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Où emprunter pour investir en immobilier?

Banque traditionnelle, banque en ligne ou courtier de crédit, quel est le meilleur intermédiaire pour conclure votre crédit hypothécaire?
©Filip Ysenbaert

Selon votre profil d’emprunteur, le temps et l’énergie que vous êtes prêt à dépenser pour négocier votre taux ou encore selon le type d’emprunt que vous voulez conclure, vous avez le choix de vous adresser à une banque traditionnelle, à une banque en ligne ou encore à un courtier de crédit pour conclure un crédit hypothécaire. Ces derniers sont souvent considérés comme les "pros" de l'investissement étant donné leur créativité en termes de montages. Quelles sont les différences?

Banque traditionnelle

Il existe en Belgique de nombreuses banques commerciales. Parmi celles-ci on retrouve les grandes institutions bancaires que sont BNP Paribas Fortis, Belfius, ING et KBC ou encore de petites banques, comme Argenta, Crelan, Fintro, etc.

De manière générale, se tourner vers une banque traditionnelle en passant par une agence physique permet de bénéficier d’un accompagnement et de l’expertise des conseillers qui adapteront le crédit pour coller le plus possible à votre profil de client emprunteur.

AvantagesInconvénients
Taux négociables Lenteur du processus
Plusieurs formules de taux Déplacement en agence
Personnalisation de la formule Pas de transparence
Incitation à prendre des produits annexes

Les grandes institutions et les petites banques n’ont pas forcément la même marge de manœuvre en ce qui concerne les conditions qu’elles peuvent accorder. "Les grandes banques sont plus restrictives sur les quotités que les petites banques, qui peuvent parfois accorder des quotités supérieures à 100%", explique Patrick Segers, courtier en crédits hypothécaires chez Segers & Associés. Mais si elles ont un peu plus de marge de manœuvre en ce qui concerne les quotités, pour les taux, c’est l’inverse. "Les petites banques proposent des taux plus élevés que les grandes banques, desquelles elles dépendent parfois, pour compenser le risque qu’elles prennent en accordant des quotités plus élevées", indique le courtier.

Les grandes banques sont plus restrictives sur les quotités que les petites banques, qui peuvent parfois accorder des quotités supérieures à 100%.
Patrick Segers
courtier en crédits hypothécaires chez Segers & Associés

Si vous voulez négocier au maximum votre taux, vous devez vous adresser à une banque traditionnelle et passer de l’une à l’autre pour faire jouer la concurrence. Cette pratique fonctionne beaucoup moins bien avec les courtiers et les banques en ligne.

Banque en ligne

Il est aujourd’hui possible de contracter un crédit hypothécaire en ligne. Cette option a l’avantage d’être très rapide et facile, pour au moins deux raisons: il ne faut pas se rendre en agence et la demande de crédit peut se faire à n’importe quelle heure du jour ou de la nuit. Plusieurs banques proposent ce service, mais elles ne sont pas encore très nombreuses: Keytrade Bank, Hello bank! (BNP Paribas Fortis) et KBC.

Le gain de temps est considérable dans le formule en ligne: "Un processus qui durait en moyenne une trentaine de jours (20 si le client était très réactif pour fournir et signer les documents nécessaires) peut aujourd'hui théoriquement être bouclé en une heure. D'autant plus que 9 dossiers sur 10 sont directement gérés en agence. Un dossier sur 10 bénéficie d'une décision automatique de validation de crédit", explique Valéry Halloy, porte-parole de BNP Paribas Fortis (Hello bank!).

AvantagesInconvénients
Rapidité Taux peu (pas) négociables
Taux bas Formules de taux limitées
Transparence Peu (pas) de personnalisation
Facilité 
Meilleur taux pas toujours lié à la prise de produits annexes

"Les délais sont plus courts, car on évite toute la phase de négociation des conditions et il ne faut pas se déplacer en agence", appuie Roel Vermeire, porte-parole de Keytrade Bank. Cette facilité d’usage cache toutefois certaines contraintes, comme le manque de conseil que peut apporter un expert dans une agence physique ou l’absence de marge de manœuvre pour coller au mieux à votre profil et à votre demande. "Les dossiers avec des montages plus compliqués sont moins facilement réalisables en ligne", confirme Roel Vermeire.

Le taux en ligne est le même que le taux d'affiche. Mais la négociation s'effectue uniquement en agence.
Valéry Halloy
porte-parole de BNP Paribas Fortis

Passer par une banque en ligne ne veut pas dire que votre taux sera plus élevé que dans une banque traditionnelle. Les taux d’intérêt qu’elles proposent restent compétitifs puisque, n’ayant pas d’agence physique, leur structure de coût est moindre.  

Le taux peut être négociable, mais la négociation reste plus limitée qu’en cas de contact direct avec un conseiller, sinon il faudra tout de même passer en agence: "Le taux en ligne est le même que le taux d'affiche. Mais la négociation s'effectue uniquement en agence", indique Valéry Halloy. Chez Keytrade par exemple, le taux est fixe et pas négociable, mais accordé sans conditions: "Le taux est connu dès le départ, nous avons opté pour la simplicité et la transparence", conclut Roel Vermeire. La banque ne compte en outre pas de frais de dossier, qui vont parfois jusqu'à 500 euros dans les autres établissements.

Les délais sont plus courts en ligne car on évite toute la phase de négociation des conditions et il ne faut pas se déplacer en agence.
Roel Vermeire
porte-parole de Keytrade Bank

Un crédit en ligne n’est pas l’autre, il est donc important de se renseigner sur ce que proposent plusieurs banques, ce qui prend du temps, mais vous évitera sans doute certains frais ou vous permettra d’obtenir un meilleur taux

Courtier en crédit hypothécaire

Ce que l’architecte est à la base d’un projet de construction, le courtier de crédit l’est pour financer l’acquisition d’un bien immobilier.
Patrick Segers
courtier en crédits hypothécaires chez Segers & Associés

Obtenir un crédit auprès d’un courtier est une option moins connue, mais elle permet de bénéficier de formules sur mesure et donc adaptées aux besoins du client. "Ce que l’architecte est à la base d’un projet de construction, le courtier de crédit l’est pour financer l’acquisition d’un bien immobilier", illustre Patrick Segers.

Concrètement, un courtier en crédits hypothécaires est un indépendant qui collabore avec plusieurs banques ou sociétés de crédit. Il est en général plus flexible et plus créatif qu’une banque traditionnelle, ce qui permet aux dossiers dont les montages sont plus compliqués de trouver des solutions qui collent au mieux avec leur situation: mensualités progressives, terme fixe sur une durée de 10, voire 15 ans, etc. Par contre, les marges de négociation en termes de taux sont moins importantes qu’en banque classique. "Selon le profil ou la niche de dossiers, le banquier peut, dans certains cas, avoir des conditions de taux moins chères, mais qui sont souvent compensées par des conditions qui coûtent plus cher", explique Patrick Segers.

Avantages Inconvénients
Personnalisation de la formule Taux plus élevés
Plusieurs formules de taux Peu (pas) de négociation de taux
Transparence Déplacement en agence
Meilleur taux pas toujours lié à la prise de produits annexes Lenteur du processus

Résumé
  • Demander un crédit dans une banque traditionnelle permet de bénéficier d'un accompagnement personnalisé et de négocier son taux en faisant jouer la concurrence entre plusieurs banques.
  • La même démarche auprès d'une banque en ligne a deux avantages: la rapidité et la simplicité. Les taux restent concurrentiels, mais sont moins négociables et vous ne pourrez pas obtenir un conseil personnalisé de la part d'un expert. 
  • Passer par un courtier hypothécaire est la solution du "sur-mesure". Si votre dossier est compliqué, il sera plus souple et créatif pour coller à vos besoins. 

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