Et si vous investissiez dans une chambre d'hôtel?

Un investissement dans une chambre d’hôtel ocscille entre 100.000 et 150.000 euros. ©© Zoonar.com/Ruslan Kudrin

Investir dans des chambres d’hôtel peut se révéler intéressant. Mais une formule n’est pas l’autre. Nous avons comparé pour vous deux systèmes.

Les grandes chaînes hôtelières font souvent appel aux investisseurs pour construire et financer leurs nouveaux hôtels. Ces projets s’adressent avant tout aux investisseurs institutionnels, mais certains particuliers se montrent également intéressés. Il existe d’ailleurs des solutions leur permettant d’acheter séparément une ou plusieurs chambres dans un hôtel.

4%
Ceux qui investissent dans une chambre d’hôtel peuvent compter sur un rendement annuel de 3,5 à 4%.

Le prix d’une chambre oscille entre 100.000 et 150.000 euros. Le rendement de ce type d’investissement est nettement supérieur à celui des obligations et des comptes d’épargne: il tourne autour de 3,5 à 4%. De plus, l’investissement est protégé contre l’inflation, vu que le rendement est indexé annuellement.

Malgré cela, de nombreux candidats investisseurs hésitent à franchir le pas. En cause: la complexité de la structure pour les propriétaires. Dans certaines formules, les investisseurs ne disposent par exemple pas de la pleine propriété de la chambre d’hôtel qu’ils ont achetée. Parfois aussi, la chambre et le terrain sur lequel l’hôtel est construit sont vendus séparément. Le propriétaire du terrain cède alors au propriétaire de l’hôtel un droit d’occupation pour une période de 27 à 99 ans. En d’autres termes, les investisseurs sont propriétaires d’une chambre d’hôtel, mais ils doivent payer un bail emphytéotique au propriétaire du terrain.

Système d’emphytéose

L’avantage d’un bail emphytéotique, c’est que les investisseurs ne doivent pas acheter le terrain et peuvent consacrer les moyens ainsi libérés à d’autres investissements. Les droits d’enregistrement d’un bail emphytéotique sont limités à 2%, alors que l’achat d’autres biens immobiliers destinés à la location est frappé d’un droit d’enregistrement de 12,5% en Wallonie et à Bruxelles.

Récupération de la TVA

La TVA payée sur l’achat d’une chambre d’hôtel peut sous certaines conditions être entièrement récupérée"La TVA de 21% sur la chambre et les quotités du terrain peut être déduite si le prix demandé pour l’usufruit représente au moins 97,5% du prix d’achat en pleine propriété", explique Danny Stas, spécialiste en immobilier et fiscaliste au cabinet d’avocats Laga.

Investir dans une chambre d’hôtel peut également être intéressant d’un point de vue fiscal. "Les indemnisations périodiques que les investisseurs particuliers perçoivent pour l’établissement du droit d’usufruit ne sont pas taxables en tant que revenu immobilier", souligne Danny Stas.

Si le revenu total tiré de l’usufruit est supérieur à la valeur de la pleine propriété au moment de l’achat, une taxe est due sur la différence. Cette plus-value doit être mentionnée sous la rubrique "revenus divers" de la déclaration fiscale et est taxée à hauteur de 16,5%.

Mais ces baux emphytéotiques présentent également des inconvénients. Selon le contenu de l’accord, le montant de l’emphytéose peut être indexé et suivre l’évolution des prix des terrains dans les environs. Dans ce cas, le rendement à terme est plus qu’incertain. "Nous constatons que ces emphytéoses constituent un frein pour les candidats investisseurs, explique Cedric Heeren, project manager chez le promoteur immobilier Triple Living. C’est pourquoi nous organisons la vente de chambres d’hôtel de la même manière que celle d’appartements en copropriété. En d’autres termes, les acheteurs jouissent de la pleine propriété de la chambre et du terrain sur lequel l’hôtel est construit."

"Le système d’emphytéose était surtout utilisé pour le financement de maisons de repos et s’est ensuite étendu au secteur hôtelier. Mais aujourd’hui, cette construction est moins souvent utilisée, explique Danny Stas, spécialiste en immobilier et en fiscalité au cabinet d’avocats Laga. La plupart des promoteurs vendent ensemble les chambres et le terrain, sur lesquels une TVA de 21% s’applique. Ensuite, les copropriétaires mettent les chambres à la disposition de l’exploitant de l’hôtel en lui cédant l’usufruit." L’exploitant se charge ensuite de la louer. Les investisseurs ne doivent donc s’occuper ni de la location ni de l’entretien de la chambre. Ils doivent malgré tout tenir compte d’autres facteurs.

Taux d’occupation

Dans certains cas, le rendement de l’investissement dépend du taux d’occupation. L’investisseur doit alors être convaincu de la capacité de l’exploitant à maintenir un taux d’occupation élevé dans l’hôtel tout au long de l’année.

Lors du calcul des revenus, on se base sur le taux moyen d’occupation de l’hôtel et non pas chambre par chambre. Dans la plupart des cas, 90% des bénéfices sont partagés entre les différents copropriétaires.

Il est important de se renseigner sur la façon dont ces bénéfices sont calculés. En règle générale, il s’agit du chiffre d’affaires moins les frais de gestion (rémunération du personnel et du management, taxes, achats pour les repas, entretien, eau, gaz, électricité, chauffage, etc.). Dans certains cas, les revenus du bar et de la location de salles de réunion sont également intégrés dans le chiffre d’affaires. Les investisseurs doivent pour leur part intervenir dans les frais de rénovation ou de réaménagement des chambres.

Transfert de l’usufruit

Il existe un autre système, plus simple et plus transparent, qui prévoit que l’investisseur transfère l’usufruit à l’exploitant de l’hôtel. Celui-ci le rembourse par des versements échelonnés sur une période prédéterminée, ce qui peut se comparer à un bail locatif à long terme. Le taux d’occupation et les frais d’exploitation n’ont donc aucun impact sur le contrat.

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"Nous préférons cette solution pour la simple raison que les investisseurs ne sont pas des hôteliers, explique Cedric Heeren. Ceux qui achètent une chambre d’hôtel ne connaissent pas nécessairement l’industrie hôtelière et n’ont pas à être impliqués dans l’exploitation ni exposés aux risques liés au secteur."

Attention, l’achat d’une chambre d’hôtel ne peut pas se comparer au "time-sharing". Ceux qui achètent une chambre d’hôtel en deviennent propriétaires via un acte notarié. Ils ne peuvent cependant pas occuper leur bien. A l’inverse, dans le cas d’un contrat de "time sharing", l’investisseur ne devient pas propriétaire: il n’achète que le droit d’utiliser le bien.


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