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Désormais, les Belges remboursent leur emprunt hypothécaire sur moins de 20 ans

Grâce au changement de régime fiscal et grâce à la faiblesse des taux d’intérêt, le marché belge des crédits hypothécaires a affiché l’an dernier son niveau le plus haut de tous les temps. Quelles sont les prévisions pour 2015?
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À tout point de vue, 2014 a été une année record en matière de crédit hypothécaire. D’après les données de l’Union professionnelle du crédit (UPC), plus de 231.000 contrats ont été conclus l’an passé en Belgique pour un montant supérieur à 25,5 milliards d’euros (hors refinancements).

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Après un début d’année hésitant, la baisse continue des taux d’intérêts et les changements de régime fiscal (comme la réforme du bonus logement en Flandre) ont en effet permis un rétablissement remarquable du marché à partir de l’été.

Cette tendance fait dire à BNP Paribas Fortis (BNPPF), le leader du marché, que l’année 2014 restera dès lors gravée dans les annales comme une année exceptionnelle au niveau du volume des crédits immobiliers accordés (+13% par rapport à 2013).

"Les changements de déductibilité fiscale liés à la modification du bonus logement, régionalisé depuis le 1er janvier 2015, ont poussé les demandes des crédits immobiliers de dernière minute à la hausse, et ce principalement en Flandre afin que les candidats puissent boucler leur projet sous le régime 2014 fiscalement plus favorable",  explique Greet Van Criekingen, responsable des crédits hypothécaires chez BNPPF.

Profil du crédit “2014”

La majorité des emprunts immobiliers ont été destinés à l’achat d’une maison (38% du volume total).

  • Le montant moyen emprunté  (tous buts confondus) a légèrement reflué sous la barre des 115.000 euros.
  • La durée d’un contrat a également connu une diminution. Désormais, les Belges remboursent un emprunt pendant 223 mois (contre 234 en 2013). En effet, sept clients sur dix ont privilégié une durée inférieure à 20 ans. "Ils semblent vouloir emprunter pour des durées moins longues plutôt que de rembourser des sommes plus faibles chaque mois", indique BNPPF. 
  • La mensualité moyenne n’a d’ailleurs pas changé (638 euros).
  • Et pour se protéger durablement contre les conséquences d’une éventuelle hausse des taux, les clients de BNPPF (84%) ont massivement privilégié les taux fixes. "Seul 1% des clients qui ont contracté un emprunt hypothécaire au mois de décembre ont opté pour une formule à taux variable révisable au bout d’un an", explique Nadia El Mehdi, Product Manager chez BNPPF.  "Et pour l’ensemble de l’année, c’est le cas pour 4% de notre clientèle."
  • Enfin, les jeunes de moins de 30 ans ont vraiment tiré profit des taux bas pour devenir propriétaire. Le montant moyen emprunté par les jeunes s’est élèvé à 158.980 euros (contre 156.000 en 2013). Mais en raison de leurs ressources financières plus limitées, ils ont emprunté 84% de la valeur du bien, soit une quotité plus élevée que la moyenne des emprunteurs (73%).

Vague de refinancement

Un autre élément a rythmé l’année écoulée sur le marché hypothécaire: les nombreux refinancements.  BNPPF n’a pas échappé à ce phénomène. Rien qu’au cours du dernier trimestre de 2014, 4 prêts sur 10 ont concerné un refinancement, soit le double par rapport à 2013.

Les propriétaires qui n’ont pas encore entrepris de démarche à ce niveau devrait probablement l’envisager (surtout si la différence de taux entre l’ancien et le nouveau prêt s’élève au moins à 1%).

Prévisions 2015

BNPPF s’attend à une année de transition sur le marché immobilier: "Si la réforme du bonus logement impactera les trois Régions à des degrés divers, il est évident que le nouveau bonus logement flamand influencera le marché, vu le poids de la région", précise Nadia El Mehdi.

"C’est pourquoi, nous nous attendons à ce que les ventes de logement se tarissent légèrement au cours des premiers mois de 2015 sans pour autant impacter le niveau des prix."

Et actuellement, c’est déjà ce qui s’est passé sur le marché au cours du mois de janvier. "L’activité du marché hypothécaire a quelque peu diminué mais les chiffres sont néanmoins restés positifs."

Au niveau des taux d’intérêts, ils devraient rester bas tout au long de l’année 2015, a-t-elle ajouté. "Remarquez que l’on n’exclut pas une petite diminution des prix vu les prévisions d’une croissance économique limitée et que la capacité des Belges à emprunter risque par conséquent de diminuer. Ce phénomène pourrait pousser les propriétaires à revoir leur prix de vente à la baisse."

 

En janvier, l'arriéré de paiement total, tous crédits confondus, s'élevait à 3,12 milliards d'euros. Il n'était encore que de 3,11 milliards un mois plus tôt et de 2,97 milliards l'an dernier, indique mardi la centrale des crédits aux particuliers de la Banque nationale.

Le retard de paiement moyen par contrat atteint 5.947 euros, alors qu'il était encore de 5.874 euros l'an dernier.

Les arriérés ont principalement augmenté pour les crédits hypothécaires (38.621 euros en moyenne en janvier) et pour les prêts à tempérament (7.845 euros), et ont baissé pour les ouvertures de crédit (1.714 euros) et les contrats de vente à tempérament (1.177 euros).

Les Belges sont de plus en plus nombreux à ne pas honorer leurs dettes. La centrale comptait en janvier 351.545 personnes en défaut de paiement pour au moins un contrat, soit 2,6% de plus qu'il y a un an et +0,3% par rapport au mois précédent.

 Lors du premier mois de l'année, 524.687 prêts étaient défaillants (+3,6% en un an). Il s'agissait principalement de crédits à la consommation. Le nombre de procédures d'insolvabilité en cours s'élevait à 97.069 en janvier, soit 4,9% de plus sur un an.

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