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Où, quand, comment? Tout savoir sur le compromis de vente

Une fois le compromis de vente signé, la vente est définitive. Si vous êtes acheteur, veillez donc à bien intégrer les clauses suspensives nécessaires.
©Filip Ysenbaert

Une fois votre offre d’achat acceptée par le vendeur, contactez le notaire de votre choix afin d'entamer les formalités nécessaires à la signature du compromis de vente. Ce document lui servira de base pour rédiger ensuite l’acte authentique.

1. Qui rédige le compromis de vente?

La loi ne prévoit pas qui doit rédiger un compromis de vente. Il peut être rédigé par l’acheteur ou l’agent immobilier, sans l’intervention d’un notaire, mais il est vivement conseillé de se faire assister par ce dernier vu de la complexité du document.

2. Que doit contenir le compromis?

Il doit toujours comprendre certaines informations relatives à l’acquéreur et au vendeur.

Pour l’acheteur 

- Est-il célibataire, marié, divorcé, cohabitant ?

- A-t-il des enfants ? Une société ?

- Peut-il obtenir un crédit hypothécaire ?

- A-t-il les revenus suffisants pour acquérir le bien ?

- Faut-il prévoir une clause d’accroissement ?

Pour le vendeur 

- Est-il le seul propriétaire ? S’ils sont plusieurs, tous les vendeurs doivent signer.

- Tous les vendeurs sont-ils majeurs et capables de signer?

- Sont-ils mariés, si oui, sous quel régime ? Sont-ils célibataires ou cohabitants légaux/de fait ?

• Le vendeur et l’acheteur doivent aussi identifier précisément le bien. Le compromis doit dès lors contenir :

– une description du logement

– son état et sa superficie

– les servitudes éventuelles grevant le bien

– les autres charges, dettes ou privilèges

– les modalités d’occupation du bien

– l’existence ou non d’un plan d’expropriation ou d’une mesure de protection du patrimoine

– les affectations et utilisations licites du bien

• Au compromis doivent être joints une série de documents :

– le certificat PEB

– l’attestation de l’installation électrique

– les renseignements d’urbanisme et les éventuelles infractions

– dans une copropriété, les renseignements du syndic

– l’attestation IBGE (Bruxelles) ou OVAM (Flandre) établissant que le terrain n’est pas pollué ou concerné par l’inventaire des sols

• Outre le prix, le mode de paiement et le montant de l’acompte, le compromis doit prévoir d’autres mentions :

– la date à laquelle l’acheteur supportera le paiement du précompte immobilier

– la TVA s’il s’agit d’un bien neuf

– les dates du transfert de propriété et du transfert de jouissance du bien, ce qui correspond traditionnellement à la remise des clés

– la date l’acte notarié

les notaires qui seront chargés de la passation de l’acte

Vous pouvez aussi prévoir des sanctions si l’une des parties ne respecte pas ses engagements. Par exemple le paiement d’un intérêt de retard ou la possibilité de demander la résolution de la vente.

3. Quand et où signer le compromis de vente?

La signature du compromis suit celle de l’offre d’achat. Une fois les parties d’accord et le compromis rédigé (et bien relu), rien ne vous retient plus de le signer.

10 %
Acompte
Le montant de l'acompte généralement demandé à la signature du compromis.

Il est recommandé – mais non obligatoire – de signer votre compromis de vente chez un notaire afin de garantir la sécurité juridique de votre acte et de bénéficier d’une assurance décès accidentel à titre gratuit couvrant la période entre le compromis et l’acte. Elle permet à vos héritiers de recevoir une certaine somme – plafonnée à 250.000 euros par acte notarié – pour acheter le bien puisqu’ils sont obligés de signer l’acte de vente à votre place.

La plupart du temps un acompte est réclamé à la signature du compromis. Il s’élève en général à 10% du prix de vente. "Si vous signez le compromis chez le notaire, cet acompte est bloqué en l’étude du notaire jusqu’à la signature de l’acte authentique. Les deux parties sont ainsi protégées: l’acquéreur est certain que ce montant ne disparaîtra pas et le vendeur sera assuré de l’engagement de l’acquéreur", souligne la Fédération des notaires.

4. Quelles conditions suspensives inclure?

Entre la signature du compromis et la signature de l’acte notarié – soit le moment où l’acheteur paie le solde – , un délai maximal de 4 mois peut s’écouler. Ce délai doit permettre à l’acquéreur d’obtenir son crédit hypothécaire. S’il ne l’obtient pas, il risque de perdre l’acompte versé lors du compromis de vente.

Il est donc important d’insérer une clause stipulant que la vente ne sera effective que s’il obtient son prêt. Faute de prêt, la vente ne se fera pas et l’acompte lui sera restitué. Afin d’éviter les abus et de ne pas bloquer la vente trop longtemps, on précise le délai dans lequel l’acheteur doit obtenir son prêt ou encore un nombre minimum d’établissements financiers à contacter.

5. Quid si le vendeur ou l’acheteur veut renoncer après le compromis?

Une fois le compromis signé par les deux parties, la vente est définitive. Il s’agit d’un contrat avec des droits et des obligations dans le chef du vendeur et de l’acquéreur. Il les lie de manière irrévocable et il n’est donc plus possible de faire machine arrière. "Plusieurs sanctions sont prévues dans les compromis: annulation judiciaire avec dommages et intérêts de 10% du prix de vente à payer par la partie défaillante à la partie lésée, exécution forcée du contrat par voie de justice, intérêts de retard en cas de retard manifeste (plus ou moins 3% par an) ", détaille le notaire François Catinus.

Plusieurs sanctions sont prévues dans les compromis: annulation judiciaire avec dommages et intérêts de 10% du prix de vente à payer par la partie défaillante à la partie lésée, exécution forcée du contrat par voie de justice, intérêts de retard en cas de retard manifeste (plus ou moins 3% par an).
François Catinus
Notaire

Attention: tout document signé par les deux parties, qu’il soit nommé "offre d’achat", "convention provisoire" ou encore "promesse de vente" est déjà un compromis définitif (contrairement à l’option d’achat).

Toutefois, si le vendeur et l’acheteur décident d’un commun accord d’annuler la vente, rien ne les en empêche. "Il est possible de résilier à l'amiable la vente par la signature d’une convention de résiliation amiable enregistrée à 20 euros au bureau de l’enregistrement compétent. En effet, les droits d’enregistrement pour la vente sont dus dans les 4 mois à compter de la levée des conditions suspensives. La signature d’une telle convention avant l’écoulement des délais permet d’éviter de payer des droits pour une vente qui ne se réalisera pas", explique encore le notaire.

Résumé
  • Le compromis de vente peut être rédigé par l'acheteur ou le vendeur, mais mieux vaut se faire assister par un notaire

  • Le compromis de vente peut contenir des conditions suspensives, comme l'obtention d'un crédit hypothécaire. 

  • Si vous voulez annuler un compromis de vente - pour une autre raison que celle contenue dans une condition suspensive - vous êtes amené à payer des indemnités à l'acheteur.

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