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Cinq facteurs qui impactent votre rendement net immobilier

Le rendement net d’un investissement immobilier correspond au rendement brut dont on a retiré tous les frais, charges et impôts liés à l’immeuble.
©Filip Ysenbaert

Le rendement brut d’un immeuble correspond au rapport entre les loyers annuels perçus et le prix d’achat de l’immeuble (+ frais et travaux éventuels). Naturellement, ce rendement brut va être grignoté par une série de coûts. En les déduisant, vous obtiendrez le rendement net de l’immeuble. L'ensemble de ces éléments peut parfois diviser par deux le rendement de l’immeuble.

1. La fiscalité

Vous êtes imposé sur la détention de votre bien immobilier d'investissement, sauf si vous pouvez déduire assez d’intérêts d’emprunts pour annuler votre base imposable. Si ce n’est pas le cas, vous êtes imposé à votre taux marginal sur la base du revenu cadastral indexé de l’immeuble, majoré de 40%.

Vous êtes par ailleurs toujours redevable chaque année du précompte immobilier.

2. L’entretien

Il y a bien sûr l’entretien courant (réparer une prise, appeler le plombier pour un évier bouché, etc. ), mais aussi les travaux plus conséquents. "Si vous devez remplacer une chaudière, la toiture, les châssis, ravaler la façade, traiter un problème d’humidité, ce sont des coûts très importants qui vont diminuer le rendement. Si vous achetez dans une copropriété, vérifiez bien les derniers rapports d’assemblée générale pour voir quels sont les travaux prévus ou récemment effectués", conseille Morgane Houart, chasseur immobilier chez Real Stone Invest.

Et si vous achetez un petit immeuble de rapport avec ascenseur, avez-vous vérifié que l’installation est aux normes? Un nouvel ascenseur peut coûter plus de 30.000 euros…

3. Le vide locatif

Tous les mois où votre bien reste sans locataire sont autant de loyers perdus, alors que vous devez continuer à rembourser par ailleurs votre emprunt. Les retards de paiement peuvent également influencer le rendement en raison du coût éventuel des procédures ou, pire, dans le cas où les loyers sont définitivement perdus.

4. La gestion locative

Si vous passez par une agence pour mettre votre bien en location, vous devrez en principe lui verser le premier mois de loyer. Si vous mettez votre bien en gestion, il vous en coûtera entre 8 et 10% de loyer par mois.

5. L’évolution du prix de l'immeuble

L'évolution des prix de l'immobilier est l’élément déterminant dans un achat et il est aussi le plus difficile à estimer, car il porte sur des longues périodes.
Quentin Vandenhaute
Conseiller financier et associé chez Maxel

Lorsque l’on parle de rendement net, il faut tenir compte des plus-values ou des moins-values de l’immeuble.

"C’est l’élément déterminant dans un achat et il est aussi le plus difficile à estimer, car il porte sur de longues périodes", souligne Quentin Vandenhaute, conseiller financier et associé chez Maxel. "Espérer des plus-values aussi importantes qu'au cours des dernières années est une utopie, sauf sur certains micromarchés. Les éléments qui ont poussé depuis 40 ans l’immobilier à la hausse seront moindres pour les années futures. Il s’agit de la baisse des taux d’intérêt, de la démographie, des indexations salariales et de l’effet divorce (on a eu besoin de plus de logements). Si l’on doit faire des estimations générales de marché, il parait raisonnable de tabler sur maximum l’inflation, soit entre 1 et 2% l’an", précise-t-il.

Résumé
  • Le rendement net d’un investissement immobilier tient compte de toutes les charges et frais liés à l’immeuble. 

  • Les frais sont liés à la fiscalité, à l’entretien, au vide locatif, à la gestion. 

  • Le rendement net dépend également de l’évolution des prix de l’immobilier. 

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