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Evitez la TVA sur le terrain!

À partir du 1er janvier, l'achat couplé d'un terrain et d'une nouvelle construction maison ou appartement coûtera plus cher. Si des droits d'enregistrement ne sont pas dus sur le prix du terrain, la TVA l'est bel et bien. Mais il y a moyen de l'éviter.
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(mon argent) - A partir du 1er janvier 2011, si vous achetez en même temps un terrain et une nouvelle construction, vous serez redevable de 21% de TVA sur le terrain. Jusqu’ici, dans ce type de vente, seuls étaient perçus des droits d’enregistrement sur le terrain . "Contrairement aux autres Régions, la Wallonie permet depuis plusieurs années de faire passer le terrain sous le régime de la TVA. La formule peut être avantageuse, par exemple pour déduire la TVA sur les travaux d’assainissement ou si l’acheteur peut lui-même déduire la TVA", commente Danny Stas, avocat au bureau Tiberghien.

Frais supplémentaires

Le remplacement des droits d’enregistrement par la TVA sur le terrain rend ce dernier nettement plus cher. Le taux de 21% pour la TVA est bien supérieur à celui des droits d’enregistrement: 10% en Flandre et 12,5% dans les autres Régions.

Pas tous les terrains

Attention, la nouvelle législation ne rend pas la TVA obligatoire sur toutes les ventes de terrain. Le système des droits d’enregistrement reste en place, comme précédemment, si vous achetez un terrain pour y bâtir ultérieurement ou si sur ce terrain, la construction n’est pas neuve. La TVA n’est pas due non plus si le vendeur du nouveau bâtiment n’est pas un professionnel et n’a pas opté pour l’assujettissement du bâtiment à la TVA. Les contribuables occasionnels doivent explicitement opter pour l’application de la TVA. "Dans la réglementation actuelle, les vendeurs non professionnels optent généralement pour l’application de la TVA, parce qu’ils peuvent eux-mêmes déduire la TVA sur leur achat ou sur l’entreprise", précise Danny Stas.

La nouvelle réglementation vaut uniquement sur "la vente couplée d’une nouvelle construction et de son terrain par une même personne". Chaque élément a son importance:

1. "Son terrain"

Il faut comprendre par là le terrain sur lequel a été obtenue une autorisation de construire. "Cela peut comprendre plusieurs parcelles cadastrales", remarque Danny Stas.

2. La même personne

Le terrain et la nouvelle construction doivent être vendus par la même personne. Si le terrain et le bâtiment sont vendus par deux parties distinctes, le nouveau règlement TVA n’est pas d’application. Dans ce scénario, il n’y aura pas perception de TVA, mais bien de droits d’enregistrement, sur le prix du terrain. "De très nombreux promoteurs travaillent ainsi depuis des années ou ont anticipé la nouvelle réglementation et se sont organisés en conséquence. Le terrain est acheté par une société foncière et la maison par une entreprise de construction. Et à ce niveau, le fait que les deux sociétés aient un actionnariat identique ou proche ne joue pas", déclare Danny Stas. Dans ce scénario, ce sont deux actes de vente distincts qui sont signés devant le notaire: l’un sur le terrain sous le régime des droits d’enregistrement et l’autre, sur la construction, sous celui de la TVA. "Dans une décision qui sera publiée sous peu, l’administration de la TVA commentera ce système. Elle confirmera que pareille scission n’est pas abusive si cette structure est appliquée de manière cohérente. Dans ce cas, il n’y a donc pas abus, poursuit Danny Stas, et l’acheteur particulier ne doit pas craindre de se voir réclamer la TVA a posteriori".

3. Couplé

"Le terme recouvre aussi les livraisons qui se suivent de près dans le temps, précise Danny Stas, mais aucun délai n’a été fixé." Un achat sur plan est considéré comme deux livraisons distinctes, pour autant que les travaux n’aient pas encore commencé. Pour ce terrain, il faudra donc acquitter, non la TVA, mais les droits d’enregistrement. Par contre, si les travaux sont entamés au moment de la vente, la TVA est due sur le terrain et sur la construction.

Transition souple

Quid pour les ventes conclues avant le 1er janvier 2011? Si vous signez votre contrat ou compromis de vente de gré à gré avant la fin de l’année, vous échappez à la TVA et acquittez les droits d’enregistrement. La TVA ne sera pas réclamée. Ceci vaut également pour les contrats avec clause suspensive. Cela n’a donc pas d’importance que l’acte soit enregistré l’an prochain ou que la livraison s’effectue ultérieurement.

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