Mon argent La réponse à toutes vos questions d'argent

Vous construisez: que doit prévoir le contrat avec l'entrepreneur?

Vous avez votre permis d’urbanisme en poche? L’entrepreneur peut se mettre au travail. À quoi devez-vous prêter attention?

Avant de lancer les travaux, vous devez avoir placé sur votre terrain l’affiche jaune indiquant l’obtention du permis d'urbanisme. Vous ne pouvez donc pas démarrer la construction immédiatement. Le coup d’envoi ne peut être donné que si votre projet immobilier n’a fait l’objet d’aucun recours durant la période de 35 jours qui commence à courir au premier jour de l’affichage de votre permis. Donc plus vite votre permis affiché, plus vite les travaux pourront débuter.

Si, au cours de cette période d’affichage, vous ne recevez aucun recours, vous pouvez démarrer les travaux avec l’esprit tranquille.

Architecte et entrepreneur

En votre qualité de maître d’ouvrage, vous pouvez suivre l’avis de votre architecte et choisir un entrepreneur déterminé qui a fait la preuve de son professionnalisme et partage votre vision architecturale. Il importe cependant que les deux parties puissent effectuer leur travail de manière totalement autonome. Parce que c’est l’architecte qui, en définitive, doit contrôler le travail de l’entrepreneur.

Plusieurs entrepreneurs (et sous-traitants), souvent, sont amenés à collaborer sur votre chantier. Dans ce cas, vous avez intérêt à désigner un entrepreneur responsable. Vous pouvez ainsi regrouper toutes les dispositions dans un seul contrat de construction principal.

Promoteur ou architecte et entrepreneur?

"Il faut un contrat avec l'architecte et un contrat avec l'entrepreneur."
Olivier Delogne
avocat en droit de la construction

"Il faut d’abord distinguer les contrats clés sur porte ou sur plan où le promoteur est l’interlocuteur principal, des projets de construction réalisés sans promoteur suivant le triptyque classique maître de l’ouvrage/architecte/entrepreneur, comme dans le cas qui nous occupe", explique Olivier Delogne, avocat en droit de la construction. "Dans cette hypothèse, il faut alors un contrat avec l'architecte et un contrat avec le ou les entrepreneur(s)", ajoute-t-il.

Le premier contrat signé est celui avec l'architecte, puisqu'il s'agit de votre premier interlocuteur, qui aura un rôle de conception, de contrôle des travaux et de conseil. "Le plus souvent, l’architecte propose aux maîtres de l’ouvrage un contrat d’architecture pré-rédigé par son assureur en responsabilité professionnelle qu’il n’est guère possible d’amender en pratique", explique l'avocat Olivier Delogne.

Quant au contrat avec l'entrepreneur, l'architecte et le maître d'ouvrage peuvent proposer une série de contrats et modifier celui-ci.

Que doit contenir le contrat?

La convention et les modalités de la collaboration doivent être stipulées dans un contrat qui comprend les données suivantes:

• Un aperçu détaillé des travaux qui doivent être exécutés, conformément aux plans, selon les règles de l’art et avec les matériaux appropriés pour atteindre le résultat visé;

• Le délai d’exécution des travaux, avec un délai de début et un délai de fin assorti d'une pénalité en cas de retard. "Idéalement, tous les contrats de construction devraient prévoir un délai d’exécution, sauf à s’épuiser, comme souvent, à relancer un entrepreneur injoignable, dépassé par trop chantiers à mener de front. L’imposition de délais permet d’exercer une pression sur l’entrepreneur par le biais des pénalités de retard. Il permet également le recours plus aisé à la procédure du remplacement par un tiers entrepreneur, ceci en cas d’abandon de chantier et d’urgence à poursuivre les travaux", explique maître Delogne.

• Le prix (lire plus bas);

• La clause de dommages et intérêts ou de pénalité en cas de retard des travaux;

• Le lieu et la date de la réception des travaux;

• Les délais et le mode de paiement.

Accès à la profession

"Il faut vérifier si l'entrepreneur que vous avez choisi a l'accès à la profession."
Olivier Delogne
avocat en droit de la construction

Olivier Delogne relève également un point très important à ajouter au contrat: "Il faut vérifier si l'entrepreneur que vous avez choisi a l’accès à la profession. Cela fait présumer qu'il a les qualifications requises pour effectuer les travaux. Vous pouvez demander cette preuve au 'guichet d'entreprises', c'est un extrait des activités déclarées, pour tous les postes d'une construction d'une maison. Cela va du terrassement aux travaux de peinture en passant par l'électricité, etc. L’accès à la profession est une obligation d’ordre public. L’absence d’accès entraîne la nullité du contrat". Cette étape permet d'éviter de tomber sur un entrepreneur qui a accès à la profession pour le gros oeuvre, mais pas pour l'électricité, par exemple, et n'a donc pas les compétences requises.

L'avocat conseille également de vérifier si votre entrepreneur a bien contracté une assurance responsabilité civile décennale, celle-ci étant obligatoire pour tous les professionnels de la construction (entrepreneurs, ingénieurs, etc.) depuis la loi du 31 mai 2017, en vigueur depuis 1er janvier 2018. "Il faut s'assurer que l’entrepreneur a contracté une assurance et payé sa prime, afin de pouvoir, dans l’hypothèse d’une faillite, être indemnisé par son assureur pour les problèmes couverts par la garantie décennale", pointe l'avocat en droit de la construction.

"Il faut s'assurer que l'entrepreneur a contracté une assurance et payé sa prime."
Olivier Delogne
avocat en droit de la construction

Le prix

Il existe plusieurs manières d’indiquer le prix dans un contrat d’entreprise:

Un "forfait absolu" est un prix fixe absolu, qui doit s’accompagner d’une description claire du travail et d’un plan définitif. Mais un projet de construction nouvelle comporte quasiment toujours une part d’inattendu. Dans les faits, il est donc très rare que le forfait absolu soit finalement appliqué.

Un "forfait relatif" consiste à ne pas fixer les quantités de certains postes, mais uniquement le prix par unité. C’est une protection importante pour le maître d’ouvrage: le prix unitaire doit être fixé à l’avance et cela pour chaque poste séparément.

Prix basé sur des quantités présumées: cette formule est connue également sous le nom de "contrat en régie" ou à "livre ouvert". Cela signifie que le donneur d’ordre est prêt à payer un prix qui sera déterminé (a posteriori) en fonction des dépenses réelles de l’entrepreneur. Le contrat peut éventuellement fixer un prix maximum. Cette méthode ne convient cependant qu’à l’exécution de petits travaux, comme des travaux de démolition, le placement d’un toit, l’extension de sanitaires, etc.

Résumé

• C’est l’architecte qui, en définitive, doit contrôler le travail de l’entrepreneur. Il est donc important que les deux parties puissent travailler en totale indépendance. 

• Si plusieurs entrepreneurs sont amenés à collaborer sur votre chantier, vous avez intérêt à désigner un entrepreneur responsable

• La convention et les modalités de la collaboration doivent être stipulées dans un contrat qui comprend des données précises, comme l'aperçu détaillé des travaux à réaliser et le délai d'exécution, ainsi que les pénalités en cas de retard. 

• Le prix de la construction est bien sûr mentionné, via l'utilisation d'un forfait "absolu" (plutôt rare), d'un forfait relatif ou d'un prix basé sur des quantités présumées.

 

Publicité
Publicité

Messages sponsorisés