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Quel précompte immobilier pour votre nouvelle construction?

Le précompte immobilier d’une nouvelle construction n’est pas connu au moment de l’acquisition, puisqu’il n’existe pas encore. Comment est-il fixé?

Le précompte immobilier est un impôt régional que vous devez payer chaque année sur les biens immobiliers dont vous êtes propriétaire. Le calcul du précompte immobilier s’effectue sur la base du revenu cadastral (RC). Ce dernier constitue donc la base pour la perception du précompte immobilier et pour la détermination des revenus immobiliers imposables à l’impôt des personnes physiques.

1. Comment est calculé le revenu cadastral?

Moment de référence pour calculer le RC
Le RC ne correspond pas à un revenu locatif réel, mais à un revenu fictif fixé par la loi à un moment de référence qui est toujours… le 1er janvier 1975. Le RC est donc le loyer net annuel que vous pourriez obtenir dans des circonstances normales si le bien était loué le 1er janvier 1975. "Net" parce qu’on en retire un montant forfaitaire pour l’entretien et les réparations: 40% pour les immeubles bâtis et 10% pour les terrains. Selon la loi, l’administration doit faire une réévaluation générale – en jargon: une péréquation – pour pouvoir tenir compte du vieillissement du style architectural général, de meilleures conditions de confort, de l’évolution de facteurs environnants, etc. La dernière péréquation date de 1979 et a été basée sur la situation en 1975. Pour compenser le fait qu’il n’y a plus eu de péréquation depuis lors, le RC est automatiquement adapté depuis 1991 à l’indice des prix à la consommation. Pour l’année de revenus 2020, le coefficient de 1,8492 doit être appliqué pour obtenir le revenu cadastral indexé.

Le calcul du revenu cadastral est réalisé par l’Administration Mesures & Évaluations, anciennement appelée le Cadastre. Concrètement, le RC est le revenu net normal moyen que le bien immobilier rapporterait à son propriétaire en un an. Il s’agit de la valeur locative nette d’un bien immeuble au moment de référence. C’est donc un revenu fictif, qui est déterminé par plusieurs éléments: 

  • les caractéristiques physiques de l’immeuble: type de construction (ouverte, mitoyenne…), superficie du sol, nombre d’étages et de chambres, qualité des finitions, présence ou non de cave ou de grenier, garage, chauffage central, nombre de salles de bains, etc.
  • les loyers normaux de parcelles similaires dans le quartier: les facteurs liés à l’environnement sont notamment la facilité d’accès ou la situation dans la commune et dans la rue. 

2. Comment est calculé le précompte immobilier?

Le précompte immobilier correspond à un pourcentage du revenu cadastral. Pour calculer votre précompte immobilier, vous devez connaître le montant non indexé de votre revenu cadastral, le coefficient d'indexation de l'année en cours, ainsi que le taux d'impôt régional, les centimes additionnels provinciaux et communaux.

En Wallonie et en Région bruxelloise, le taux est de 1,25%. En Flandre, il est de 2,5%. Mais la taxe régionale pèse pour très peu dans le montant total du précompte immobilier; ce sont plutôt les additionnels communaux qui pèsent sur votre PRI. 

131euros
prime "be home"
C'est le montant de la prime "Be Home" pour les Bruxellois qui sont propriétaires du logement dans lequel ils sont domiciliés.

Il existe toutefois certaines réductions du PRI. Pour les maisons modestes, le précompte immobilier est réduit de 25% dans les trois Régions, pour les habitations dont le RC non indexé est inférieur à 745 euros, si vous êtes bien domicilié dans ladite habitation. Si vous avez minimum deux enfants à charge, vous pouvez également bénéficier d'une réduction du PRI: 10% par enfant en Région bruxelloise; réduction de 125 euros par enfant en Région wallonne tandis qu'en Région flamande, cela dépend du nombre d'enfants à charge.

À Bruxelles, il existe également une prime forfaitaire "Be Home" de 131 euros (2020) destinée à tous les propriétaires d'une habitation bruxelloise dans laquelle ils sont domiciliés.

3. Quelles démarches entreprendre?

Lorsque vous avez fait construire ou transformé une maison, vous êtes obligé de le signaler à l’antenne Mutations dans les 30 jours de la mise en utilisation (si immeuble neuf) ou de l’achèvement des travaux (s’il s’agit d’une transformation). Si vous ne communiquez pas ces informations à l’administration, vous risquez des amendes administratives, voire pénales. Vous pouvez télécharger ici le formulaire pour faire votre déclaration.

Après la déclaration, l’administration Mesures & Évaluations viendra sur place fixer le RC pour le bâtiment neuf. Pour les transformations, c’est l’ancien RC qui est révisé. Le nouveau RC ou le RC révisé vous sera ensuite signifié par lettre recommandée. 

4. Peut-on contester son RC?

Oui. Lorsque le RC vous est notifié, vous avez un délai de deux mois afin d’introduire une procédure de réclamation. La réclamation doit être envoyée par lettre recommandée via la poste à l'antenne de l'administration Mesures & Évaluations compétente pour la commune dans laquelle se situe le bien. Vous devez proposer un autre montant et l’administration prendra sa décision définitive. 

5. Quand faut-il payer son précompte immobilier la première fois?

Pour une habitation neuve, le précompte immobilier est dû pour la première fois à partir du 1er janvier de l’année qui suit la première occupation. Vous l’aurez compris, il vaut donc mieux occuper un bien neuf le 2 janvier que le 26 décembre précédent, cela vous permettra d’économiser une année entière de PRI.

Résumé
  • Le précompte immobilier d'une habitation neuve est calculé sur base du revenu cadastral, lui-même déterminé sur base de plusieurs critères (type de bien, finitions, nombre de pièce, localisation...) par l'Administration Mesures & Evaluations. 
  • Le précompte immobilier d'une habitaiton neuve est dû, la première fois, à partir du 1er janvier de l’année qui suit la première occupation. 
  • Il est possible de contester le montant du RC de votre bien, dans un délais de deux mois après avoir été notifié de celui-ci. 

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