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Qu'est-ce que le rendement financier d'un investissement immobilier?

Le rendement financier d’un investissement immobilier correspond au rendement du cash que vous avez personnellement apporté à votre projet.
©Filip Ysenbaert

Pour évaluer le rendement d’un projet d’investissement immobilier, il faut d’abord se pencher sur son rendement brut (qui est le rapport entre les loyers annuels et le prix d’achat de l’immeuble) et son rendement net (qui tient compte de tous les frais et charges liés à l’immeuble).

Si vous avez un bon profil, vous avez intérêt à vous endetter un maximum. Cela augmente toutefois le risque du projet au cas où les prix de immobilier baisseraient.

Mais il est plus intéressant encore de calculer le rendement financier du cash que vous avez investi dans votre projet. Là, c’est l’endettement qui va permettre de booster le rendement de vos capitaux propres, grâce à l’effet de levier.

Si vous avez un bon profil, vous avez donc intérêt à vous endetter un maximum. Toutefois, cela augmente le risque du projet, au cas où les prix de immobilier baisseraient.

Étudions le cas d’une acquisition de 300.000 euros, fourni par le cabinet financier Maxel. Les frais d’acquisition sont de 45.000 euros. L’immeuble génère 12.000 euros de loyers annuels. L’investisseur a l’intention de détenir son bien pendant 15 ans.

Premier scénario: 345.000 euros de fonds propres

Sans emprunt, le rendement financier est équivalent au rendement immobilier. Le calcul est le même que pour un placement dans une valeur mobilière: les revenus annuels sont divisés par le montant investi. On ne tient pas compte de la plus-value immobilière, qui compense les frais d’entretien, de vide locatif, etc. pendant la durée de l’investissement (15 ans) et on enlève des loyers annuels l’amortissement des frais d’acquisition, soit 3.000 euros par an, dans le cas où l'investisseur devrait revendre son bien avant l’échéance.

Cash-flow après crédit : 12.000 – 3.000= 9.000 euros

Rendement brut du cash investi : 9.000/345.000 = 2,60%

Deuxième scénario: 145.000 euros de fonds propres

L’investisseur débourse 145.000 euros cash pour l'achat de son bien et emprunte 200.000 euros. Il paie 3.800 euros d’intérêts par an pour un crédit bullet sur 15 ans. Déduction faite de l’amortissement des frais d’acquisition et des intérêts annuels payés, son cash-flow est de 5.950 euros par an.

Cash-flow après crédit: 12.000 – 3.000 – 3.800 = 5.200 euros

Rendement brut du cash investi : 5.200/145.000 = 3,6%

Si l’on tient compte de la fiscalité, la différence entre ces deux cas sera encore plus importante, car sans endettement, vous paierez plus d’impôts.

Résumé
  • Le rendement financier d'un investissement immobilier est le rendement du cash que vous avez investi dans votre projet. 

  • C’est l’endettement qui va permettre de booster le rendement de vos capitaux propres, grâce à l’effet de levier.

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