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Investir dans une villa en Espagne, en France ou en Italie?

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L'Espagne perd de son attrait pour les investisseurs en quête de rendement. Est-il temps de tenter sa chance ailleurs?

Quelque 10% des prêts accordés par BNP Paribas Fortis, leader sur le marché du crédit hypothécaire en Belgique, pour l’achat d’une résidence secondaire concernent des biens situés à l’étranger.

Le marché est-il intéressant?

→ Espagne, France et Pays-Bas en tête

Trois pays englobent à eux seuls 86% de la demande de prêts pour une seconde résidence à l’étranger. L’Espagne se trouve sur la première marche du podium, suivie de la France, puis de l’Italie. Lorsqu’il s’agit d’un bien d’investissement, c’est-à-dire ayant un objectif locatif et non pas récréatif, l’Espagne vient également en tête, suivie toujours de la France. Les Pays-Bas complètent cette fois-ci le trio de tête.

Les montants moyens empruntés diffèrent nettement selon l’affectation du bien. Si le bien a vocation à être loué en Espagne, l’investisseur emprunte en moyenne 173.000 euros, soit 34.500 euros de plus que lorsque le bien est destiné à des fins récréatives. Il en va de même pour un investissement en France: le montant moyen emprunté pour un bien servant à générer des revenus locatifs est de 225.000 euros, contre 188.500 euros pour une résidence secondaire qui ne sera pas mise en location.

L’intérêt des investisseurs belges pour ces pays rencontre relativement bien la demande des touristes internationaux puisque les deux pays les plus visités au monde en 2017 étaient la France (86,9 millions de touristes) et l’Espagne (81,8 millions), selon l’Organisation mondiale du tourisme (OMT).

→ Rendements espagnols à la dérive

Tout n’est pourtant pas rose à l’ombre des palmiers espagnols. Le taux d’occupation des résidences secondaires y a reculé en 2017 et 2018, tassant la rentabilité des biens achetés par les investisseurs belges (et les autres). Résultat: pour la première fois depuis 2006, les Belges achètent moins en Espagne: "L’an dernier, 4.108 biens ont été vendus à des Belges, mais si cette année-ci continue comme elle a démarré, on ne va arriver qu’à 3.614 biens vendus, soit un recul de 12%, selon les chiffres officiels", indique Johan Coninx, responsable en Espagne de l’agence immobilière Azull, leader belge du marché immobilier espagnol. Il déconseille d’ailleurs d’y acheter un bien de pur investissement. "En moyenne, le rendement net est de 2%, ce qui n’est pas très intéressant pour un investissement pur", relève-t-il.

"En Espagne, le rendement net est de 2% en moyenne, ce qui n’est pas très intéressant pour un investissement pur."
Johan Coninx
Responsable en Espagne de l’agence immobilière Azull

Qui plus est, certaines régions tentent de freiner l’arrivée des touristes en limitant la location. Majorque, par exemple, a interdit la location à court terme (moins de trois mois) pour toutes les constructions neuves. A Palma, la capitale, l’interdiction de louer à des touristes vaut pour tous les appartements, qu’ils soient neufs ou non. Barcelone, de son côté, fait la chasse aux locations illégales sur les sites de location saisonnière comme Airbnb. "Dans toute l’Espagne pratiquement, il faut désormais une licence pour pouvoir louer. C’est assez récent. Et il faut remplir une série de critères, ce qui complique les choses", ajoute le responsable d’Azull.

En outre, la concurrence entre hôtels, chambres d’hôtes, Airbnb et consorts s’est accrue sur le marché hispanique, mettant également sous pression les propriétaires belges (et étrangers) de résidences secondaires. L’offre d’hébergements en Espagne croît en effet plus vite que la demande, surtout dans certaines zones comme la Costal del Sol ou la Costa Blanca: "Entre 30.000 et 40.000 maisons vont bientôt être mises en vente rien que dans la région de Marbella", indique Johan Coninx.

→ L’herbe est-elle plus verte ailleurs?

L’investisseur ne fera pas pour autant de meilleures affaires en France, en Italie ou aux Pays-Bas, où les prix de l’immobilier sont plus élevés que ceux pratiqués en Espagne, qui ressent encore les effets de la crise immobilière. Les prix y ont en effet chuté de 42% entre 2008 et 2013. Au second semestre 2018, le prix au mètre carré s’élevait en moyenne à 1.619 euros, selon le site HTBIS.com (How To Buy In Spain). Mais les prix repartent à la hausse: rien qu’entre 2017 et 2018, les prix de l’immobilier hispanique ont augmenté de 8%.

En Italie, la tendance est plutôt inverse. La botte, qui a pourtant la réputation d’être chère, a vu le prix moyen au mètre carré de l’immobilier ancien baisser de 3,8% en 2018, selon les statistiques officielles. Il varie en moyenne de 1.898 euros/m² pour un appartement à 1.780 euros/m² pour une maison. "Les prix ont diminué tous les ans depuis 2008, mais depuis deux ans, le marché est un peu plus stable. Tout dépend où se situe le bien", explique Natascha Di Mario, fondatrice de www.huizenjachtitalie.com, une plateforme immobilière spécialisée dans le marché italien. Cette moyenne cache en effet de fortes disparités. Les écarts de prix entre les grandes villes et la campagne sont colossaux. Milan, où les prix ont bondi de 20% en 2018, est désormais plus chère que Rome. A Florence et à Venise, le prix au mètre carré s’élève respectivement à 4.000 et 4.020 euros.

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- Comment votre investissement est-il imposé?

- Quel type de bail pour quel bien?

 

Si vous voulez encore faire de bonnes affaires, dirigez-vous vers le "Mezzogiorno", le sud de la péninsule (Sicile, Pouilles, Calabre, etc.), où il est encore possible d’acheter un bien pour moins de 1.000 euros/m2. Mais là aussi, les prix peuvent grimper. Pour une villa sur la côte amalfitaine par exemple, il faudra débourser parfois plus d’un million d’euros. "C’est le bon moment pour investir en Italie car l’intérêt a augmenté ces deux dernières années, surtout de la part d’investisseurs étrangers. Je pense que les prix vont commencer à augmenter", indique Natascha Di Mario, précisant que les Pouilles, la Toscane et le Piémont attirent particulièrement les acquéreurs. "Dans les grandes villes, il est facile de louer toute l’année, mais beaucoup de touristes cherchent aussi la tranquillité. Une belle grande villa de campagne se loue donc assez bien", conclut-elle. Et contrairement à certaines régions d’Espagne et de France, l’Italie n’a pas encore déclaré la guerre à Airbnb.

L’immobilier aux Pays-Bas et en France est plus cher, avec un prix moyen qui se situe entre 2.600 et 7.000 euros/m² chez nos voisins du nord, selon le type et la situation du logement. En France, il faut compter en moyenne 3.500 euros/m² pour un appartement et 1.880 euros/m² pour une maison. Là aussi, de grosses différences existent selon que le bien situe à la Côte d’Azur, en campagne ou dans une ville comme Paris ou Amsterdam.

Même si l’Espagne perd en attractivité, vous l’aurez compris, l’herbe n’est pas forcément plus verte ailleurs.

Quelle fiscalité?

  • Taxe foncière étrangère - Le propriétaire d’une résidence secondaire à l’étranger est soumis aux taxes foncières en vigueur dans le pays en question.
  • Taxation des revenus locatifs - Via sa déclaration fiscale, l’investisseur belge est taxé sur ses revenus immobiliers en provenance de l’étranger. Si pour une résidence secondaire située en Belgique, la base imposable est calculée sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40%, que le bien soit loué ou non, les règles sont différentes pour un bien situé à l’étranger.

Si le bien n’est pas loué, le propriétaire doit déclarer la valeur locative annuelle brute, étant donné que la notion de revenu cadastral est une particularité belge. La valeur locative brute correspond aux revenus locatifs que vous auriez obtenus si vous aviez donné ce bien en location toute l’année.

Si la résidence secondaire est louée, le contribuable déclare les loyers réels, diminués des taxes déjà payées à l’étranger. Du montant déclaré sera déduit un forfait de 40% à titre de frais d’entretien et de réparation.

Attention! Si vous mettez en location plusieurs biens, vous devez veiller à ce que vos revenus locatifs ne soient pas requalifiés par le fisc de revenus professionnels si votre activité immobilière prend un peu trop d'ampleur. Voss opérations immobilières doivent être considérées comme des opérations de gestion normale d’un patrimoine privé pour ne pas être assimilées à une activité professionnelle. Dans le cas contraire, vous serez imposé sur la base de bénéfices ou de profits, et acquerrez la qualité d’indépendant (au moins à titre complémentaire). Vous serez alors soumis aux cotisations de sécurité sociale et aux systèmes de versements anticipés. La base imposable est celle des revenus professionnels nets, après déduction de toutes les charges. Ces revenus seront ajouté aux autres types de revenus soumis au taux progressifs à l’impôt des personnes physiques.

Toutefois, aucun impôt n’est dû en Belgique sur les revenus locatifs étrangers si la Belgique a conclu avec le pays en question une convention préventive de la double imposition. C’est le cas notamment de la France, de l’Espagne, de l’Italie, du Portugal, des Pays-Bas, de la Suisse et de l’Autriche. Ces conventions prévoient quasi toujours que le pays où est située la seconde résidence peut prélever l’impôt sur les revenus ou la valeur locative du bien. Mais attention, cela ne signifie pas que la résidence secondaire ne coûte rien à son propriétaire en matière d’impôt des personnes physiques! Les montants déclarés sont en effet exonérés sous réserve de progressivité, ce qui signifie que l’administration fiscale tient compte de ces revenus pour déterminer le taux d’imposition appliqué aux autres revenus.

S’il n’existe pas de convention de la double imposition entre la Belgique et le pays dans lequel le contribuable détient une résidence secondaire, ce dernier sera taxé sur ses revenus étrangers (réels ou fictifs) en Belgique. Dans ce cas, la partie de l’impôt belge correspondant proportionnellement aux revenus immobiliers étrangers est toutefois réduite de moitié.

S’agissant d’un investissement et non pas de l’achat de sa première résidence principale, l’acquéreur n’obtiendra pas de taux réduit ou d’abattement fiscal des droits d’enregistrement.

  • Avantages fiscaux - Dans le cadre d'une seconde résidence, le contribuable peut bénéficier de deux types d'avantages fiscaux: 
  1. Les intérêts payés procurent un avantage fiscal. La déduction ordinaire d’intérêts fédérale permet de déduire intégralement les intérêts payés du revenu immobilier imposable. Cette déduction ne se limite pas aux seuls intérêts payés pour l’emprunt qui finance cette seconde résidence, mais aussi aux intérêts liés à d'autres crédits liés à l'habitation (emprunt pour une nouvelle chaudière, par exemple). Cet avantage peut être cumulé avec les avantages accordés par les Régions pour une résidence principale, puisqu'il ne fait pas partie du même panier fiscal que le chèque-habitat wallon et le bientôt disparu bonus logement en Flandre.
  2. L'avantage fiscal que l'on peut obtenir sur les amortissements de capital dépend de si l'on a encore ou non un emprunt en cours pour sa résidence propre et du moment où cet emprunt a été conclu, puisqu’il ne peut pas être cumulé avec d’autres réductions d’impôts (chèque-habitant, woonbonus) accordées par les Région (sauf dans un nombre de cas limité) car elle fait partie du même panier fiscal. Concrètement, si vous bénéficiez du chèque-habitat wallon pour l'emprunt qui sert à financer votre résidence propre, seul cet avantage subsiste lors de l'achat d'une seconde résidence, la priorité étant toujours donnée aux avantages régionaux. Pour pouvoir prétendre à cet avantage fiscal, il faut également que votre crédit réponde à une série de conditions: l’emprunt court au moins sur 10 ans, il doit être garanti par une inscription hypothécaire, il doit être conclu pour une habitation située dans l’Espace économique européen (EEE) et auprès d’une banque située elle aussi dans cet espace. Les amortissements de capital et la prime éventuelle d’une assurance solde restant dû donnent droit à la réduction d’impôt fédérale pour l’épargne à long terme, soit 30%. Le montant qui procure un avantage fiscal est toutefois limité selon l’année de l’emprunt et vos revenus professionnels.
  • Taxe locale - L’investisseur doit tenir compte des taxes locales en vigueur dans le pays où il achète son bien.
Quelle rentabilité pouvez-vous espérer?

Le rendement brut sur l’actif pour une résidence à l’étranger oscille entre 3% et 4%. Si vous souhaitez profiter de votre résidence à l’étranger quelques semaines par an, votre rendement se situera plutôt dans le bas de la fourchette.

Quel type de bail?

On ne parle pas de bail dans le cas d’une location d’un bien à l’étranger, mais plutôt de contrat de location.

Le bien peut être "proposé" à la location de plusieurs manières:

  • En plaçant une annonce via des sites spécialisés comme Booking.com ou Airbnb. Ces sites offrent une bonne visibilité mais se limitent à mettre en contact les propriétaires et locataires, le reste (réservations, remises des clés, suivi) est à charge du propriétaire. Ces sites prélèvent une commission qui tourne souvent autour de 15 à 20% du montant généré par la location.
  • En passant par une agence spécialisée dans les locations de vacances. Cela réduit sensiblement la charge de travail du propriétaire, puisque l’agence gère tout le suivi des réservations, de remise des clés, etc. Ce choix a bien sûr un impact sur le rendement de l’investissement, puisque l’agence prélève une commission sur la location, en général entre 15 et 20% du loyer.
  • En créant son propre site pour y proposer le(s) biens qu’on veut mettre en location. Les efforts de gestion sont conséquents, puisqu’il faut soi-même gérer et suivre les réservations, mais aussi accueillir les locataires, sauf si on fait appel à une société sur place qui s’occupe des réservations et des locataires, moyennant rémunération.
Avantages et inconvénients

Avantages

+ Peu de travail de gestion si on fait appel à une société spécialisée

+ Possibilité de profiter du bien soi-même

+ Prix d’achat peu élevé dans certaines régions d’Espagne et d’Italie

Inconvénients

- Grande distance physique entre le propriétaire et le bien

- Faire appel à une société spécialisée qui gère la location du bien plombe le rendement

- Rendement peu attrayant

- Lourd travail de gestion si on décide de s’occuper de tout soi-même

- Prix d’achat plus élevé en France et aux Pays-Bas

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