L’immobilier résidentiel belge est-il sur le point de plonger? N’exagérons rien: si l’indice compilé par le groupe Trevi (sur la base de ses propres affaires) montre une baisse inhabituelle des prix de 1,61% au dernier trimestre (soit une chute de 5% si ce mouvement devait se prolonger sur une année complète), il faudra attendre les prochains chiffres pour en tirer une tendance de fond.
Au SPF Economie, on ne dit pas autre chose. Au premier trimestre 2014, l’indice des prix des logements (utilisé pour dessiner les tendances macroéconomiques par Eurostat) est revenu au niveau qu’il occupait il y a 2 ans. Mais "il faudra encore 2 ou 3 trimestres pour voir si on doit parler de baisse réelle et persistante", explique-t-on au SPF.
• Pourquoi cette baisse?
Qu’elle soit passagère ou pas, cette baisse peut d’ailleurs paraître paradoxale puisque les taux n’ont jamais été aussi bas et soutiennent donc mécaniquement les prix de l’immobilier… Du moins dans le chef de ceux qui peuvent se le permettre.
Pour Eric Verlinden, CEO de Trevi, "il n’y a pas de problème de demande. Le bon Belge qui a 100.000 ou 150.000 euros à placer en complément d’un prêt hypothécaire est toujours là pour investir et l’intérêt des jeunes générations pour acheter leur logement ne faiblit pas". Mais du côté de l’offre de logements neufs en revanche, "les promoteurs attendent trop de la hausse des prix et devraient être beaucoup plus prudents!"
Des conseillers patrimoniaux (de type Optima pour ne pas le citer) sont parvenus à survendre des logements neufs auprès de leur clientèle ces dernières années, encourageant les promoteurs à multiplier les projets. "Rien qu’en Région bruxelloise, on anticipe 4.500 nouveaux logements cette année contre 3.600 en 2013. C’est 20% de l’offre! Or le prix se joue à la marge… Regardez ce qui s’est passé à la Côte: l’offre était trop importante et les prix ont dégringolé". Pour l’administrateur délégué de Trevi, les promoteurs seraient mieux inspirés de distiller ces nouveaux produits dans le temps pour ne pas déséquilibrer le marché. "D’autant qu’ils peuvent se le permettre: comme les taux sont extrêmement bas, un report ne va pas peser grand-chose dans leurs marges".
Du côté de la demande, le durcissement des conditions d’octroi de crédit par les banques expliquerait la baisse de 4% des transactions constatée par Trevi sur l’ensemble du marché. Et, fait nouveau, le moyen de gamme supérieur est entraîné tout comme le haut de gamme sur la pente descendante. Mais tant que l’entrée de gamme résiste, Trevi table sur une année 2014 stable (couvrant l’inflation) et une "amplification de la hausse des prix" dans les 5 ans.
A savoir
• L'argent (très) bon marché mais pas pour tous
Jamais le crédit n'a été aussi bon marché pour acheter de l'immobilier. Conséquence de la baisse (et pour longtemps) des taux de la Banque Centrale Européenne, le coût du prêt fixe à 20 ans (quotité inférieure à 80%) est passé à 3,40% en moyenne, selon les données compilées par le courtier Immotheker.
Pour leurs bons clients, certaines banques descendent encore beaucoup plus bas que cela: jusque 2,05% pour du fixe à 15 ans, de jamais vu en 70 ans!
Evidemment, ces faveurs ne sont pas proposées à tout le monde (il est par exemple devenu impossible d'emprunter les "frais de notaire"...), et le volume des crédits hypothécaires continue de se contracter.
Selon Febelfin, les demandes de crédits ont baissé de 14,7% en mai dernier par rapport à mai 2013, pour un montant en recul de 12%.
Le nombre de crédits hypothécaires réellement accordés est pour sa part en baisse de 16,7% sur cette même période, ce qui correspond à des montants prêtés en baisse de 15%.
