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Votée dans l’urgence – avant que les chambres ne soient dissoutes -, la nouvelle loi signée Stefaan De Clerck sur la copropriété vient de subir un sérieux remaniement. Etat des lieux.
©Sofie Van Hoof

(mon argent) Il y aurait 1.200.000 logements en copropriété dans notre pays. A raison d’une moyenne de 3 personnes par logement (propriétaire et/ou locataire), la nouvelle loi sur la copropriété concernerait donc un Belge sur trois. Mais que dit cette loi? Sa nouvelle version, votée définitivement le 6 mai dernier, devrait, comme elle l’annonce en préambule, "moderniser le fonctionnement des copropriétés et accroître la transparence de leur gestion".

Parmi les problèmes de copropriété, une gestion parfois un peu "à l’ancienne" mais aussi et, surtout, des conflits de compétences relatifs aux différents organes de gestion ont plus d’une fois envenimé la situation. Les relations entre copropriétaires et syndics n’ont pas toujours été au beau fixe. La nouvelle loi, votée dans l’urgence et "incognito" la semaine passée, avant que les chambres ne soient dissoutes, est donc un pas dans la bonne direction. Elle devrait être d’application au 1er septembre. Etat des lieux des principaux points.

1. L’assemblée générale

  • Celle-ci se tient une fois par an et est présidée obligatoirement par un copropriétaire. Les copropriétaires ont la possibilité d’y faire inscrire des points à l’ordre du jour.
  • Les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.
  • Le nombre de procurations est limité: trois maximum ou 10% maximum du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété.
  • Les copropriétaires représentant 1/5ième des quotités peuvent convoquer une assemblée générale si le syndic ne répond pas dans un délai de quinze jours à leur demande.

2. Le conseil de copropriété

  • Celui-ci remplace le conseil de gérance. Ses tâches sont redéfinies. Composé des copropriétaires, il veille à la bonne exécution par le syndic de ses missions et établit un rapport semestriel sur l’exercice de sa mission.
  • Ce conseil de copropriété est obligatoire dans les copropriétés de plus de vingt lots (sauf garages, caves et parkings).

3. Le rôle du syndic

La mission du syndic sera désormais mieux définie et encadrée. On retiendra notamment que:

  • son mandat maximum est de trois ans, mais renouvelable. Le mandat fait l’objet d’un contrat écrit. Le non renouvellement ne donne pas droit à une indemnité;
  • le syndic doit souscrire une assurance en responsabilité civile;
  • il a l’obligation de solliciter l’autorisation préalable de l’AG pour toute convention avec des proches (conflits d’intérêts);
  • doit demander plusieurs devis pour les gros travaux;  
  • doit permettre aux copropriétaires l’accès aux documents non privés relatifs à la copropriété, et notamment par un site internet;
  • doit être inscrit à la Banque Carrefour des Entreprises.

4. La comptabilité

  • Pour les copropriétés de plus de 20 lots, le syndic est tenu d’avoir une comptabilité normalisée. Elle reste en version simplifiée pour les plus petites copropriétés.
  • Gérer, c’est prévoir: le syndic doit établir deux budgets prévisionnels par an, l’un pour les frais courants, l’autre pour les dépenses extraordinaires prévisibles.
  • L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes (copropriétaire ou tiers extérieur). Objectif: éviter les conflits d’intérêts avec le conseil de copropriété.

5. En cas de vente

Il n’est pas toujours aisé, lorsque que l’on est intéressé par l’achat d’un bien dans une copropriété, d’obtenir en temps utile une série d’informations financières ou judiciaires.
Dorénavant, celles-ci devront être communiquées dès la signature du compromis de vente (et non plus lors du passage de l’acte devant le notaire).
Il s’agit notamment:

  • des montants du fonds de roulement et du fonds de réserve, ainsi que des arriérés éventuels encore à charge du vendeur;
  • des appels de fonds pour le fonds de réserve décidés avant la date de la vente;
  • des procédures judiciaires liant la copropriété;
  • les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et les charges des deux dernières années…
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