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Investir dans un garage? Gare au rendement!

©Pieter Van Eenoge

Ces dernières années, investir dans un garage était LE bon filon. Mais sous l’effet de l’engouement, les prix ont grimpé, alors que la demande se tarit.

Jusqu’il y a peu, les investisseurs se pressaient au portillon… des garages. Du coup, un garage coûte en moyenne près de 30.000 euros aujourd’hui. Alors que la demande en ville est en baisse.

Le marché est-il intéressant?

→ Vers une autre mobilité

"L’investisseur en immobilier recherche du rendement et, plus encore qu’avant, la possibilité de réaliser une plus-value à terme", souligne Eric Verlinden, CEO de Trevi. Or, dans les grands centres urbains, l’usage de la voiture est en baisse. Voitures partagées, véhicule unique par famille, multimodalité… Les habitudes changent. "Avant, quand on vendait un appartement, on vendait aussi un garage. Aujourd’hui, la proportion se situe à 0,7, et d’ici peu, on devrait tomber à 0,6 voire 0,55".

Adrian Devos, cofondateur de BuyerSide, société de conseil immobilier, confirme cette tendance. "Auparavant, tout le monde cherchait un appartement avec parking, pensant que c’était indispensable pour les locataires. Aujourd’hui, les appartements sont tous occupés, mais la plupart des parkings restent vides".

Certes, la tendance est à la limitation des places de parking en voirie en ville. "Je ne suis cependant pas certain que baser sa politique d’acquisition sur cette hypothèse soit payant, ni que c’est à ces endroits qu’on dégagera les plus belles plus-values", poursuit Eric Verlinden. "Certains habitants auront toujours besoin d’une voiture, nuance Adrian Devos, estimant que les emplacements hors voirie conserveront de l’attrait."

→ Marchés prisés

Là où l’immobilier est le plus cher et le pouvoir d’achat élevé, comme à Knokke, la "consommation" de garages restera cependant plus soutenue. "L’acheteur d’un appartement à 1,5 million d’euros ne rechigne évidemment pas à payer 50.000, voire 70.000, euros pour profiter du confort d’un garage", observe Eric Verlinden. Pour un appart à 200.000 euros, le raisonnement est différent… 20.000 à 25.000 euros de plus pour un garage, c’est 10 à 12% du prix d’acquisition. Beaucoup renoncent…

Quel rendement pouvez-vous espérer?

Il ne faut plus rêver de réaliser du 5% ou 6%. Le rendement d’un garage est aujourd’hui plus proche de celui d’un immeuble résidentiel: il tourne autour de 4%.

Quel type de bail?

La location d’un garage n’entre pas dans le champ d’application de la loi sur les baux d’habitation. Le bail de droit commun, plus souple, laisse beaucoup de liberté pour imposer ses conditions: durée, résiliation anticipée, interdictions éventuelles. Les charges locatives (électricité, entretien) qui sont à charge du locataire doivent figurer dans le bail.

Avantages et inconvénients

Avantages

+ Investissement accessible avec un petit budget

+ Charge administrative et formalités limitées

+ Ni PEB ni contrôle de conformité de l’installation électrique

+ Visites faciles

+ Pas d’état des lieux

+ Coûts d’entretien très limités

+ Se (re)loue facilement

Inconvénients

- Marché incertain

- Nombreux points d’attention dans les copropriétés

Souvent, les parties ne signent même pas de bail. En cas de conflit, on se trouve alors dans le cadre d’un bail verbal, à durée indéterminée et qui peut être résilié tous les mois par chacune des parties.

"Afin d’éviter les litiges et établir une situation claire dès le départ, nous recommandons toutefois de conclure un contrat écrit comprenant les droits et obligations de chacune des parties", souligne le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires (SNPC).

Le bail doit être enregistré dans un délai de 4 mois à dater de sa signature. En pratique, c’est peu fréquent. L’enregistrement est payant (0,2% du loyer) et peut être mis à charge du locataire par une clause du contrat.

Quelle fiscalité?

  • Précompte immobilier Si vous êtes propriétaire d’un garage, vous êtes redevable du précompte immobilier. Vous devrez indiquer le revenu cadastral (RC) dans votre déclaration fiscale, que le garage soit loué ou non. Si le locataire est un particulier, vous serez imposé sur le RC indexé, majoré de 40%. Si le locataire est une personne morale ou une personne physique qui déduit le loyer dans ses frais professionnels, vous devrez déclarer les loyers perçus, dont le fisc déduira un forfait de 40% au titre de charges.

  • Avantages fiscaux Les intérêts d’un emprunt contracté pour l’achat d’un garage sont déductibles, qu’il s’agisse d’un prêt hypothécaire ou d’un PABI (Prêt à but immobilier). Un PABI est une forme de prêt personnel dont le coût est un peu plus élevé (taux de 2,5 à 3%) mais qui permet d’éviter les formalités, frais et délais du crédit hypothécaire classique. 
  1. Les intérêts payés procurent un avantage fiscal. La déduction ordinaire d’intérêts fédérale permet de déduire intégralement les intérêts payés du revenu immobilier imposable (en l'occurrence, le revenu cadastral multiplié par 1,4 pour les résidences secondaires situées en Belgique). Cette déduction ne se limite pas aux seuls intérêts payés pour l’emprunt qui finance cette seconde résidence, mais aussi aux intérêts liés à d'autres crédits liés à l'habitation (emprunt pour une nouvelle chaudière, par exemple). Cet avantage peut être cumulé avec les avantages accordés par les Régions pour une résidence principale, puisqu'il ne fait pas partie du même panier fiscal que le chèque-habitat wallon et le bientôt disparu bonus logement en Flandre.

  2. L'avantage fiscal que l'on peut obtenir sur les amortissements de capital dépend de si l'on a encore ou non un emprunt en cours pour sa résidence propre et du moment où cet emprunt a été conclu, puisqu’il ne peut pas être cumulé avec d’autres réductions d’impôts (chèque-habitant, woonbonus) accordées par les Région (sauf dans un nombre de cas limité) car elle fait partie du même panier fiscal. Concrètement, si vous bénéficiez du chèque-habitat wallon pour l'emprunt qui sert à financer votre résidence propre, seul cet avantage subsiste lors de l'achat d'une seconde résidence, la priorité étant toujours donnée aux avantages régionaux. Pour pouvoir prétendre à cet avantage fiscal, il faut également que votre crédit réponde à une série de conditions: l’emprunt court au moins sur 10 ans, il doit être garanti par une inscription hypothécaire, il doit être conclu pour une habitation située dans l’Espace économique européen (EEE) et auprès d’une banque située elle aussi dans cet espace. Les amortissements de capital et la prime éventuelle d’une assurance solde restant dû donnent droit à la réduction d’impôt fédérale pour l’épargne à long terme, soit 30%. Le montant qui procure un avantage fiscal est toutefois limité selon l’année de l’emprunt et vos revenus professionnels.
  • Taxe sur la plus-value En cas de revente du garage dans les 5 ans, un impôt de 16,5% (+ additionnels communaux) sera dû sur la plus-value. 
  • TVA Le bailleur doit demander son assujettissement à la TVA. Il est possible d’opter pour le régime de la franchise de la TVA si le chiffre d’affaires annuel généré par la location de garages ne dépasse pas 25.000 euros.
Point d’attention: la copropriété

Si vous achetez un garage dans un immeuble, lisez attentivement le règlement de copropriété et l’acte de base. Dans certaines copropriétés, le propriétaire du parking contribue à quasi toutes les charges communes (ascenseur, nettoyage, éclairage, concierge) en fonction de sa quotité, alors que dans d’autres, la répartition est totalement individualisée. Le coût annuel des charges peut vite pénaliser le rendement. Dix euros par mois ce n’est rien en soi, mais sur un loyer de 100 euros…

Certains règlements de copropriété interdisent par ailleurs la location d’un garage à des personnes extérieures à l’immeuble ou restreignent l’usage qui peut en être fait (activités, stockage d’objets ou produits). D’autres prévoient un droit de préemption des copropriétaires sur la vente des garages.

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