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L'immobilier belge est-il vraiment surévalué?

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Standard & Poor’s, l’OCDE, le FMI, la BNB… Chaque année, ces institutions publient des rapports faisant état d’une surévaluation des prix de l’immobilier en Belgique. Comment est évalué le marché belge? Sur la base de quels critères? Peut-on vraiment parler d’une bulle immobilière?

C’est un marronnier. Pour le premier trimestre de 2019, S & P constate que le marché immobilier belge est surévalué de 40% par rapport aux revenus et de 50% par rapport aux loyers. Le Conseil européen du risque systémique (ESRB) estime, quant à lui, la surévaluation de l’immobilier résidentiel à 15%, tandis que le Fonds monétaire international (FMI) la pointe à 8% et la Banque Nationale de Belgique (BNB) à 5,9%.

+5,9%
Dans son dernier rapport, la Banque nationale de Belgique estime que les prix de l’immobilier résidentiel belge étaient supérieurs d’environ 5,9% à leur valeur d’équilibre en 2018.

Pourquoi de tels écarts? Il existe différentes méthodes de calcul, dont celle, souvent utilisée, du ratio prix/revenu ou prix/loyer. Ces ratios comparent le prix de l’immobilier au revenu disponible ou au loyer à un moment donné par rapport à sa moyenne historique, et ce afin de déterminer l’accessibilité du marché immobilier. "L’objectif des méthodologies utilisées par S & P, l’OCDE et d’autres est de rendre les prix comparables entre pays. En Belgique, ils ont en effet évolué beaucoup plus vite que les revenus. Mais dire que le marché est surévalué, c’est oublier que d’autres facteurs peuvent expliquer cette hausse des prix", explique Julien Manceaux, économiste chez ING. Il énumère ainsi trois autres facteurs: les avantages fiscaux (abattement sur les droits d’enregistrement, chèque habitat, etc.), la faiblesse des taux d’intérêt et l’épargne disponible. "Ces trois facteurs ont permis aux prix de dévier des revenus", analyse Julien Manceaux.

L’économiste Etienne De Callataÿ, d’Orcadia Asset Management, estime de son côté qu’il est difficile de parler de surévaluation puisqu’il est tout simplement difficile d’évaluer les prix de l’immobilier en Belgique: "Un appartement trois chambres n’est pas égal à un autre. L’hétérogénéité des biens fait qu’il est difficile d’évaluer les prix ainsi que leur évolution. Il existe un vrai problème de mesure de l’immobilier et de son rendement. La dimension des caractéristiques individuelles d’un bien est très importante, tout comme l’amélioration du bien via des travaux. Mais tout ça est difficile à calculer."

La fiscalité en faveur de l’accès à la propriété joue aussi un rôle: "On a eu tendance à alourdir la fiscalité sur les autres placements, par le biais du précompte mobilier par exemple. Les gens se sont dès lors détournés des actions pour aller vers l’immobilier, ce qui a fait grimper les prix."

Le CEO du groupe Trevi, Eric Verlinden, considère lui que "toute référence qui lie les prix de l’immobilier aux revenus est souvent perverse et discutable. Si l’on compare les prix de l’immobilier à Bruxelles ou dans certaines régions en Wallonie, on voit que les prix sont parfois trois fois plus importants à Bruxelles, alors que les revenus sont similaires. On comprend vite que la valeur de l’immobilier n’est pas liée au revenu", ajoute-t-il, préférant parler de prix liés au marché de l’offre et de la demande.

Une méthode de calcul n’est pas l’autre

Outre le modèle du ratio prix/revenu, certaines institutions intègrent d’autres facteurs à leur méthode de calcul. Celle du FMI, par exemple, prend en compte les revenus, les taux à long terme, la population en âge de travailler et la croissance du crédit. La BNB, dont l’approche est similaire à celle d’autres institutions internationales, intègre dans son calcul le revenu disponible, les taux d’intérêt, les évolutions démographiques et la fiscalité immobilière. Selon sa méthode, les prix de l’immobilier résidentiel étaient en moyenne supérieurs d’environ 5,9% à leur valeur d’équilibre en 2018. "C’est plus proche de la réalité", estime Julien Manceaux, pour qui la méthode de la BNB semble la plus "complète".

La surévaluation du marché immobilier belge peut donc être modérée ou élevée en fonction de l’approche utilisée par l’institution.

Danger pour les investisseurs?

Ces méthodes décortiquées et prises en considération, "on peut parler d’une petite surévaluation des prix, mais certainement pas d’une bulle, explique l’économiste d’ING. Le danger ne vient pas de la surévaluation, mais plutôt des facteurs qui y ont conduit, notamment la tendance au surendettement dans un contexte de taux bas." Etienne De Callataÿ confirme: "Il n’y a pas de bulle immobilière. Sauf choc brutal, les prix de l’immobilier ne sont pas appelés à connaître des baisses de 20% comme la Bourse en a subies fin 2018." Le CEO de Trevi prédit d’ailleurs que "les prix augmenteront légèrement en 2020, suivant l’évolution des années précédentes."

Pas de bulle, pas de danger? L’immobilier reste-t-il donc un bon investissement? "Les taux ne devraient plus baisser drastiquement, malgré les politiques accommodantes récentes de la BCE", indique Julien Manceaux. Et conjugué à une croissance au ralenti, "il y a nettement moins à espérer en termes de plus-value sur un logement pour les investisseurs et les particuliers aujourd’hui que pour quelqu’un qui a investi 15 ans plus tôt. Il faudra attendre plus longtemps avant de revendre au prix espéré", conclut-il. Un point sur lequel Etienne De Callataÿ le rejoint: "J’ai la faiblesse de penser que comparé aux risques pris par les investisseurs, les rendements ne sont pas à la hauteur par rapport aux prix de l’immobilier."


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