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L'immobilier encore en hausse en 2012

Le marché immobilier belge ne connaît toujours pas la crise, malgré l’environnement économique plutôt maussade. Le marché des appartements a terminé 2012 en grande forme, tandis que le celui des maisons a tourné un peu au ralenti. Ce sont les taux bas, couplés aux avoirs financiers importants des Belges, qui ont permis au marché de poursuivre son footing sans trop s’essoufler.
©Photo News

Malgré la crise économique, malgré les inquiétudes des ménages au sujet de l’avenir, malgré la pression sur leurs revenus, et malgré les grands pessimistes qui s’attendent depuis des années à une correction des prix, le marché immobilier belge continue de très bien résister. À l’exception des villas, tous les segments de marché ont progressé en 2012, en termes de prix. Par rapport à 2011, les appartements ont même accéléré leur hausse, avec une croissance moyenne de 3,3% en douze mois. L’évolution est remarquable à Bruxelles (+ 5%) et en Wallonie (+ 4,9%), mais plus modérée en Flandre (+ 2,9%). Compte tenu d’une inflation de 2,8%, cela signifie que les appartements ont conservé leur valeur réelle. En moyenne, un appartement coûtait 202.015 euros en 2012.

Les volumes de transactions concernant les appartements ont également progressé l’année dernière, enregistrant une hausse de 1,5%. Le marché a surtout été très dynamique en Wallonie (+ 8,8%), où un appartement s’est échangé en moyenne contre 161.671 euros.

Signe que les candidats acquéreurs, surtout les jeunes, se tournent davantage vers les appartements, qui sont, sauf en Wallonie, en moyenne moins chers que des maisons. Mais ce n’est pas tout. Ce type de biens profite également de l’intérêt des investisseurs, qui continuent à soutenir le marché, surtout à Bruxelles. Dans un contexte de taux très bas, l’achat-investissement se porte particulièrement bien. D’autant plus que le risque est limité. "Une correction des prix n’est pas encore considérée comme une menace sérieuse à court terme", indique Frank Lierman, économiste en chef chez Belfius.

Désintérêt pour les maisons

Bien que les appartements aient connu une année plutôt faste, les prix des maisons ne sont pas complètement à la traîne, même s’ils ont nettement ralenti la cadence par rapport à 2011. Les prix des maisons ont gagné 2,7% l’année dernière, contre 3,7% l’année précédente. En moyenne, il fallait débourser 193.563 euros pour acquérir une maison en Belgique en 2012. Mais à Bruxelles, il fallait pouvoir sortir 160.000 euros supplémentaires, même si les prix n’ont progressé que de 1,4% sur l’année.

Plus marquant, le nombre de transactions concernant les maisons et les villas ont chuté de 6,5% l’année dernière, et de 9% rien qu’à Bruxelles, où le prix des villas a plongé de plus de 12%. Ce chiffre est cependant à considérer avec prudence, car le nombre de transactions est tellement faible (10 par mois en moyenne) qu’il est difficile d’en tirer des statistiques fiables. Sur l’ensemble de la Belgique, le prix des villas a légèrement reculé, de 0,3%.

Il n’est pas étonnant de constater que le marché des maisons — et de surcroît des villas — connaît des mois plus difficiles que celui des appartements, dans un contexte de morosité économique. Les maisons ne sont pas des produits d’investissements et elles coûtent plus cher que des appartements. Par ailleurs, la composante "énergétique", scrutée par les acquéreurs, entre également en compte. Or, les maisons (sur le marché secondaire) sont de manière générale moins conformes aux normes énergétiques que les appartements.

Merci les taux bas !

Mais comment expliquer la bonne résistance du marché malgré un contexte économique incertain? "Les taux d’intérêt très bas constituent un facteur crucial pour s’endetter quand même. D’autant plus que le revenu disponible des ménages n’a, au fond, pas encore sérieusement souffert de la crise financière et économique. Même s’il est un fait que les personnes touchées par une restructuration ou par le chômage sont plus vulnérables. Les mesures du gouvernement fédéral n’ont pas encore eu d’impact très contraignant au cours de 2012", explique Frank Lierman.

Il est vrai que profiter des taux bas était très tentant en 2012… Encore fallait-il que la banque accepte d’accorder des crédits. Et c’est là que les choses ont changé depuis plusieurs mois. Le robinet des crédits s’est sensiblement rouillé. Les banques n’acceptent de l’ouvrir que lorsque l’acheteur se présente avec un apport de départ conséquent, soit en moyenne 30% du prix du bien. Cette "radicalisation" des banques aurait pu impacter négativement le marché immobilier. Mais c’était sans compter la particularité de notre pays dont les habitants ne manquent pas de ressources… Si la banque se montre réticente, ils vont puiser dans leur épargne ou dans celle de leur famille, notamment dans le cas de jeunes qui accèdent pour la première fois à la propriété. Ce mécanisme est un important facteur de stabilité pour le marché immobilier belge, assurent certains observateurs.

Un marché surévalué?

Mais selon Johan Van Gompel, économiste spécialisé dans l’immobilier chez KBC, le marché immobilier — qu’il estime surévalué de 10% — risque de corriger d’environ 9% en 2013. "Dans le cas où la correction serait graduelle, elle pourrait se révéler plus importante et durer plus longtemps", prévient-il. De son point de vue, la correction des prix est souhaitable car plus les prix augmentent, plus la chute à venir sera douloureuse… Or, ils pourraient bien continuer à augmenter si les Belges continuent à transformer une partie de leur patrimoine financier en patrimoine im-mobilier… "C’est l’inconnue", reconnaît-il.

Selon Julien Manceaux, économiste chez ING, la grande correction des prix de l’immobilier devrait se produire entre 2014 et 2017. Car lorsque les taux d’intérêt remonteront et que les mesures fiscales se feront davantage sentir (dès 2014 selon lui), l’épargne des ménages ne sera plus suffisante pour pallier cette baisse du pouvoir d’achat (et de capacité d’endettement).

Mais dans l’immédiat, rien à craindre pour l’année 2013. Le contexte ne devrait pas franchement changer et les prix pourraient grimper de 3 à 3,5% si l’on assiste (enfin) au rattrapage économique prévu pour cette année. S’il se fait encore attendre, l’évolution des prix risque d’être un peu plus modérée.

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