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La facture fiscale d'une seconde résidence en Espagne

©Natalia Toret/Hollandse Hoogte

Votre petit coin de paradis, en Belgique ou sous des cieux plus cléments, n’échappe pas au fisc. Des impôts sont dus au moment de l’achat mais aussi de façon récurrente, chaque année. À quelle "facture" globale vous attendre lors d'un achat immobilier en Espagne?

Les prix de l'immobilier ont augmenté en Espagne de 0,8% sur un an au deuxième trimestre et ce pour la première fois depuis six ans, montrent les chiffres officiels publiés lundi. Au premier trimestre, les prix avaient reculé de 1,6%. Cette hausse illustre une nouvelle fois le redémarrage de l'économie espagnole. La dernière hausse en rythme annuel des prix immobiliers remontait au premier trimestre 2008, selon l'Institut national de la statistique (Ine). Les données publiées début septembre par le site immobilier Fotocasa.es montraient une hausse mensuelle de 1%, la plus forte depuis huit ans. Fotocasa, dont les chiffres sont considérés comme plus représentatifs que ceux de l'Ine, a déclaré que les prix avaient chuté de 43,9% depuis un pic à 2.952 euros par mètre carré enregistré en avril 2007.

Quel budget?

Vous avez peut-être profité de vos vacances pour jeter par curiosité un œil aux vitrines des agences immobilières et vous faire une idée des prix demandés. Cela vous a donné envie d’envisager une acquisition? Vous avez déjà un projet en tête et même une maison en vue? Si vous souhaitez concrétiser ce rêve, la première question à vous poser est celle du budget qu’il faudra y consacrer, au-delà du prix d’achat. Il y a de nombreux frais annexes et récurrents.

Une fois propriétaire, vous devrez payer des taxes chaque année. Des taxes locales, d’abord. Sans oublier qu’une seconde résidence doit aussi être mentionnée dans la déclaration fiscale annuelle, ce qui peut avoir des conséquences pour le calcul de l’impôt sur vos autres revenus.

Implications fiscales d'une seconde résidence à l'étranger

"On a toujours intérêt à se renseigner au préalable sur les implications fiscales de l’achat d’un bien immobilier à l’étranger, conseille Wim Vermeulen, avocat spécialisé en immobilier chez Cazimir. Sans perdre de vue les droits de succession ultérieurs. Une planification successorale bien pensée tient compte aussi des biens que l’on possède en Belgique et à l’étranger."

Pour un achat immobilier à l’étranger, il est de toute façon préférable de se faire assister par un expert local qui est plus au fait des usages locaux et des éventuels pièges. "Vous éviterez ainsi d’acheter un bien qui n’est pas en ordre avec les règles. À Marbella par exemple, en Espagne, on a construit beaucoup d’immeubles sans permis d’urbanisme", prévient Vermeulen.

Parcourons l’aspect fiscal d’une seconde résidence en Espagne. En nous en tenant au scénario d’un achat en nom personnel - pas via une société.

Une maison de vacances en Espagne

Le gouvernement espagnol a récemment introduit un projet de réforme de la fiscalité. Le projet de loi qui vient d’être publié prévoit une réduction de l’impôt sur le revenu. Vous trouverez ci-dessous un aperçu de son contenu. Il n’a toutefois pas encore été approuvé par le parlement. Des amendements ne sont donc pas à exclure…

L’achat d'une maison de vacances

À l’achat d’un bien immobilier, on paie soit des droits d’enregistrement, soit la TVA.

La TVA est due dans le cas de l’achat d’un immeuble neuf à un entrepreneur ou à un assujetti à la TVA. Le taux de TVA est de 10% pour les maisons et les appartements, auquel s’ajoute un droit de timbre qui varie entre 0,5% et 2% selon la commune.

Si le vendeur est une personne physique non-assujettie à la TVA, on paie toujours les droits d’enregistrement, même s’il s’agit d’un immeuble neuf. Les taux varient de 6% à 10% selon la région et sont calculés sur la valeur réelle du bien. "Attention: si le vendeur est un non-résident sans établissement stable dans le pays, l’acheteur doit retenir 3% du prix d’achat à titre de précompte de l’impôt des non-résidents espagnols et les verser à l’administration fiscale espagnole", prévient Wim Vermeulen.

Par ailleurs, en tant qu’acheteur, vous devez payer un impôt local sur l’augmentation de valeur du terrain. En principe, dans le compromis de vente, on peut préciser qui de l’acheteur ou du vendeur paiera cet impôt. Mais si le vendeur est un non-résident espagnol, l’administration fiscale réclame toujours cet impôt à l’acheteur. Le taux de cet impôt varie selon la commune où le terrain est situé.

La propriété d'une maison de vacances

  • Impôt des non-résidents

Le propriétaire qui utilise sa résidence uniquement lui-même doit payer 24,75% sur un revenu fictif de 2% de la valeur cadastrale (1,1% si cette valeur cadastrale a été fixée depuis 1994).

S’il met sa seconde résidence en location, il sera imposé sur les revenus bruts diminués des intérêts payés sur un emprunt et des frais d’entretien et de réparation. Des amortissements peuvent être déduits, mais sous conditions et de manière limitée.

Dans le cadre de la réforme fiscale espagnole, il est prévu que le taux de 24,75% soit réduit à 20% en 2015, puis à 19% en 2016.

  • Taxe foncière locale

Le propriétaire doit s’acquitter chaque année d’une taxe foncière locale. Elle est calculée en multipliant la valeur cadastrale par un taux qui varie d’une commune à l’autre (environ 1%).

  • Impôt sur la fortune

Jusqu’à la fin de 2014, il y a un impôt temporaire sur la fortune, dont les premiers 700.000 euros nets sont cependant exonérés. On ne sait pas encore si cette mesure sera prolongée.

La vente d'une maison de vacances

L’Espagne applique un impôt sur la plus-value de 21% sur la vente des secondes résidences. Celui qui a acheté avant le 31 décembre 1994 a droit à une réduction. Il faut aussi tenir compte d’une taxe locale sur l’augmentation de la valeur du terrain. Dans le cadre de la réforme fiscale espagnole, le taux de 21% doit passer à 20% en 2015 et à 19% en 2016.

La succession d'une maison de vacances

Au décès du propriétaire d’une seconde résidence, le droit international privé belge donne le pouvoir d’imposition à l’État sur le territoire sur lequel l’immeuble est situé. Le droit successoral espagnol stipule que, pour les Belges, c’est le droit successoral belge qui s’applique (droit de la nationalité). Des droits de succession espagnols sont néanmoins dus sur la seconde résidence espagnole. Ils sont calculés par héritier sur la valeur du bien, diminuée des éventuelles dettes. Les taux des droits de succession se situent entre 7,65% (jusqu’à une tranche de 7.933,46 euros) et 34% (au-delà de 797.555,08 euros). Mais il existe plusieurs réductions spécifiques. Ainsi, pour le conjoint et les (petits-) enfants de moins de 21 ans, la valeur taxable est diminuée de 15.956,87 euros. "Attention, en Espagne, le cohabitant légal n’est pas assimilé à un conjoint", observe Wim Vermeulen.

Un impôt supplémentaire peut encore s’ajouter, dont le taux varie selon la situation patrimoniale de l’héritier avant la succession et de son lien de parenté avec le défunt. Mais pour les conjoints (pas les cohabitants) et les (petits-) enfants, l’augmentation n’est que de 5% pour les patrimoines supérieurs à 402.678 euros.

Dans certaines régions, il n’y a pas de droits de succession ou il y a d’importantes exonérations. Mais elles ne valent que pour les résidents. Les non-résidents sont généralement défavorisés. La Commission européenne a déjà tapé sur les doits de l’Espagne à plusieurs reprises. En outre, une plainte a été déposée récemment devant la cour de justice de l’Union européenne pour contester cette différence de traitement. Affaire à suivre, donc.

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