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Combien pouvez-vous emprunter pour investir en immobilier?

Les quotités d'emprunt sont en général plus limitées pour un bien d'investissement que pour l'habitation propre et le ratio emprunt/revenus ne tient pas compte de la totalité des loyers.
©Filip Ysenbaert

Dans le contexte actuel des taux infiniment bas, emprunter pour investir dans l’immobilier (acheter pour mettre en location) n’a jamais été aussi attrayant. Intéressé(e) par l’opération? Que vous visiez un appartement ou une maison de rapport existant, ou que vous soyez tenté par la multitude de projets neufs spécialement destinés à l’investissement locatif, il est primordial de bien préparer votre dossier.

Étant donné que le rendement de votre projet (et votre capacité à rembourser la banque) dépend des loyers que vous comptez percevoir, la banque sera particulièrement attentive aux données que vous lui soumettez. Certaines sont par ailleurs plus friandes de projets d’investissement que d’autres, certaines appliquent des conditions différentes selon qu’il s’agit d’un achat pour habitation propre ou d’un investissement. Si vous êtes novice, voici quelques bases pour vous y retrouver.

1. Qui peut emprunter?

En soi, il n’y a pas de profil type: le propriétaire dont l’habitation propre est payée, le propriétaire ayant toujours un emprunt pour son habitation propre et le client locataire. Tous peuvent emprunter pour financer un bien qu’ils mettront en location. Cependant, les banques seront très attentives à votre connaissance du marché, voire à votre proximité géographique avec votre bien d’investissement. Ainsi, investir près de chez vous sera souvent bien perçu. Car hormis le fait que vous connaissez les lieux et leur potentiel locatif, vous serez aussi plus disponible pour régler d’éventuels problèmes avec vos locataires. Or, qui dit locataire heureux, dit chômage locatif moins probable. Et qui dit chômage locatif moins probable, dit banque et propriétaire moins stressés…

2. Avec quel apport de départ?

La Banque nationale de Belgique (BNB) a plafonné les quotités d’emprunt que les banques peuvent accorder aux investisseurs à 80%. Cela signifie que vous pouvez emprunter 80% maximum de la valeur de l’immeuble. À vos 20% d’apport personnel, vous devrez ajouter le montant des frais (droits d’enregistrement et frais de notaire) d’environ 15%, voire la TVA pour du neuf (21%). La BNB accorde toutefois une marge de tolérance: 10% du volume global prêté par une banque peuvent porter sur une quotité plus élevée (90% maximum). 

Dans le cas d'un investissement immobilier, vous pouvez également contracter un emprunt en mettant d’autres avoirs en garantie afin de diminuer fictivement la quotité. L’investisseur peut ainsi mettre en garantie la partie déjà remboursée de son habitation principale ou tout autre bien sur lequel aucune banque n’a d’hypothèque, un compte-titres (chez Deutsche Bank ou dans certaines banques privées) ou encore une assurance groupe. Dans ce cas, l’assureur peut proposer une avance sur le versement final (avec des intérêts à payer) ou la mise en gage du contrat à la banque qui vous accordera votre prêt.

3. Pour quels revenus?

80%
Loyers
La banque ne valorise les loyers qu’à hauteur de 80% dans le calcul des revenus du futur propriétaire.

Comme pour un emprunt hypothécaire classique, c’est surtout le ratio dette/revenus qui est important. Sauf que dans le cas d'un bien d'investissement, vont intervenir dans les revenus les loyers que vous percevrez en tant que propriétaire.

Pour les calculer, la banque se base sur les loyers actuels (si le bien est déjà en location) ou sur une estimation des loyers futurs (souvent après expertise du bien). "Certaines banques font la distinction entre les revenus locatifs actuels ou potentiels soit sur la base du rapport de l’expert, soit sur celle d’un business plan si l’acquéreur peut justifier son expérience dans le domaine de l’immobilier", souligne le courtier de crédits Patrick Segers.

Mais attention, afin de prendre une marge de sécurité, les loyers ne sont valorisés qu’à hauteur de 80% dans le calcul des revenus du futur propriétaire, et ce pour compenser les frais propres au propriétaire et les périodes de non-occupation du bien. Par ailleurs, si les locataires sont des indépendants ou des sociétés, leur solvabilité doit être démontrée. Le rendement locatif du bien est vérifié (loyer brut sur base annuelle/valeur du bien) et doit rester dans les limites de ce qui est courant.

Pour calculer le ratio dette/revenus, la banque tient compte de toutes les charges et des emprunts en cours, ainsi que de tous les revenus (professionnels, immobiliers, mobiliers). Le ratio maximal est souvent de 40%, mais certains organismes accessibles via réseau de courtage peuvent aller plus loin (50, voire 60%).

Résumé
  • Tout le monde peut emprunter pour investir dans l’immobilier. 

  • Les quotités d'emprunt sont plus limitées que pour l’habitation propre. 

  • La banque ne tient pas compte de la totalité des loyers attendus pour déterminer le montant maximal de l’emprunt. 

  • Sans apport de départ, il est possible d’utiliser d’autres garanties pour investir dans l’immobilier.

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