels cas la garantie décennale n’intervient pas?

La garantie décennale ne joue pas, par exemple, dans le cas d’un souci purement esthétique comme les fissures d’un carrelage mal posé, l’humidité intérieure, les fissures au plafonnage, l’écaillement des travaux de peinture, la défectuosité des plafonnages, conduits et revêtements. "De même, la présence d’une humidité excessive qui n’entraîne aucun risque de cet ordre ou un défaut d’isolation acoustique ne seront pas suffisants", illustre la professeure.

Responsabilité civile pour vice caché véniel
Outre la garantie décennale, l'entrepreneur et les autres intervenants dans la construction du biens sont couverts par une responsabilité civile pour vice caché véniel. Il s'agit d'un vice qui, sans mettre la solidité de l'immeuble en péril, perturbe son utilisation normale, mais ne pouvait pas être découvert lors de la réception provisoire/définitive des travaux par une personne normalement attentive. Pour que cette responsabilité puisse être engagée, trois conditions cumulatives doivent êtres remplies: 1. Il faut qu'il y ait un vice caché (un vice qui n'était pas décelable lors de la réception-agréation), sans être de la gravité des vices visés par la garantie décennale, mais suffisamment important pour que, s'il avait été apparent, il n'ait pas été accepté par le maître d'ouvrage. Il s'agit, par exemple, des problèmes d'isolation technique, des problèmes de condensation de double vitrage, des fissures au carrelage, de l'effritement des tuiles...; 2. Le vice doit relever de la faute de l'entrepreneur; 3. Le vice doit avoir fait l'objet d'une procédure judiciaire dans un délai raisonnable à compter de sa découverte.

Résumé
  • La garantie décennale est une garantie obligatoire que tout professionnel du bâtiment (entrepreneurs de travaux, architectes, sous-traitants…) doit offrir à l’acheteur. 
  • Elle a une durée de 10 ans à dater de la livraison de la construction. 
  • Elle couvre la survenance d’un vice de construction ou d’un vice du sol suffisamment grave en ce sens qu’il met en péril la stabilité ou la solidité du bâtiment ou de ses parties maîtresses.

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