Mon argent La réponse à toutes vos questions d'argent

Quel crédit choisir pour votre investissement immobilier?

Le crédit "classique" est le plus simple à comprendre et le plus sûr. Le crédit "bullet" est un outil spécifiquement destiné aux investisseurs.
©Filip Ysenbaert

Si vous cherchez à investir dans l’immobilier et que vous avez déjà eu un rendez-vous avec votre banquier, celui-ci vous a certainement parlé du crédit "bullet". Que devez-vous en penser ? Quelles sont les différences avec le crédit "classique "?

Crédit classique

Il s’agit du crédit le plus simple à comprendre pour les investisseurs, qu’il soit à taux fixe ou à taux variable.

Les conditions des banques pour l’obtenir ne sont pas très différentes que lors de l’acquisition de l’habitation propre.

Le taux varie en fonction de la quotité d’emprunt, du ratio charges/revenus (en général pas plus de 40%, tenant compte des loyers espérés valorisés à 80%), du revenu net disponible après paiement des charges (entre 1.500 et 2.000 euros pour un ménage) et bien sûr, dans la plupart des banques, de la souscription de produits annexes, comme les assurances.

Les taux de base ne sont pas plus élevés pour les investisseurs que pour ceux qui empruntent pour financer leur habitation propre.

Crédit à terme fixe ("bullet")

Avec un crédit à terme fixe ou crédit "bullet", vous ne remboursez que les intérêts de votre emprunt pendant la durée du crédit et vous remboursez le capital emprunté en une fois à l’échéance. Les taux sont un peu plus élevés que ceux d’un crédit classique (entre 20 et 50 points de base supplémentaires).

Il s’agit d’un outil destiné aux investisseurs. En effet, si vous n’avez pas réussi à reconstituer le capital nécessaire lorsque vous devez le rembourser, vous pouvez vendre votre bien pour dégager des liquidités, ce qui est nettement plus compliqué s’il s’agit de votre habitation propre. Dans certains cas, la revente du bien à l’échéance fait même partie du processus d’investissement. Le gros avantage du crédit à terme fixe réside dans la fiscalité. 

En tant qu’investisseur, vous pouvez en effet déduire de la base imposable de vos revenus immobiliers (RC indexé majoré de 40%) tous les intérêts des emprunts que vous avez contractés dans le but d’acquérir, de conserver ou d’entretenir vos biens immobiliers. Dans un crédit classique, par exemple un taux fixe sur 20 ans, vous remboursez beaucoup d’intérêts au début du crédit et très peu en fin de crédit. Le montant des intérêts que vous pouvez déduire baisse donc avec les années. Un crédit bullet vous permet de déduire de manière constante le montant des intérêts tout au long de la durée de l’emprunt. 

Mais comment allez-vous rembourser le capital à l’échéance ?

→ La revente de votre bien

La revente du bien (ou d’un autre) est programmée à l’échéance. On espère que d’ici là, le marché immobilier ne connaît pas de gros choc sur les prix…

→ Votre capital pension

L’utilisation du capital d’une assurance groupe ou la constitution d’un plan de pension (EIP, PLCI, ELT et CPTI) qui doivent "tomber" à un moment déterminé.

→ La reconstitution du capital

Le crédit bullet est plutôt réservé à l’acquisition d’un deuxième, voire d'un troisième bien.
Désiré Godfroid
Administrateur délégué de Patrimonia

La reconstitution de capital via un placement en valeurs mobilières. Elle peut également s’effectuer par l’investissement d’un montant placé dans un contrat d’assurance-vie branche 23. Selon Désiré Godfroid, administrateur délégué de Patrimonia, "ce type de formule est plutôt réservé à l’acquisition d’un deuxième, voire troisième bien ". Le concept proposé est de faire fructifier le cash dont on dispose en le plaçant dans un fond d’investissement en branche 23 (obligations, actions ou mixtes) plutôt que de le déduire du montant emprunté, et ce dans le but d’obtenir un rendement que l’on espère supérieur au taux d’emprunt sur une durée de crédit estimée entre 20 et 25 ans. 

Cependant, comme l'indiquent la FSMA et le SPF Economie, cette formule peut être un danger pour l’emprunteur si le rendement estimé du capital placé n’est pas au rendez-vous. Dès lors, Désiré Godfroid conseille à l’emprunteur d’épargner la différence entre le coût d’un crédit classique et le coût d’un crédit à terme fixe, et ce afin de faire face à ce type de scénario.

Résumé
  • Le crédit classique est le plus simple à comprendre pour les investisseurs, qu’il soit à taux fixe ou à taux variable. Les conditions des banques pour l’obtenir ne sont pas très différentes que lors de l’acquisition d’une maison d’habitation. 

  • Avec un crédit à terme fixe ou crédit "bullet", vous ne remboursez que les intérêts de votre emprunt pendant la durée du crédit et vous remboursez le capital emprunté en une fois à l’échéance. Il s’agit d’un outil destiné aux investisseurs qui est avantageux fiscalement, mais qui peut se révéler dangereux en cas de baisse des prix de l'immobilier.  

Lire aussi

Messages sponsorisés