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Vous vendez un bien: risquez-vous une taxe sur la plus-value?

Si vous revendez un bien d'investissement avec plus-value dans un délai de cinq ans après votre achat, vous risquez de payer une taxe sur la plus-value.
©Filip Ysenbaert

La taxe sur la plus-value immobilière s’élève à 16,5% en Belgique. Si vous revendez un bien plus de cinq ans après son acquisition, vous ne devrez pas la payer. Pour votre habitation familiale, vous êtes toujours exempté d’une éventuelle taxe sur la plus-value réalisée.

Quels sont les biens concernés par la taxe?

L’habitation principale (celle où vous êtes domicilié) et les biens dont vous avez hérité ne sont pas concernés par la taxe sur la plus-value.

Spéculation

Si vous possédez plusieurs immeubles et que vous faites un véritable business avec de fréquentes opérations d’achat et de vente, éventuellement après rénovation, vous risquez d’attirer l’attention du fisc.

Une plus-value réalisée dans le cadre d’une opération spéculative est taxée à 33%. Il est question de spéculation lorsque les bénéfices réalisés proviennent d’une activité qui sort de la gestion "normale" du patrimoine privé et d’une prise de risque élevée. L’administration se base sur une série de critères pour prouver le caractère spéculatif des opérations.

 

Pour les autres types de biens (investissement, résidence secondaire, etc.), une taxe sur la plus-value est due si le propriétaire revend le bien dans les 5 ans qui suivent son acquisition. Les dates prises en considération pour fixer le délai sont celles des deux actes notariés. Le taux de taxation est fixé à 16,5%. La taxation sera majorée des additionnels communaux qui, selon la commune, sont susceptibles d’alourdir sensiblement la facture.

La taxation s’applique également aux immeubles reçus par donation. Dans ce cas, le délai entre la donation et la revente est fixé à 3 ans.

S’agissant d’un terrain non bâti, le taux est fixé à 33% si la revente intervient dans les 5 ans qui suivent l’acquisition et à 16,5% si elle a lieu entre 5 et 8 ans après.

Comment est calculée la plus-value?

La plus-value représente la différence (positive) entre le montant payé lors de l’achat du bien et son prix à la revente.

Le montant payé lors de l’achat équivaut au prix payé au vendeur majoré:

• des frais (droits d’enregistrement et frais d’actes) qui peuvent être fixés forfaitairement à 25% du prix d’achat et augmentés de 5% par année complète entre les deux opérations.

• du montant des travaux qui ont été faits dans l’immeuble, à condition qu’ils aient été réalisés par des entrepreneurs agréés.

Le prix de revente est le prix que le vendeur a obtenu, diminué des frais qu’il a éventuellement engagés (frais de publicité, commission de l’agence, etc.) Attention " si l’administration de l’enregistrement estime que la valeur du bien est supérieure au prix, c’est cette valeur qui sera prise en considération ", indique la Fédération des notaires.

Déclaration fiscale

Le vendeur devra déclarer la plus-value dans sa déclaration fiscale à l’impôt des personnes physiques l’année qui suit celle de la vente. La plus-value sera imposée au taux de 16,5%, quel que soit le montant des revenus déclarés, et sera majorée des additionnels communaux et de la contribution de crise.

Résumé
  • La taxe sur la plus-value immobilière s’élève à 16,5% en Belgique, majorée des additionnels communaux. 

  • L’habitation principale et les biens dont vous avez hérité ne sont pas concernés par la taxe. 

  • Pour les autres types de biens (investissement, résidence secondaire, etc.), une taxe sur la plus-value est due si le propriétaire revend le bien dans les 5 ans qui suivent son acquisition. 

  • La taxation s’applique également aux immeubles reçus par donation

 

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