Coup de froid sur le marché des résidences secondaires en Espagne

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Le taux d’occupation des résidences secondaires (maisons, villas et appartements) en Espagne a baissé l’année dernière pour la première fois en 5 ans. Les Belges y disposant depuis peu d’un toit au soleil ont donc plus de mal à rentabiliser leur investissement. Certaines régions mettent d’ailleurs en place de véritables “blocus sur la location” et les rendements nets se tassent un peu partout dans les zones côtières.

Selon Azull, le leader belge du marché immobilier espagnol, le tassement enregistré pour l’instant sur le marché de la location de vacances par les statistiques officielles espagnoles dépasse les 3%. Et la tendance se durcit même cette année: comparativement à juin 2017, la baisse frôlait les 4% en juin dernier. "Les prochaines années s’annoncent encore plus compliquées, dans la mesure où certaines régions expérimentent des législations limitant les possibilités de location", prévient déjà Marleen de Vijt, la CEO d’Azull, au risque de plomber son propre marché.

L’Espagne accueille pourtant toujours plus de de touristes étrangers: près de 82 millions en 2017. "Au premier abord, la baisse enregistrée sur le segment de la location de vacances peut donc sembler étrange. Mais c’est en fait une conséquence logique du succès de la destination: l’offre d’hébergements croît simplement encore plus vite que le nombre de touristes", explique Marleen De Vijt.

Selon cette dernière, cette mauvaise surprise ne concerne d’ailleurs pas que les investisseurs étrangers - dont un contingent croissant de Belges - qui achètent une résidence secondaire en Espagne et la mettent en location lorsqu’ils ne l’occupent pas. La concurrence des hôtels (dont les taux d’occupation augmentent) ne fait que grandir, de même que l’offre disponible sur des plateformes comme Airbnb. "Vu cette concurrence accrue, il est donc tout à fait logique que nos propriétaires de résidences secondaires nous rapportent les difficultés rencontrées pour trouver des locataires", ajoute la patronne.

Limiter voire interdire la location aux touristes

L’offre concurrentielle actuellement excédentaire n’est pas le seul facteur listé pour expliquer cette baisse d’occupation confirmée. Depuis peu, les autorités de plusieurs régions espagnoles tentent de limiter - voire interdire - la location à des touristes. "A Majorque, un véritable “blocus sur la location” a même été mis en place depuis cet été. Pour toutes les constructions neuves, la location à court terme -moins de trois mois- est désormais interdite. Et dans la capitale, Palma, l’interdiction de louer à des touristes est valable pour tous les appartements, neufs ou non, à moins de disposer d’une autorisation spécifique", détaille-t-elle.

Selon les autorités locales, ces mesures drastiques et inédites visent à limiter la hausse des prix de vente provoquée par l’afflux de touristes, qui rend l’accès à la propriété quasi impossible pour la population locale.

Selon Azull, la seule bonne nouvelle tiendrait au fait que la location reste une préoccupation mineure pour la plupart des Belges propriétaires d’une résidence secondaire en Espagne. La majorité d’entre eux achèterait en effet ce type de biens pour en profiter eux-mêmes et le mettre à disposition des membres de leur famille.

Rendement net raboté

Autre élément nouveau qui fait également souffler le froid sur le marché espagnol: la période durant laquelle le marché était surtout occupé par des investisseurs à la recherche de rendement est déjà dépassée dans la mesure où les ‘affaires en or’ deviennent quasiment introuvables.

Lors d’un récent reportage sur le terrain en Murcie, nous avons néanmoins pu constater que pas mal d’acheteurs belges misaient, lors de l’achat, sur l’apport d’un rendement locatif structurel. Tous les propriétaires ne sont donc pas prêts à voir s’évaporer cette rentrée financière escomptée, promise à l’achat par les vendeurs. "Certains intermédiaires font encore miroiter un rendement de plus de 7%. Mais cela n’est plus envisageable que pour des villes comme Madrid, Valence ou Malaga. Et il s’agit d’un rendement brut, qui ne tient pas compte des coûts et autres taxes. En réalité, il faut plutôt compter sur un rendement brut d’environ 4% dans les zones côtières, dont il faut encore retrancher environ 40% pour les coûts et taxes", tempère-t-on désormais chez Azull. Mieux vaut le savoir avant de s’endetter pour 20 ans.

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