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Copropriétés pauvres et mal gérées, des bombes à retardement

Il faut sauver les copropriétés vieillissantes avant que les pouvoirs publics ne doivent s’en charger dans l’urgence comme en France. Les propositions du SNPC.
©SNPC

Les Belges sont entre 3 et 4,5 millions à vivre en appartement et plus globalement en copropriété, soit 1,26 million de logements répartis dans 182.000 immeubles, selon le cadastre.

Parmi ceux-ci, de nombreux grands ensembles qui ont plus de 40 ans (52% des immeubles en copropriété datent d’avant 1970) et qui commencent logiquement à connaître d’importants problèmes structurels. Voire, s’ils ne sont pas du tout gérés, de vraies catastrophes comme à la résidence Vendôme, à Molenbeek, dont les balcons se sont effondrés en cascade sur la ludothèque du rez-de-chaussée en octobre dernier.

"On n’en est pas encore à la situation française, où les pouvoirs publics ont dû reprendre en main un millier de copropriétés en mort clinique, des HLM des années 1960 pour la plupart qui représentaient 60.000 logements et n’étaient plus du tout gérées. Mais les cas problématiques s’accumulent et on assiste à une inquiétante paupérisation de nombreuses copropriétés en Belgique", s’alarme Olivier Hamal, président du Syndicat national des propriétaires et des copropriétaires.

Une nouvelle loi a bien modernisé les copropriétés en 2010 et un nouveau statut est censé renforcer le professionnalisme des syndics depuis 2013. Mais avant que nos immeubles ne subissent le sort des tunnels bruxellois, le SNPC préférerait prévenir que guérir et tient donc à la disposition du gouvernement fédéral (car "oui, le logement et les baux ont été régionalisés mais pas les copropriétés, n’y cherchez aucune logique") une dizaine de revendications qui pourraient lutter contre cette problématique inscrite dans la déclaration gouvernementale de Michel Ier.

Un audit des copropriétés

Le lobby insiste tout d’abord sur le fait qu’il s’agit d’une vraie problématique sociale et que les copropriétés mériteraient bien "un cadastre, commune par commune, des copropriétés" afin d’"évaluer la situation des cas les plus problématiques", d’éventuellement lancer "un plan d’action" et de fournir "des informations pertinentes aux candidats acheteurs". Car, à part le nombre de copropriétés fournies par l’administration du cadastre (elle aussi, toujours fédérale), l’audit est à peu de chose près inexistant.

Le SNPC verrait aussi d’un bon œil que les copropriétaires reçoivent de leur syndic "un rapport de gestion sur les aspects comptables, financiers et techniques de leur copropriété", avec "un plan pluriannuel pour les travaux", mais que la loi les oblige aussi à déposer l’équivalent de 5% des dépenses courantes sur un compte de réserve en vue de travaux, "comme cela se fait déjà en France, aux Pays-Bas ou encore au Québec".

Comme les banques sont manifestement frileuses pour prêter de l’argent aux copropriétés (il existe bien des assureurs qui couvrent de tels prêts, comme Altradius, qui demande une prime unique de 4% du montant prêté), on pourrait aussi modifier la loi hypothécaire pour leur octroyer "un privilège, par exemple à concurrence de trois années de charges courantes". Le SNPC propose aussi d’abaisser la majorité pour décider de travaux de 75% des quotités actuellement à 60% "afin d’éviter les minorités de blocage abusives comme cela arrive parfois", de mettre en place un mécanisme d’administration provisoire pour les cas les plus lourds ou encore une procédure de médiation.

Des com’ occultes

Le syndicat voudrait aussi assimiler les copropriétés à "des consommateurs personnes physiques" pour les protéger d’abus et que l’Inspection économique et l’autorité de la concurrence "mettent un terme aux pratiques de commissionnements illégaux entre certains syndics et leurs fournisseurs", comme les ascensoristes ou les distributeurs de mazout.

Yves Van Ermen, président de l’IPI (Institut professionnel des agents immobiliers) et syndic lui-même, n’y voit rien à redire, l’IPI ayant radié trois syndics l’an passé et prévoyant de poursuivre ces pratiques au motif de "corruption privée". Pour les syndics accusés carrément de détournements de fonds (il y a eu quelques cas retentissants), il ne souhaite pas, comme le suggère le SNPC, divulguer leur nom "tant qu’ils sont présumés innocents".

Il estime aussi que la proposition de loi (Onkelinx) visant à faire contrôler les sociétés de syndic par des réviseurs raterait sa cible. "C’est inefficace et cela va coûter cher aux copropriétaires. Dans tous les cas qui nous ont été rapportés, l’argent détourné arrivait sur un compte privé ou d’une autre société. Il faut plutôt un contrôle plus pointu des comptes de la copropriété, quitte à nommer un pro au-delà d’une certaine taille". Selon lui, le métier de syndic est de plus en plus en pénurie, ce qui risque de faire pression sur les honoraires (25-30 euros par mois et par lot à Bruxelles aujourd’hui, plutôt 20 euros en province).

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