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Investir à plusieurs en viager, le pari original de Viager Fund

Tenté d’acheter un bien en viager? Un nouveau fonds, à taille humaine et inédit en Belgique, permet de disperser l’aléa viager tout en restant (co-) propriétaire d’une vingtaine de biens à titre individuel. Ticket d’entrée: 60.000 euros.
Pour le crédirentier, le viager permet d’aider ses enfants de son vivant ou de s’assurer le financement d’une maison de retraite par exemple. ©ILLUSTRA

Un rendement net de 9,8%? Voilà qui devrait intéresser plus d’un investisseur convaincu à la fois par la brique et par le vieillissement de la population… C’est le rendement que vise Viager Fund, un tout nouveau fonds privé qui a la particularité de n’investir qu’en viager, à petite échelle, et en laissant l’investisseur détenir une quotité directe dans des immeubles (contrairement à l’actionnaire d’une SIR, qui n’en est propriétaire qu’à travers les titres de la société).

9,8%
Le rendement annuel net visé par Viager Fund, plus-value sur la valeur des immeubles de 2,5% comprise

Bien entendu, ce rendement comprend une plus-value moyenne historique, telle que les promoteurs ou d’autres fonds similaires (en France notamment) font valoir sans aucune garantie pour les années à venir. Mais "cette plus-value historique, nous ne l’avons valorisée qu’à 2,5% par an, relève Philippe Verdonck, administrateur dans plusieurs sociétés, ancien "chef cab" de Sabine Laruelle (MR) et CEO du fonds. Ce qui est surtout intéressant dans un viager, c’est la décote d’acquisition, qu’on peut chiffrer entre 15 et 30% pour différentes raisons d’opportunité. Si le prix du bouquet plus la rente pendant 15 ans — puisque les viagers sont aujourd’hui presque tous limités dans le temps — sont en dessous de la valeur du bien, nous allons nous y intéresser". À cela s’ajoute bien sûr l’aléa viager qui, en cas de décès du crédirentier avant la date limite du contrat, va alors doper le rendement.

Des biens liquides

"Quand on acquiert un bien en viager, comme on ne paie pas l’entièreté du prix mais seulement le bouquet et les rentes, on étale le prix de vente dans le temps. On multiplie ainsi par trois la capacité d’investissement et le risque de payer plus que la valeur du bien disparaît lorsque le viager est limité dans le temps. Quand, en plus, on investit dans plusieurs biens différents, on disperse l’aléa viager".

Le type de biens visés? "Des biens liquides, donc typiquement un appartement une ou deux chambres de 180.000 à 250.000 euros à Bruxelles ou dans une grande ville du pays. Un château, même bradé, on ne s’y intéressera pas. L’objectif n’est pas de garder les biens en gestion locative, ce n’est pas notre core business", explique le CEO, qui a lancé ce projet avec Patrick Menache, le fondateur des agences immobilières Macnash (tous deux investissent aussi à titre personnel dans le fonds et Patrick Menache en assure la présidence). Autrement dit, quand un bien revient en pleine propriété aux investisseurs, il est en principe revendu et le produit de la vente, redistribué.

En petit comité

"Nous voudrions rassembler 40 investisseurs, pas plus, qui apportent au minimum 60.000 euros chacun. Nous en avons déjà une petite quinzaine et comme c’est parti là, nous devrions atteindre rapidement 2,5 millions d’euros de capital à investir. Si la demande est plus forte, nous créerons un fonds bis et puis un fonds ter mais nous souhaitons garder cette taille et cet esprit qui permet à tout le monde de se connaître et de se rencontrer". Chaque investisseur devient donc propriétaire unique d’une quotité de plusieurs immeubles au sein d’une copropriété (en indivision) qui devrait compter, une fois finalisée, une vingtaine de biens. À Viager Fund d’en assurer la gestion (paiement des rentes, suivi des assemblées générales de copropriété etc.) contre le paiement d’une commission de 3,5% par an (intégrée dans le rendement de 9,8% cité plus haut).

Et pour revendre sa part?

Et si un investisseur veut revendre ses parts? Viager Fund s’engage alors à les reprendre sur la base d’une valeur d’inventaire des biens en portefeuille. Le vendeur peut toutefois céder ces parts à un autre investisseur de son choix. Lequel, s’il est déjà dans l’indivision, n’aura à s’acquitter que de 1% de droits d’enregistrement conformément à la loi.

"Nous souhaitons garder le même type d’investisseurs sur le long terme et avons donc prévu un droit de préemption au profit du conseil des gérants (Patrick Menache et moi-même) qui cherchera un repreneur gratuitement et sans commission. Dans les faits, je suis convaincu que ce seront les autres investisseurs du groupe qui reprendront sa part".

Fiscalité avantageuse

Pour les débirentiers, la fiscalité est plutôt avantageuse puisque, dans un viager, ce sont les crédirentiers qui s’acquittent du paiement du précompte immobilier et qui voient le revenu cadastral du bien (indexé, plus 40%) s’ajouter à leurs revenus. Les investisseurs du fonds n’ont donc aucun revenu cadastral à mentionner dans leur déclaration d’impôt, ni de taxe foncière à payer.

Quant à la possibilité d’une taxe sur la plus-value en cas de revente de l’immeuble dans les cinq ans, elle sera évitée en louant si nécessaire le bien jusqu’à l’expiration du délai, précise Phillippe Verdonck.

Dans 95% des cas, les biens vendus en viager sont occupés par le vendeur-crédirentier pendant la durée du contrat.

Comparé à la France par exemple, où des fonds tels que Viager Fund existent déjà depuis plusieurs années, le marché de viager n’est pas encore très développé en Belgique.

Pour le crédirentier, il permet d’aider ses enfants de son vivant ou de s’assurer le financement d’une maison de retraite par exemple.

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