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Investir dans une résidence-services, déjà trop tard?

©Pieter Van Eenoge

Avec le vieillissement de la population, investir dans une résidence-services semble être un très bon choix. Mais ce marché serait-il déjà saturé?

Quelques clics sur le web suffisent à cerner l’offre de vente de résidences-services sur le marché belge. Le choix ne manque pas en effet pour l’investisseur qui souhaite acquérir ce type de bien. Les projections démographiques du Bureau fédéral du Plan pourraient par ailleurs le conforter dans son désir d’investissement: le nombre de personnes âgées augmentera de plus d’un million entre 2020 et 2060. Alors, pour l’investisseur, y a-t-il une opportunité à saisir?

Le marché est-il intéressant?

→ Immobilier géré

L’achat d’une résidence-services ne se résume pas à un simple investissement immobilier, comme un commerce ou un appartement: il implique aussi une offre de services aux futurs occupants. On parle alors d’"immobilier géré" par un exploitant. Du coup, vous n’avez pas, en tant que propriétaire, autant de prise sur votre bien que dans le cas d’un appartement ou d’un immeuble de rapport que vous gérez vous-même. "À partir du moment où le bien est associé à un service, abstenez-vous d’investir. L’impact de l’exploitation est très important. Le propriétaire n’a aucune emprise, il doit subir les heurts et malheurs de l’exploitant. Il vaut alors mieux devenir propriétaire d’un immeuble complet. Là, vous pouvez dialoguer plus facilement avec un exploitant que vous aurez vous-même choisi", prévient Philippe Janssens, general manager chez Stadim, bureau d’expertise immobilière indépendant.

→ Exploitant de qualité

L’essentiel est d’être attentif au capitaine du navire, estime Nicolas Vincent, conseiller immobilier chez Buyerside. "Il faut s’assurer que l’opérateur est vraiment de qualité, qu’il va prendre les choses en mains, délivrer les services promis dans la durée, ce qui permettra à la résidence-services de bien vieillir dans le temps."

Outre au chef d’orchestre, le spécialiste conseille d’être attentif aux règles de copropriété, plus particulièrement aux montants des charges. "Si elles sont élevées, il sera moins facile de trouver un locataire."

→ Démographie

Avant de choisir "LA" résidence-services dans laquelle investir, il est nécessaire de prendre en compte les projections démographiques du Bureau du Plan. La croissance du nombre de personnes âgées entre 2020 et 2060 sera différente dans les diverses provinces du pays. Le nombre de personnes de plus de 65 ans augmentera ainsi considérablement dans les provinces d’Anvers, de Flandre-Orientale et de Flandre-Occidentale, alors que cette croissance sera bien moindre en Wallonie. C’est donc dans le nord du pays que se situera l’essentiel de la demande dans les années à venir.

→ Risque de vide locatif

L’offre varie fortement d’une région à l’autre mais rencontre relativement bien le besoin, puisque la grande majorité de ce type de séniorerie se situe justement dans les provinces d’Anvers, de Flandre-Occidentale et de Flandre-Orientale.

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Attention! Il ne faut pas pour autant se ruer sur un bien situé à Knokke. ING Belgique, qui a mené une étude de marché avec Probis, une entreprise de consultance spécialisée dans le secteur des soins de santé, remarque que "les groupes de résidences-services qui entament des activités dans les régions où il existe déjà une offre importante éprouvent, en général, des difficultés à louer."

En effet, en Wallonie et en Flandre, la construction de résidences-services n’est pas soumise à un quota. Tout promoteur est donc libre de bâtir des résidences-services, ce qui a engendré une forte progression de la construction de ce type de bien, surtout au nord du pays, où à côté des résidences-services agréées, on trouve de plus en plus de résidences-services non agréées ou enregistrées.

"Le gros problème a été la surproduction il y a cinq ans. Il existe désormais trop de résidences-services en location qui ne trouvent pas de locataires. Et ce qu’il y a de pire pour un investisseur, c’est le vide locatif, explique le CEO de Trevi, qui ajoute: Avec l’offre qui dépasse la demande, on constate une chute des prix. Les résidences services sont difficilement revendables car les investisseurs savent désormais que ce n’est pas un bon produit d’investissement."

→ Caractère distinctif

La banque conseille par ailleurs de viser un projet qui se distingue des autres: "Le caractère distinctif d’un projet constitue un facteur critique de succès, explique ING, à la fois en termes d’offre de services que d’infrastructure (taille des chambres, terrasse, NDLR), d’implantation dans une région particulière, de la présence de facilités ou encore du prix journalier."

→ Pouvoir d’achat

Un autre facteur important à prendre en considération est le pouvoir d’achat des habitants de la région concernée, par rapport au prix de la résidence-services. "Les projets réussis sont souvent adaptés au pouvoir d’achat du groupe cible", ajoute la banque. Ce facteur est également déterminant pour le CEO du réseau d’agences immobilières Trevi, Eric Verlinden: "On tient compte du fait que le nombre de personnes âgées va augmenter et que la demande devrait donc augmenter également. Mais on oublie les moyens financiers dont disposent les gens. Le loyer varie souvent entre 2.000 et 2.500 euros par mois… ce n’est pas à la portée de toutes les bourses."

→ Prix d’achat élevé

À l’achat, ces biens sont en général plus chers qu’un appartement ordinaire, puisque les parties communes de l’immeuble (salle de soins, de relaxation et autres) sont plus importantes que pour un achat classique. La résidence-services doit en outre répondre à des conditions supplémentaires: accessibilité en fauteuil roulant, surveillance 24h/24h, assistant-domicile, etc., ce qui n’est pas sans impact sur la facture.

Quelle fiscalité?

  • TVA et droits d’enregistrement - Les résidences-services agréées bénéficient d’un taux de TVA réduit à 12% au lieu de 21%. Attention, cela ne vaut que pour les résidences agréées, pas pour celles enregistrées. À l’investisseur d’être vigilant au moment d’acquérir le bien. S’il s’agit d’un achat de "seconde main", les droits d’enregistrement sont ceux qui s’appliquent à une résidence secondaire et relèvent des Régions: 10% en Flandre et 12,5% en Wallonie et à Bruxelles.

  • Précompte immobilier - Une résidence-services est exonérée de précompte immobilier, tant en Région flamande que wallonne. Mais même chose que pour le taux de TVA: l’exonération ne vaut que pour les résidences agréées.

  • Taxation des revenus locatifs - L’exploitant ne fait office que d’intermédiaire, puisqu’in fine la location se fait à une personne physique. Le régime fiscal d’application est donc celui de la location meublée. Le bailleur doit opérer une distinction entre la location de l’immeuble et la location des meubles. La location de l’immeuble est taxée sur la base du revenu cadastral (RC) indexé, majoré de 40%. Sur les revenus des meubles, le propriétaire paie le précompte mobilier de 30%. Le fisc déduit 50% de ce loyer à titre de frais, si bien que le propriétaire n’est in fine taxé qu’à 15% sur ce revenu. Attention! Si vous mettez en location plusieurs biens, vous devez veiller à ce que vos revenus locatifs ne soient pas requalifiés par le fisc de revenus professionnels si votre activité immobilière prend un peu trop d'ampleur. Voss opérations immobilières doivent être considérées comme des opérations de gestion normale d’un patrimoine privé pour ne pas être assimilées à une activité professionnelle. Dans le cas contraire, vous serez imposé sur la base de bénéfices ou de profits, et acquerrez la qualité d’indépendant (au moins à titre complémentaire). Vous serez alors soumis aux cotisations de sécurité sociale et aux systèmes de versements anticipés. La base imposable est celle des revenus professionnels nets, après déduction de toutes les charges. Ces revenus seront ajouté aux autres types de revenus soumis au taux progressifs à l’impôt des personnes physiques. 

  • Avantages fiscaux - Le propriétaire bénéficie de la déduction ordinaire d’intérêts fédérale et dans certains cas, des amortissements de capital s’il a contracté un emprunt pour financer son investissement.
  1. Les intérêts payés procurent un avantage fiscal. La déduction ordinaire d’intérêts fédérale permet de déduire intégralement les intérêts payés du revenu immobilier imposable (en l'occurrence, le revenu cadastral multiplié par 1,4 pour les résidences secondaires situées en Belgique). Cette déduction ne se limite pas aux seuls intérêts payés pour l’emprunt qui finance cette seconde résidence, mais aussi aux intérêts liés à d'autres crédits liés à l'habitation (emprunt pour une nouvelle chaudière, par exemple). Cet avantage peut être cumulé avec les avantages accordés par les Régions pour une résidence principale, puisqu'il ne fait pas partie du même panier fiscal que le chèque-habitat wallon et le bientôt disparu bonus logement en Flandre.

  2. L'avantage fiscal que l'on peut obtenir sur les amortissements de capital dépend de si l'on a encore ou non un emprunt en cours pour sa résidence propre et du moment où cet emprunt a été conclu, puisqu’il ne peut pas être cumulé avec d’autres réductions d’impôts (chèque-habitant, woonbonus) accordées par les Région (sauf dans un nombre de cas limité) car elle fait partie du même panier fiscal. Concrètement, si vous bénéficiez du chèque-habitat wallon pour l'emprunt qui sert à financer votre résidence propre, seul cet avantage subsiste lors de l'achat d'une seconde résidence, la priorité étant toujours donnée aux avantages régionaux. Pour pouvoir prétendre à cet avantage fiscal, il faut également que votre crédit réponde à une série de conditions: l’emprunt court au moins sur 10 ans, il doit être garanti par une inscription hypothécaire, il doit être conclu pour une habitation située dans l’Espace économique européen (EEE) et auprès d’une banque située elle aussi dans cet espace. Les amortissements de capital et la prime éventuelle d’une assurance solde restant dû donnent droit à la réduction d’impôt fédérale pour l’épargne à long terme, soit 30%. Le montant qui procure un avantage fiscal est toutefois limité selon l’année de l’emprunt et vos revenus professionnels.
Quel rendement pouvez-vous espérer?

Le rendement d’une résidence-services varie selon l’opérateur et le type de contrat que le propriétaire a signé avec lui. Plus le risque de vide locatif est faible, plus le rendement le sera également, de 3% à 3,5%, alors que si le propriétaire assume le risque locatif, il peut s’attendre à des rendements un peu plus élevés.

Quel type de bail?

S’agissant d’immobilier géré, le propriétaire d’une résidence-services signe un accord d’exploitation avec la société qui exploite la résidence pour une période ferme de 9 ans ou plus. C’est donc l’opérateur qui se charge de la location (le plus souvent avec un bail de résidence principale) et non pas le propriétaire. Il existe plusieurs modèles d’exploitation:

  • L’exploitant additionne les revenus totaux de la résidence-services, soustrait les coûts d’exploitation et répartit ensuite le solde entre les différents propriétaires, le risque de vide locatif est donc réparti entre toutes les unités.
  • Les revenus locatifs de l’appartement sont rétribués uniquement à son propriétaire. Le risque est dans ce cas individualisé.
  • L’exploitant peut donner des garanties et s’engager sur une durée fixe à payer le loyer.

Il existe par ailleurs un droit d’occupation. Le propriétaire peut décider de passer ses vieux jours dans la résidence-services, moyennant certaines conditions (il ne faut pas que la chambre soit déjà louée).

Avantages et inconvénients

Avantages

+ Fiscalité avantageuse: taux de TVA réduit à 12% et exemption du précompte immobilier si la résidence service est agréée

+ Peu de gestion

+ Possibilité d’occuper son bien

Inconvénients

- Prix d’achat élevé

- Risque de vide locatif

- Immobilier géré: moins d’emprise sur son bien

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