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Des prix plus "équilibrés" ont relancé le marché immobilier

Selon les acteurs du marché, le nombre de transactions immobilières a augmenté cette année. Face à des acheteurs bien armés pour négocier, les vendeurs ne "tapent" désormais plus trop haut dans les prix. Le segment des appartements d’entrée et moyen de gamme semble, lui, être repartià la hausse. Et 2016 devrait continuer sur la même lancée.
©BELGAIMAGE

C’est vrai, l’année 2015 n’a visiblement pas réservé de surprises extraordinaires sur le marché immobilier belge. En termes de prix, les tendances amorcées en 2014 semblent s’être poursuivies calmement au cours de l’année écoulée. "Semblent", car ni les chiffres du SPF Économie ni ceux des notaires ne sont encore connus pour l’année 2015. Mais il ressort tout de même une chose marquante lorsque l’on interroge les acteurs du terrain: le nombre de transactions a très vraisemblablement augmenté, et de façon "étonnante". Ce qui reste le signe d’un marché en bonne santé dans lequel vendeurs et acquéreurs trouvent de plus en plus souvent un terrain d’entente. "La hausse a débuté au deuxième trimestre et s’est confirmée au troisième", indique Bart Van Opstal, le porte-parole de la Fédération royale du notariat belge. Au troisième trimestre, le nombre de transactions s’est envolé de plus de 14% en Wallonie et de plus de 10% en Flandre et à Bruxelles, selon les chiffres des notaires. "Et nous avons l’impression que cela se sera poursuivi au quatrième trimestre", explique-t-il, évoquant sa propre expérience à Ostende et celle de ses confrères. "Pourtant, la fin de l’année 2015 est fiscalement neutre", rappelle-t-il.

En effet, la Wallonie a annoncé le remplacement du bonus logement par le chèque habitat en octobre, ce qui était déjà trop tard pour permettre aux acheteurs de se précipiter pour signer avant la fin de l’année afin de profiter de l’ancien système. Du côté bruxellois, les grands changements de la fiscalité immobilière ont été annoncés mais ne prendront effet qu’en 2017. Quant à la Flandre, elle fonctionne depuis le début de l’année sous le nouveau régime du bonus logement et n’a donc, a priori, plus rien à modifier.

Les acheteurs négocient davantage. Ils sont très informés avant de conclure une transaction.
Bart Van Opstal
Fédération des notaires

Taux toujours au plus bas

Les raisons de la relance du marché immobilier sont donc plutôt à trouver ailleurs… Et d’abord dans la faiblesse des taux. Oui, le même argument revient désormais chaque année. Mais tout de même… "On tourne actuellement autour de 2% pour un 20 ans fixe. Les gens savent que les taux ne vont plus baisser", explique Bart Van Opstal. La baisse des taux ravit spécialement les investisseurs, qui cherchent plus que jamais à obtenir un rendement supérieur à celui offert par un compte d’épargne. "Les taux bas permettent également aux ménages dont le budget n’était pas très élevé d’accéder au marché immobilier", poursuit Eric Verlinden, CEO du réseau d’agences Trevi.

Prix plus équilibrés

Par ailleurs, les prix de l’immobilier se stabilisent ou ont tendance à "s’équilibrer", constate-t-il. Ce qui explique la hausse des transactions. Ainsi, sur le segment moyen de gamme-supérieur, qui comprend la fourchette de prix située entre la moyenne de la région et les prix trois fois plus élevés que la moyenne, "les prix ont sans doute baissé de 3 à 4%", selon Trevi. Les vendeurs ont donc commencé à revoir leurs prétentions à la baisse, ce qui a permis de relancer les transactions.

Quant aux segments "d’entrée et moyen de gamme", surtout pour les appartements, ils profitent à fond de l’appétit des investisseurs et de celui des ménages à budget limité, que la baisse des taux a permis de propulser dans le camp des propriétaires. Pas étonnant, donc, que les appartements deux chambres aient particulièrement le vent en poupe. "Le marché a donc été porteur en 2015 pour l’entrée de gamme, et cela devrait s’accentuer en 2016", estime Eric Verlinden. Bart Van Opstal reconnaît également que tout ce qui se situe "dans la moyenne" fonctionne plutôt bien.

La balle du côté acquéreur

Pour 2015, Trevi estime que l’on terminera sur une hausse des prix globale à peine plus élevée que l’inflation. Isabelle Vermeir, Operations Director chez Century 21, constate des prix stables en Wallonie et en Flandre, mais des prix en baisse à Bruxelles. En revanche, les transactions auraient bel et bien augmenté partout.

Si, malgré la hausse des transactions, les prix n’explosent pas et ont même parfois tendance à diminuer, c’est pour plusieurs raisons, détaille Bart Van Opstal. "Il n’y a pas de pénurie dans l’offre de biens en vente. Par ailleurs, les acheteurs négocient davantage. Ils ont de plus en plus d’arguments. Ils sont très informés avant de conclure une transaction. Ils ont dans leurs mains les certificats électriques — qui indiquent dans la grande majorité des cas une non-conformité -, les performances énergétiques, les prescriptions urbanistiques. C’est donc plus facile de négocier un prix".

Par ailleurs, les biens qui présentent des lacunes en termes d’isolation, de chauffage, de localisation ou qui demandent beaucoup d’entretien, par exemple les villas avec jardin, ont définitivement moins la cote que les autres. Les prix sont dès lors un peu plus négociables, en fonction du niveau de souplesse du vendeur.

Bruxelles entre en territoire inconnu

En 2016, les tendances observées au cours de l’année écoulée devraient se poursuivre. Sauf si une hausse des taux considérable devait se produire, ce qui n’est pas le scénario privilégié par les prévisionnistes.

Avec une spécificité wallonne toutefois. La décision du gouvernement wallon d’augmenter les droits d’enregistrement à 15% pour le troisième bien risque de pénaliser les biens d’investissement, prévient Eric Verlinden, qui parle d’une "erreur stratégique, qui pénalise les investisseurs alors qu’on aura besoin de plus en plus de logements". Il parle aussi d’une Wallonie qui reste coupée en deux, avec deux zones qui rencontrent beaucoup de difficultés: le grand Charleroi et le bassin liégeois.

Mais pour la Région bruxelloise, c’est un peu l’inconnue. Plusieurs scénarios sont envisagés par les acteurs et les observateurs du marché. Pour rappel, le gouvernement bruxellois a annoncé deux mesures qui ne concernent que les propriétaires occupants, donc pas les investisseurs: la suppression du bonus logement dès 2017 et l’augmentation de l’abattement sur les droits d’enregistrement au même moment. La critique économique avance que le gain sur les droits d’enregistrement (environ 14.000 euros), même s’il a un effet immédiat sur le budget total d’une acquisition, est moins élevé que le gain du bonus logement qui s’étale sur toute la durée de l’emprunt.

Va-t-on dès lors assister à une ruée sur le marché immobilier bruxellois jusqu’à la fin de l’année 2016? Ou les candidats acheteurs vont-ils au contraire préférer attendre 2017 pour payer moins de droits d’enregistrements? Si l’on se réfère à l’exemple flamand, les acheteurs sont assez insensibles au bonus logement. Sa suppression fin 2014 n’a pas entraîné de trou d’air dans les transactions au Nord du pays en 2015. On peut donc imaginer un marché bruxellois gelé à partir du mois de juillet, avec des candidats attendant patiemment de "dégainer" dès que les droits d’enregistrement seront abaissés. Selon Pascal Lasserre, secrétaire de l’Association professionnelle des courtiers de crédits, c’est un scénario probable car "la grosse difficulté pour les acheteurs, c’est l’apport personnel. Cette mesure le résoud, ou met en tout cas le pied à l’étrier pour les jeunes". Mais elle induit d’autres problèmes, notamment celui de creuser "un écart considérable" entre le neuf et l’ancien, le neuf étant soumis au régime TVA.

Et puis il y a le dernier scénario: des vendeurs qui gonflent leurs prix car ils prennent en compte la baisse des droits d’enregistrement côté acheteur… ce qui reviendra donc au même pour les candidats à l’achat, qui n’auront pas davantage accès au marché immobilier. Mais de toute façon, le marché bruxellois continuera à être animé par les investisseurs, qui ne sont pas directement concernés par les mesures fiscales.

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