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L'immobilier wallon le moins cher est bradé

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Sur la période 2010-2018, les augmentations de prix ont fortement varié selon la région et la classe de biens. C’est ce que constate L’Echo en décortiquant les chiffres de Statbel, l’agence belge de la statistique.

Contrairement à la Flandre, où les prix des maisons les moins chères ont davantage augmenté ces dernières années que ceux des maisons les plus chères, en Wallonie, l’écart se creuse entre les biens de bas et de haut de gamme, plus abordables et plus recherchés qu’au nord. "En Flandre, la demande reste supérieure à l’offre. Cela augmente le prix dans le segment inférieur, car les acheteurs ont toujours une contrainte budgétaire. En Wallonie, en revanche, l’offre totale est suffisante; mais des problèmes de qualité du bâti existant frappent de nombreux foyers. Il existe donc une demande réelle pour de meilleurs logements de la part d’acquéreurs disposant de ressources suffisantes. Cela entraîne une augmentation des prix sur le segment supérieur. Mais si de plus en plus de familles optent pour un meilleur habitat, de plus en plus de logements du segment inférieur deviennent disponibles, ce qui réduit encore le prix des maisons les moins chères", explique Gaëtan Hannecart, le CEO de Matexi, un des plus grands constructeurs de logements du pays.

"De plus en plus de logements du segment inférieur deviennent disponibles"
Gaëtan Hannecart
CEO Matexi

En Wallonie, l’augmentation du prix moyen d’un appartement (+ 25%, de 115.000 à 144.000 euros sur huit ans) reste comparable à celle enregistrée en Flandre. Mais au nord du pays, les montants négociés sont passés de 150.000 à 185.000 euros.

Mais alors que les prix wallons les plus bas ont augmenté de 21% (stagnant toujours autour de 72.500 euros hors frais), sur le segment – tout relatif – du luxe (les 10% des biens les plus chers), la hausse atteint 25% en moyenne, pour franchir la barre des 250.000 euros hors frais. Et selon l’endroit et la ville, ces hausses varient souvent du simple au quadruple voire davantage (voir tableau ci-contre): sur la même période, le prix de l’appartement de standing a bondi de 40% à la revente à Tournai alors qu’il stagnait à Mons et à Charleroi.

Primo-acquéreur gagnant

Sur le marché de la maison d’occasion, les écarts sont tout aussi marqués d’une ville à l’autre en termes d’évolution des prix. Alors que la plus-value enregistrée par la maison liégeoise dépasse 35%, elle stagne autour des 10% à La Louvière et à Tournai.

Et si le prix moyen de la maison wallonne n’a augmenté que de 16%, pour atteindre 162.000 euros, la hausse atteint 20% sur le segment le plus cher (327.000 euros) alors qu’elle ne dépasse pas 7% pour les habitations les moins chères du marché wallon. Celles-ci se négocient en général à un prix plus abordable que le moins cher des appartements du coin vu les frais de rénovation souvent importants. Et si on ajoute l’inflation, cette faible hausse négociée par le vendeur fond encore de moitié.

Élitisme bruxellois renforcé

À Bruxelles, l’évolution se situe à mi-chemin entre nord et sud du pays. Pour les appartements, la hausse des prix dans le segment inférieur a suivi le rythme de la hausse du prix moyen (+ 24%), pour se négocier autour de 200.000 euros hors frais. Comme en Flandre, l’appartement de standing est celui qui a relativement le moins augmenté en huit ans (+ 20%), pour atteindre toutefois 375.000 euros. Pour les maisons bruxelloises, la hausse des prix dans le segment bon marché (+ 15%) est, tout comme en Wallonie, moins marquée que sur le segment haut de gamme (+ 17%), où les montants négociés flirtent avec la barre du million frais compris (800.000 euros hors frais).

Demande soutenue en Flandre

En Flandre, le pouvoir d’achat accru renforce depuis des années la demande de logements. La moitié des appartements y ont été vendus en 2018 à un prix moyen supérieur de 23% à celui affiché en 2010. Cette hausse a surtout touché le segment de marché le moins cher (+ 29%). Pour les maisons, la tendance est globalement similaire.

En Flandre, la hausse globale accrue des habitations les plus abordables a un impact social pervers: beaucoup d’acheteurs au budget limité pêchent donc de plus en plus dans le même étang.

Chez nos voisins du nord, la hausse globale accrue des habitations les plus abordables a un impact social pervers: beaucoup d’acheteurs au budget limité pêchent donc de plus en plus dans le même étang. La plupart des experts s’accordent d’ailleurs pour dire que le succès de la prime flamande au logement a alimenté cette hausse des prix du logement sur le marché secondaire (occasion). Le bonus logement étant toutefois financièrement limité, cela a principalement eu un effet inflationniste sur le segment inférieur du marché. Raison pour laquelle le memorandum initial de la N-VA mentionnait la suppression ou la réduction de ce bonus logement.

En Wallonie, pouvoir d’achat plus faible et chômage plus élevé excluent toujours de l’accès à la propriété une frange importante de la population, qui peine souvent à payer son loyer. À Bruxelles, ce sont les prix du marché local, où les acquéreurs-investisseurs ont la main, qui laissent un pourcentage croissant d’habitants moins aisés sur le carreau.

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