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Et si vous vous lanciez dans les chambres d'hôtes?

Le logement chez l’habitant et les locations de vacances progressent en force, au point d’inquiéter le secteur hôtelier. Il faut dire que ces formes d’exploitation immobilière, qui séduisent de plus en plus de Belges, peuvent s’avérer très rentables. Les contraintes sont toutefois à la hauteur des bénéfices.
©Airbnb

Qu’ils les appellent chambres d’hôtes, bed & breakfast, locations de vacances ou tout simplement chambres à louer, les Belges sont de plus en plus nombreux à se lancer dans des locations meublées à court terme.

Souvent avec une certaine discrétion… Car, à l’instar des autres secteurs montants de l’économie partagée comme le transport de personnes en voiture, le cadre légal et fiscal dans lequel ils se sont immiscés est encore très flou.

Le petit-déjeuner à 3 euros

Ainsi par exemple, pour autant qu’un petit-déjeuner soit servi pour moins de 3 euros, les Bruxellois peuvent ouvrir 3 "chambres d’hôtes" (bientôt 5, voir encadré) sans être considérés comme un hôtel. Dans leur déclaration d’impôt à l’État fédéral, ils louent des meublés, exactement comme des kots d’étudiants, avec l’obligation de déclarer des revenus locatifs réels pour la partie meuble.

Airbnb pèse aujourd’hui plus lourd que tous les groupes hôteliers internationaux alors qu’il ne possède pas un seul immeuble, revendique quelque 4.000 appartements mis en location à Bruxelles, 700 à Anvers et à Bruges, 500 à Gand et 200 à Liège. Des chiffres qui ont doublé en à peine un an.

Quant à la somme modique du petit-déjeuner, elle permet d’opérer sous le régime de la franchise de la TVA, indolore fiscalement jusque 15.000 euros de revenus par an.

À cette fiscalité fédérale s’ajoutent toutefois une couche communale, c’est-à-dire des taxes au titre de "résidence non principale" qui peuvent atteindre 1.000 euros par an, et une couche régionale en cours d’élaboration (voir encadré).

Supplément de revenus

Pour certains propriétaires, cette gymnastique fiscale vaut la peine d’être apprise: à raison d’une nuitée dont le prix est fixé à 75 euros par exemple, une chambre peut générer 1.500 euros brut de revenus par mois en moyenne (20 nuits par mois).

De cette somme, il faut cependant retirer les commissions réclamées par les sites de réservation comme airbnb.com ou booking.com (de l’ordre de 15%), les frais de nettoyage et de repassage, l’usure relativement rapide des meubles et des murs, le coût des petits-déjeuners ainsi que le manque à gagner dû au fait que logement n’est ni occupé par son propriétaire ni loué classiquement.

Nouvelles règles

A Bruxelles

· Une nouvelle ordonnance de la Région bruxelloise sur l’hébergement touristique devrait entrer en vigueur début 2016. Un arrêté d’application doit encore être approuvé par le Conseil économique et social de la Région et par le Conseil d’État, mais voici globalement ce qu’il devrait prévoir:

· L’exploitant devra s’enregistrer pour commencer une telle activité et obligatoirement entrer dans l’une des catégories de logement suivantes: hôtel, appart-hôtel, résidences de tourisme, hébergement chez l’habitant, centre d’hébergement de tourisme social ou terrain de camping.

· Le logement chez l’habitant (domicile obligatoire) pourra compter jusque 5 chambres.

· Un logo devra être apposé à l’entrée de l’immeuble.

· Une attestation en matière de sécurité incendie sera requise, ainsi qu’un permis d’urbanisme.

Et en Wallonie?

· En Wallonie, où aucune nouvelle législation n’est attendue, plusieurs appellations ("chambre d’hôtes", "gîte rural", "gîte citadin", "gîte à la ferme", "meublé de vacances" etc.) se côtoient. Toute exploitation touristique requiert une attestation d’assurance incendie et un permis d’urbanisme.

Et, pour être complet, beaucoup de temps. Car il faut gérer les réservations, correspondre avec les locataires, répondre à leurs desiderata, attendre leur arrivée ou s’arranger pour qu’ils reçoivent les clés etc.

Mais cela n’a pas l’air de décourager cette para-hôtellerie qui offrirait quelque "5.000" logements de ce type rien qu’à Bruxelles, affirme-t-on au sein du lobby hôtelier.

La déferlante Airbnb

Il faut dire que depuis 2008, une société privée a fait et continue à faire une publicité virale extraordinaire pour cette façon de se loger partout dans le monde auprès des particuliers: Airbnb. À lui seul, le groupe californien qui pèse aujourd’hui plus lourd que tous les groupes hôteliers internationaux alors qu’il ne possède pas un seul immeuble (!), revendique quelque 4.000 appartements mis en location à Bruxelles, 700 à Anvers et à Bruges, 500 à Gand et 200 à Liège. Des chiffres qui ont doublé en… un an à peine.

Une progression fulgurante qui a déjà provoqué de houleux débats dans les grandes villes touristiques comme Paris, Amsterdam ou New York, opposant secteur hôtelier et utilisateurs du service.

À défaut d’une interdiction totale, des règles beaucoup plus contraignantes voient le jour ça et là, exactement à l’instar de ce qui se passe dans le secteur des voitures partagées emmené par Uber.

Et en Belgique? Poussée par le secteur hôtelier, la Région bruxelloise a élaboré une nouvelle législation qui devrait entrer en application début 2016. Objectif: mettre "de l’ordre" dans ce secteur en tirant la qualité vers le haut, mais aussi dans un deuxième temps le taxer, grâce à un véritable cadastre des chambres d’hôtes.

Accessible à tous?

Autant dire que l’exploitation de tels logements s’accommode assez mal d’une vie faite de voyages à l’étranger, d’une ribambelle d’enfants en bas âge à éduquer ou d’une passion dévorante.

Tout au long de l’été, nous faisons le point sur neuf tendances observées dans l’immobilier résidentiel.

04/07 · Des habitats plus petits

11/07 · Les quartiers intergénérationnels

18/07 · Agrandir en creusant

25/07 · Ces nouvelles pièces incontournables

01/08 · La colocation, une tendance de fonds qui peut doper le rendement locatif de 50%

08/08 · Le home staging

14/08 · Le standing des kots

22/08 · Les chambres d’hôtes

29/08 · L’habitat kangourou

Outre de la disponibilité, elle requiert aussi une disposition ad hoc des pièces ou logements de la maison (par ailleurs soumis à un permis d’urbanisme). Peu de voyageurs se contenteront par exemple d’une salle de bain ou de toilettes communes. Il faut en revanche prévoir une pièce pour le petit-déjeuner dans le cadre d’une chambre chez l’habitant.

Une literie de qualité, mais aussi une décoration soignée, une machine à café ou des serviettes de bain sont autant de bons points qui feront grimper votre petit établissement dans le référencement des sites de location.

Assurances

Des exemples de logements saccagés par des voyageurs ont circulé récemment sur internet. Dans de tels (rares) cas de figure, Airbnb assure chacun de ses logements à hauteur de 800.000 euros.

Le site Nightswapping (échange de logements particuliers sans rémunération) propose quant à lui une couverture de 450.000 euros en partenariat avec l’assureur Allianz.

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