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La Région bruxelloise doit se doter de plus de logements

L’offre de logements par rapport au nombre de ménages est, en apparence, à l’équilibre en Belgique. Mais derrière cette apparence se cache un déficit important de logements à Bruxelles et une forte augmentation du surplus en Wallonie.
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©Photo News

En Belgique, l’offre de nouveaux logements et la demande en provenance des nouveaux ménages semble à l’équilibre. Le nombre de maisons pour 1.000 habitants a seulement progressé de 12% au cours des 20 dernières années.

Alors qu’en 2005, la Belgique souffrait d’un réel déficit de logements (plus de 20.000 unités manquaient), ce manque a été globalement résorbé, et l’on constate un léger surplus d’offre au niveau national (30.000 logements). Mais comme le démontre une étude d’ING qui fait le point sur la construction résidentielle, l’analyse par régions laisse apparaître de grandes différences.

Surplus contre pénurie

Ainsi, entre 2009 et 2013, ce surplus a faiblement augmenté en Flandre (à 28.000 logements) et il a fortement augmenté en Wallonie (à 12.000). Cependant, "on est loin d’être dans une situation où il y a trop de logements", souligne Julien Manceaux, économiste chez ING et spécialiste de l’immobilier, en précisant que "le surplus constaté dans ces deux régions représente seulement un an d’activité du secteur".

10.000 logements
La Région bruxelloise souffre d’une pénurie de 10.000 logements. Il faudrait doubler l’offre annuelle d’ici 2020 pour maintenir l’actuel ratio ménages/logements.

En revanche, à Bruxelles, il s’agit d’une tout autre histoire. Le marché est nettement plus déséquilibré et la pénurie de logements, évaluée à 10.000 unités, équivaut à cinq années d’expansion du parc de logements.

Enjeux régionaux

Ainsi, si les tendances démographiques imposent de maintenir un rythme de construction soutenu, d’importantes disparités régionales apparaissent à l’horizon 2020. Les implications politiques afin de maintenir l’équilibre actuel du ratio ménages/logements dépendent donc de chaque région, explique ING.

Au Nord du pays, l’enjeu est de permettre au secteur de la construction de maintenir le rythme actuel d’expansion du parc de logements, rythme actuellement freiné par l’ampleur des cahiers des charges et la pénurie de terrains.

À Bruxelles, l’enjeu représente un plus gros challenge. Il faudrait en réalité doubler l’offre annuelle de logements d’ici 2020, par rapport à la moyenne de ces cinq dernières années, ou maintenir l’expansion atteinte en 2012-2013, afin de seulement préserver la situation actuelle, qui présente déjà un déficit. Ce qui s’annonce difficile en raison de la pénurie de terrains à bâtir sur le territoire bruxellois.

De son côté, la Wallonie a sans doute commencé à accumuler un surplus de logements qui risque de croître fortement dans les prochaines années si le rythme actuel d’expansion du parc se maintient, prévient ING. Étant donné que l’offre s’adapte à la demande, "le risque est de voir le nombre de logements neufs supplémentaires diminuer en Wallonie dans les prochaines années du fait d’une moindre ‘création’ de nouveaux ménages et donc d’une moindre demande", explique la banque. C’est pourquoi l’enjeu est de maintenir l’activité du secteur alors que l’expansion du parc de logements est exposée à un frein naturel. Cela pourrait se faire via la rénovation du parc vieillissant ou via la revitalisation de quartiers existants.

Impact limité sur les prix de l’immobilier

Impact limité sur les prix de l’immobilier

Cependant, il est difficile de montrer statistiquement un lien entre la pression démographique et les prix de l’immobilier, car l’offre s’adapte généralement à la demande. Sauf dans le cas où le stock de terrains à bâtir est limité, comme à Bruxelles, ce qui a forcément un impact sur les prix.

"Au niveau communal, beaucoup d’autres facteurs autres que la pression démographique interviennent sur les prix de l’immobilier", souligne Julien Manceaux.

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